Absurdalne limity dochodowe, nieefektywne wspieranie popytu. „Mieszkanie na Start” powiela błędy PiS-u

Wydawać by się mogło, że nowa koalicja rządząca, która nie stroniła od poniekąd słusznej krytyki polityki mieszkaniowej Prawa i Sprawiedliwości, zaproponuje świeże rozwiązania w kwestii zwalczania kryzysu mieszkaniowego. Tymczasem nowy rok przywitał Polki i Polaków rozpoczęciem konsultacji w sprawie nowego programu „Mieszkanie na Start”. W wielu aspektach stanowi on odwzorowanie kontrowersyjnego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który wyczyścił rynek z nieruchomości i zaowocował skokowym wzrostem ich cen. Aby choć trochę zbliżyć się do rozwiązania problemów rynku mieszkaniowego, polskie władze muszą zerwać z nieefektywną strategią wsparcia popytu.

Wolnorynkowe przekleństwo

Polska polityka mieszkaniowa wolnym rynkiem stoi – tak można najkrócej podsumować nieśmiałe próby interwencji państwa w sektor nieruchomości, które od czasów transformacji ustrojowej koncentrowały się na wpieraniu rynkowego budownictwa własnościowego.

„Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla Młodych” czy właśnie „Bezpieczny Kredyt 2%” (BK2) – wszystkie wymienione instrumenty państwowej polityki mieszkaniowej wpisywały się w ten nieefektywny z perspektywy państwa model wsparcia popytu. Każdy z nich opierał się na wsparciu finansowym (przeważnie młodych) obywateli w zakupie pierwszego mieszkania, zazwyczaj poprzez dopłaty do kredytów mieszkaniowych.

Pomimo drobnych różnic, np. w kwestii wysokości dopłat oraz regulacji dotyczących tego, kto może starać się o dofinansowanie, rezultaty tych programów były zazwyczaj podobne – zaledwie kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy beneficjentów, miliardy złotych mniej w budżecie państwa, a przede wszystkim miliardy złotych zysków dla banków i deweloperów. Co gorsza, mimo zaangażowania tak ogromnych środków problem braku tanich mieszkań dalej pozostaje nierozwiązany.

„Bezpieczny Kredyt 2%”, ale tylko jeśli cię stać

Ten znany scenariusz powielił niestety rządowy program mieszkaniowy „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jego efekty trudno uznać za pozytywne, chyba że przyjmie się perspektywę deweloperów i ok. 66,8 tys. osób, które dzięki wsparciu tego instrumentu nabyły swoje pierwsze mieszkania.

Powodów do radości nie miała jednak zdecydowana większość społeczeństwa, w tym najubożsi. Rządowe wsparcie doprowadziło bowiem do gwałtownego wzrostu popytu, który przełożył się na skokowy wzrost cen nieruchomości o 15-25%.W efekcie osoby, które nie posiadały wymaganej zdolności kredytowej do udziału w programie, a więc te najbardziej wymagające państwowej troski, nie tylko nie uzyskały pomocy w zakupie własnego mieszkania, lecz muszą obecnie mierzyć się z konsekwencjami naruszenia równowagi na rynku nieruchomości.

Ponadto po zamknięciu programu okazało się, że nawet 40% kredytobiorców, którzy skorzystali z BK2, miało zdolność kredytową pozwalającą im na wzięcie kredytu hipotecznego w tej samej wysokości bez konieczności brania rządowych dopłat. Decyzją rządzących, wtedy jeszcze z obozu Prawa i Sprawiedliwości, motywowaną zbliżającymi się wyborami parlamentarnymi (program wystartował 1 lipca 2023 r.) i chęcią zatuszowania porażki, jaką był wciąż raczkujący po prawie 8 latach program „Mieszkanie Plus”, powołano do istnienia narzędzie w dużym stopniu wspierające tych, którzy takiej pomocy nie wymagali.

Debata @otodom, prof. Rogowski: Z danych @grupabik wynika, że 40% kredytobiorców korzystających z programu BK2 miała zdolność kredytową, pozwalającą na zaciągnięcie kredytu tej samej wysokości bez rządowej dopłaty.

— Adam Czerniak (@AdamCzerniak) January 16, 2024

Pamiętajmy, że żyjemy w kraju, w którym drastycznie spada liczba urodzeń, rośnie zaś liczba tzw. gniazdowników, czyli młodych dorosłych (25-34 lata) nieposiadających współmałżonka i mieszkających ze swoimi rodzicami. W 2022 r. ich odsetek sięgnął 51%!

Mieszkanie to dobro wyjątkowe – stanowi fundament, bez którego ludzie nie mogą realizować niemal wszystkich najważniejszych potrzeb, takich jak potrzeby bezpieczeństwa czy samorealizacji. Brak mieszkania, niekoniecznie własnościowego, ale też wynajmowanego, oznacza więc niemal natychmiastową i drastyczną degradację społeczną, czego przykładem są osoby w kryzysie bezdomności.

Nic więc dziwnego, że młodzi Polacy, których nie stać na zakup mieszkania, a w dodatku stojący wobec rozdrobnionego i pełnego złych praktyk rynku najmu, decydują się na pozostanie w domach rodziców i powolne „ciułanie” na wkład własny. A skoro tak, to nie powinno nas również dziwić, że w porównaniu do swoich rodziców i dziadków dużo później zakładają rodziny i decydują się na potomstwo.

Choć władze są świadome tych zjawisk, to jak się niestety okazuje, aspekty prodemograficzne w programach, takich jak ogłoszony przez nowy rząd „Mieszkanie na Start” (którego nie należy mylić z komponentem programu „Mieszkanie Plus” wprowadzonym przez rząd Prawa i Sprawiedliwości w 2019 r.), są jedynie wydmuszką, która ładnie prezentuje się na konferencji prasowej, jednak nie oznacza szansy na realną poprawę dzietności Polek i Polaków.

„Mieszkanie na Start” nie tylko dla tych na starcie

Budżet nowego programu „Mieszkanie na Start” na ten rok ma wynieść 500 mln zł, zaś wsparciem ma zostać objętych ok. 50 tys. osób. W pierwszej połowie roku jego założenia mają zostać poddane konsultacjom, zaś w życie projekt ma wejść w drugiej połowie 2024 r.

Jak sama nazwa wskazuje, program „Mieszkanie na Start” przeznaczony jest dla osób i rodzin, które jeszcze nigdy nie posiadały nieruchomości. To podstawowy warunek. Odstępstwo od tej reguły stanowią rodziny z trójką lub większą liczbą dzieci.

Warto zaznaczyć, że nawet „Bezpieczny Kredyt 2%” nie przewidywał żadnych wyjątków od braku możliwości skorzystania z programu dla osób, które obecnie lub kiedykolwiek w przeszłości posiadały mieszkanie. Pod tym, a także pod innymi względami, „Mieszkanie na Start” okazuje się więc dużo bardziej liberalne niż jego krytykowany poprzednik.

Drugim warunkiem jest wiek. Osoby chcące skorzystać z programu muszą mieć maksymalnie 35 lat, jednak związki nie podlegają już limitowi wieku, tak samo jak osoby posiadające nawet jedno dziecko.

Trzecim, a zarazem najbardziej kontrowersyjnym warunkiem, jest kryterium dochodowe. Limity dopłat do rat zależą od dochodów na osobę w gospodarstwie domowym i prezentują się następująco:

• 10 tys. zł brutto miesięcznie dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,
• 18 tys. zł brutto miesięcznie dla dwuosobowego gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł brutto miesięcznie dla trzyosobowego gospodarstwa domowego,
• 28 tys. zł brutto miesięcznie dla czteroosobowego gospodarstwa domowego,
• 33 tys. zł brutto miesięcznie dla pięcioosobowego albo większego gospodarstwa domowego.

Nietrudno zauważyć, jak absurdalnie wysokie są to limity. 10 tys. zł to o ¹/₃ więcej niż średnia krajowa, która w listopadzie 2023 r. wynosiła 7544,98 zł. W Warszawie, mieście z najwyższymi zarobkami w Polsce, średnia pensja pod koniec 2023 r. wynosiła 8838 zł brutto. Zakres miesięcznych zarobków do 10 tys. zł brutto obejmuje więc niemal wszystkich singli w Polsce, z wyjątkiem kilku procent najbogatszych.

Ponadto projekt nie różnicuje osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego – pięcioosobowe gospodarstwo domowe może oznaczać np. rodziców i trójkę dzieci. W obecnym kształcie programu teoretycznie możliwy jest scenariusz, w którym np. członek zarządu dużej firmy zarabiający 33 tys. zł brutto miesięcznie uczestniczy w programie „Mieszkanie na Start” razem z trójką swoich dzieci i żoną zajmującą się domem. To jednak nie wszystko.

Aktualna wersja programu zakłada, że nawet osoby, których gospodarstwa domowe przekraczają tak wysokie limity dochodów, dalej będą mogły z niego skorzystać. Ich dopłaty będą jedynie pomniejszone w oparciu o następujący przelicznik: 50 groszy za każdą złotówkę powyżej limitu dla jednoosobowego gospodarstwa domowego i 25 groszy w przypadku dwuosobowego i większego gospodarstwa domowego.

Rząd znów strzela kulą w płot

Jak uzasadniano na oficjalnej stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii, „nowy instrument będzie bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i większych rodzin. Z drugiej strony, ma ograniczyć jego nadużywanie przez osoby, których wysokie zarobki pozwalają na uzyskanie kredytu w zwykłej ofercie rynkowej. Istotnym założeniem jest także mniejsza presja na rynek mieszkaniowy i związany z tym wpływ na wzrost cen oraz precyzyjnie adresowana pomoc państwa”.

W świetle warunków programu przedstawionych powyżej nie potrzeba chyba dodatkowych argumentów, aby uznać powyższą deklarację Ministerstwa i aktualny kształt programu „Mieszkanie na Start” za całkowicie nieprzystające do realiów rynku nieruchomości w Polsce i stanu polskiego mieszkalnictwa.

To jednak nie koniec słabości tego programu. Jego deklaratywnym celem, oczywiście oprócz zaspokajania potrzeb mieszkaniowych Polaków, jest załagodzenie kryzysu demograficznego. Założenie to ma być osiągnięte poprzez szereg dopłat obniżających oprocentowanie kredytu – 1,5% w przypadku jedno- i dwuosobowego gospodarstwa domowego, 1% dla trzyosobowego gospodarstwa domowego, 0,5% dla gospodarstwa liczącego 4 osoby oraz 0% dla pięcioosobowego gospodarstwa domowego (oraz każdego większego).

Problem w tym, że jest to dokładne odwrócenie logiki programów prodemograficznych. „Mieszkanie na Start” wspiera bowiem rodziny, które już zdecydowały się na dużą liczbę potomstwa, podczas gdy rządzący powinni przecież wspierać młode rodziny pragnące posiadać dużą liczbę dzieci, ale niemające pieniędzy na odpowiednio duże mieszkanie.

Flipperzy, pustostany i inne problemy rynku mieszkaniowego

Program nie walczy także z wieloma innymi bolączkami na polskim rynku mieszkaniowym. W rekordowym 2022 r. ok. 70% mieszkań na rynku pierwotnym w Polsce było zakupionych w celach inwestycyjnych. Część z nich nabywają tzw. flipperzy, czyli osoby traktujące mieszkania jak aktywa, zaś ich model biznesowy opiera się na złotej zasadzie „kup taniej, sprzedaj drożej”.

Osoby bądź fundusze inwestycyjne traktujące rynek mieszkaniowy jak giełdę papierów wartościowych odpowiadają jedynie częściowo za rozmiary obecnego kryzysu. Dużo poważniejsze jest bowiem traktowanie mieszkania jako najlepszej i najpewniejszej lokaty oszczędności przez „zwykłych” obywateli.

Wynika to z faktu, że o ile w przypadku flipperów zakupione przez nich mieszkanie zostanie sprzedane i koniec końców ktoś w nim zamieszka, to mieszkania nabywane przez zamożne osoby prywatne często pozostają puste przez lata. Ich właściciele z uwagi na swoje dochody nie potrzebują nawet czerpać korzyści z potencjalnego najmu takiego lokum, zaś niskie podatki za budynki mieszkalne sprawiają, że takie osoby nie odczuwają kosztów posiadania dodatkowych nieruchomości.

Przyczynia się to do zwiększenia liczby pustostanów. Dane z Narodowego Spisu Powszechnego przeprowadzonego w 2021 r. wskazują, że w Polsce jest ich już 1,8 mln. Choć oprócz danych zebranych w spisie powszechnym ankieterzy skorzystali również z danych od dostawców energii elektrycznej, żeby zwiększyć dokładność badań, to akurat ta liczba bywa podawana w wątpliwość jako niedokładna i niewiarygodna.

Uwagi metodologiczne załączone do definicji mieszkania niezamieszkanego pokazują, jak szeroki zakres mieszkań w bardzo różnym stanie prawnym i budowlanym zaliczany jest do grona pustostanów. Oprócz mieszkań nowych lub znajdujących się na rynku wtórnym są to m.in. te, o które toczy się postępowanie sądowe lub egzekucyjne, również takie, które znajdują się w złym stanie technicznym, a przez to nie zostały przyjęte do zasiedlenia.

Rozwiązaniem mogącym przeciwdziałać temu zjawisku jest proponowany już od lat podatek od pustostanów. W 2017 r. takie rozwiązanie pod nazwą Empty Homes Tax wprowadziło miasto Vancouver, które zmaga się z absurdalnie wysokimi cenami za wynajem mieszkania.

Władze tego kanadyjskiego miasta już chwalą się sukcesami. W najnowszej edycji corocznego raportu podsumowującego efekty nowego podatku odnotowano, że w latach 2017-2022 liczba pustostanów w Vancouver zmniejszyła się o 54%. Zaobserwowano także pozytywny wpływ w zakresie podaży na rynku mieszkań na wynajem.

W latach 2018-2019 w mieście przybyło 5920 lokali mieszkalnych w ofercie najmu długoterminowego. Ponadto od początku obowiązywania programu przyniósł on miastu 142 mln dol. kan. zysków netto, które przeznaczono na wsparcie różnych inicjatyw promujących dostępne cenowo mieszkalnictwo.

Największym wyzwaniem stojącym przed władzą, która zdecydowałaby się wprowadzić taką daninę, jest z pewnością odpowiednie zdefiniowanie pustostanu mającego podlegać opodatkowaniu, a także opracowanie systemu identyfikacji i weryfikacji. W Vancouver opłatom podlega mieszkanie, które pozostaje niezamieszkanie min. 6 miesięcy w roku, zaś system weryfikacji opiera się na internetowych deklaracjach (podlegających następnie kontroli urzędników) składanych na stronie urzędu miasta.

Tematem na osoby artykuł jest kwestia gminnych zasobów nieruchomości, które zbyt często znajdują się w stanie nienadającym się do zamieszkania, co uniemożliwia przerobienie ich np. na mieszkania komunalne. Złożonym problemem, o który zajadle kłócą się deweloperzy, urbaniści i miejscy aktywiści, jest również kwestia pozwoleń na budowę, pozyskiwania gruntów pod zabudowę, tworzenia i przestrzegania planów zagospodarowania przestrzennego itp.

Blaski i cienie najmu instytucjonalnego

Choć części problemów opisanych powyżej nie sposób rozwiązać na poziomie państwowym, to jednak działaniem zdecydowanie koniecznym jest zmiana założeń polityki mieszkaniowej państwa. Polskie władze powinny odejść od tworzenia programów sztucznie napędzających popyt na ogołoconym z mieszkań rynku nieruchomości, skierować uwagę, a zwłaszcza środki finansowe, w stronę instrumentów podażowych oraz rozwijać w szczególności najem społeczny.

Rozwój wszelkiego rodzaju form najmu instytucjonalnego ma bowiem tę zaletę, że państwo nie pozbywa się zbudowanego niemałym trudem zasobu mieszkaniowego, a jedynie wynajmuje go obywatelom w rozsądnych cenach i z poszanowaniem wszelkich praw lokatorskich.

Programy zmierzające do zwiększenia zasobu nieruchomości państwa muszą być z konieczności obliczone na lata. W obliczu braku rzeczywistego uczestnictwa państwa w budownictwie (w 2022 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni wybudowali w Polsce 98,4% wszystkich mieszkań) stworzenie narzędzi pozwalających Polsce na realny udział w tym rynku będzie niezwykle trudne i czasochłonne.

To sprawia, że takie rozwiązania nie zawsze znajdują poklask wśród polityków, o czym w rozmowie ze mną wspominał Jan Dziekoński, analityk i doradca na rynku nieruchomości, założyciel firmy doradczej i think-tanku FLTR.

Dziekoński zaznaczał, że „budownictwo społeczne to bardzo nieatrakcyjny politycznie temat, bo zajmuje bardzo dużo czasu. Widać jednak, że było ono kontynuowane przez 8 lat rządów PiS-u (z lepszym lub gorszym skutkiem), ale warto byłoby, żeby nie zostało teraz zupełnie zlikwidowane, tak jak „Mieszkanie Plus”, ale było dalej kontynuowane i rozwijane. Może i „Mieszkanie Plus” zostało ucięte, może cele tego programu nie zostały osiągnięte, ale coś się ruszyło. Pokazują to statystyki, np. w 2023 r. dwukrotnie wzrosła liczba pozwoleń na budowę w ramach budownictwa społecznego”.

***

Przed nowymi władzami trudne zadanie. Jeśli rozwój Polski leży im na sercu, konieczna jest intensyfikacja działań na polu budownictwa społecznego oraz wprowadzanie odważnych regulacji, takich jak podatek od pustostanów. Choć są to działania konieczne, mogą godzić w interesy najbogatszych Polaków, w tym sporą część politycznych elit.

Dobitnie pokazała to porażka Narodowego Programu Mieszkaniowego i jego najważniejszego narzędzia, czyli właśnie „Mieszkanie Plus”. Zgodnie z wynikami kontroli NIK-u z 2021 r. w ramach tego programu od 2015 r. do początku 2021 r. wybudowano zaledwie 735 mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu wobec prognozowanych 72,5 tys. do końca 2025 r.

Mimo że był to rzadki przykład programu podażowego odpowiadającego na realne potrzeby Polek i Polaków, to jednak realizowano go tak wolno i niesprawnie, że koniec końców przyniósł rządzącemu ówcześnie Prawu i Sprawiedliwości porażkę wizerunkową, która stała się katalizatorem do stworzenia naprędce (przed wyborami parlamentarnymi) szkodliwego „Bezpiecznego Kredytu 2%”.