Nie tylko własność. Potrzebujemy dostępnego cenowo mieszkalnictwa czynszowego

Ponieważ coraz większej części Polaków, w tym przede wszystkim młodych rodzin, nie będzie stać na własne mieszkanie, konieczne jest rozwijanie sektora dostępnego cenowo mieszkalnictwa czynszowego. Istniejące ramy prawne pozwalają samorządom na uzyskanie atrakcyjnego dofinansowania na cele mieszkaniowe z funduszy rządowych. Skuteczność w ich pozyskiwaniu i wydatkowaniu będzie testem dla determinacji i sprawności organizacyjnej lokalnych włodarzy. Ich skuteczność pod tym względem powinna być jednym z kryteriów, według jakich będą oceniani.

[PRZECZYTAJ NAJNOWSZY RAPORT CENTRUM ANALIZ KJ PT. „LOKALNA ALTERNATYWA. JAK WYBUDOWAĆ W POLSCE BRAKUJĄCE MIESZKANIA?”]

Polski rynek mieszkaniowy znajduje się w momencie przełomowym. Polityka niskich stóp procentowych banku centralnego prowadzona aż do połowy 2021 r. w reakcji na kryzys spowodowany przez pandemię COVID-19 przyspieszyła akcję kredytową banków w sektorze hipotecznym. Jednocześnie rosnąca inflacja w połączeniu z osłabionym skandalami rynkiem kapitałowym skłoniła indywidualnych posiadaczy gotówki do inwestycji w nieruchomości. Skutkiem tych zmian był dalszy wzrost cen nieruchomości.

Art. 75 Konstytucji RP brzmi „1. Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. 2. Ochronę praw lokatorów określa ustawa”.

W związku z tym polityka mieszkaniowa nie powinna się w naszym kraju ograniczać do ochrony prawnej wolnego rynku, ale musi również zawierać w sobie element aktywnych działań ze strony władzy publicznej.

Aby opisać polski rynek mieszkaniowy nie wystarczy jednak ograniczyć się do policzenia mieszkań w kraju ani nawet opisać ich geograficzną lokalizację. Kluczowym elementem jest forma prawna tytułu do lokalu. Wpływa ona na sposób w jaki korzystamy z mieszkania, ma kluczowy wpływ na domowe finanse i w pewnym stopniu determinuje najważniejsze wybory życiowe lokatorów.

Formy prawa do mieszkania w Polsce

Zdecydowanie najpopularniejszym modelem tytułu prawnego do mieszkania jest w Polsce własność.

W roku 2019 84,2% mieszkańców Polski mieszkało w lokalach własnościowych. W analizach publicystycznych liczba ta bywa przywoływana jako dowód na przywiązanie Polaków do własności, często uzasadnione potrzebą niezależności i poczucia bezpieczeństwa. Stan obecny w dużej mierze wynika jednak z modelu uwłaszczenia spółdzielni mieszkaniowych funkcjonujących od czasów PRL, który od roku 2000 pozwalał na wydzielenie własności poszczególnych lokali.

Badania na temat faktycznych preferencji odnośnie do formy posiadania przeprowadzili w 2016 r. Michał Rubaszek i Adam Czerniak na reprezentatywnej grupie 1005 Polaków. 58,6% respondentów na pytanie o preferowaną formę tytułu do lokalu wybrało własność wobec 17,3% wskazujących na najem (pozostali nie wybrali żadnej z opcji). Odsetek zwolenników własności był wyższy wśród osób zajmujących mieszkanie własnościowe. Na pytanie o zdanie bliższe przekonaniom 80,7% wskazało na „zakup ma więcej zalet niż najem” a pozostałe 19,3% na „najem ma więcej zalet niż kupno”. Ze zdaniem „Wolę kupić mieszkanie na kredyt, nawet gdy jest to mniej opłacalne finansowo niż najem” zgodziło się 47,2% ankietowanych a nie zgodziło się 24,9% (pozostali odpowiedzieli „nie mam zdania”). Do powyższych badań należy podchodzić z pewną dozą ostrożności, nie tylko ze względu na ograniczoną próbę badanych. Od czasu przeprowadzania ankiety na rynek nieruchomości miał wpływ postępujący wzrost cen jak też zmiany regulacyjne i rządowe wsparcie finansowe dla innych form najmu niż najem indywidualny.

Podwyższenie stóp procentowych zweryfikuje w najbliższym czasie na ile popyt na mieszkania własnościowe wynikał z przywiązania Polaków do tej formy posiadania, a na ile z rynkowego oportunizmu. Kluczowe przy tym dla dynamiki rynku nieruchomości będą decyzje tej grupy lokatorów, którzy będą się decydować na przeprowadzkę – w szczególności młodzi ludzie usamodzielniający się i zakładający rodziny. W miarę wzrostu cen nieruchomości własność będzie dla wielu z nich nieosiągalna.

W warunkach słabo rozwiniętego rynku kapitałowego, dodatkowo osłabionego serią skandali, wiele osób decydowało się ostatnio na zakup nieruchomości, za gotówkę bądź na kredyt, jako pewną i jednocześnie rentowną inwestycję. Jeżeli była ona przeznaczona pod własne potrzeby mieszkaniowe to odzwierciedlało potrzeby nabywcy w momencie podjęcia decyzji o zakupie, często skądinąd podyktowanej pośpiechem w obliczu szybko znikających z rynku nieruchomości, na ogół znajdujących się wówczas we wczesnych fazach realizacji. Nabywca indywidualny może przy tym nie brać pod uwagę czynników, których świadomi są inwestorzy instytucjonalni, takich jak spodziewany konsekwentny wzrost cen energii. Podejmując decyzję o zakupie mieszkania nabywca indywidualny może również nie uwzględniać warunków, jakie panują w otoczeniu, takich jak chociażby dostęp do przedszkoli i szkół, zakładając, że zostaną one zapewnione przez samorząd wraz z zasiedleniem nowopowstałego osiedla. Konsekwencją tych tendencji jest powstawanie budynków pozbawionych potrzebnej infrastruktury i niedostosowanych do wyzwań przyszłości.

Najem komercyjny w Polsce wciąż jest niezbyt popularny

Alternatywą dla osób, które nie chcą lub nie mogą sobie pozwolić na kupno mieszkania pozostaje najem. Według danych Eurostatu w 2019 roku 4,2% mieszkańców Polski mieszkało w lokalach wynajmowanych po stawkach rynkowych. Możliwe, że jest to liczba zaniżona ze względu na niezgłaszanie umów najmu w celu unikania opodatkowania.

Obecnie na rynku najmu dominuje wynajmowanie mieszkań przez indywidualnych wynajmujących. Jest to bardzo elastyczna umowa pozwalająca na dopasowanie do potrzeb stron. Ze względu na niedobór mieszkań, przede wszystkim w większych miastach, w negocjacjach przewagę mają wynajmujący. Mimo że ustawa o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy pozwala na pobieranie kaucji w wysokości rocznego czynszu to z pobieżnej analizy ogłoszeń na portalach wynika, że standardem rynkowym jest stawka w wysokości jedno- lub ewentualnie dwumiesięcznego czynszu. Ze względu na łatwość zakończenia umowy (przede wszystkim ze strony najemcy) jest to forma prawna pozwalająca na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w miarę szybko, przy niskich barierach wejścia, z możliwością zmiany mieszkania w razie potrzeby. Ze względu na brak przywiązania do danego mieszkania najemca może zamieszkać bliżej miejsca pracy lub okolicy zapewniającej dostęp do potrzebnej infrastruktury. Podobnie, w razie powiększenia się rodziny lub wyprowadzki dzieci można zmienić mieszkanie na takie odpowiadające aktualnym potrzebom.

W badaniu Rubaszka i Czerniaka wśród zadawanych pytań o zalety najmu jedynie odpowiedź „najem pozwala na mobilność” uzyskała większość pozytywnych odpowiedzi (58,8% na „tak” wobec 17,7% na „nie”). W badaniu Think Co 61,5% ankietowanych wśród czynników ważnych przy decyzji o najmowaniu nieruchomości wskazało brak możliwości zakupu. Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów (…) zapewnia, przynajmniej w założeniu, bezpieczeństwo najemcy na wypadek konieczności opróżnienia lokalu. Opróżnienia lokalu bez wskazania lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (nazywane potocznie „eksmisją na bruk”) nie wykonuje się w okresie zimowym, od 1 listopada do 31 marca. Sąd, orzekając o opróżnieniu lokalu, ma obowiązek orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego z gminą wobec kobiety w ciąży, małoletniego, osoby niepełnosprawnej lub ubezwłasnowolnionej (ostatnie trzy wraz z opiekunem), osoby obłożnie chorej, emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnego i innych grup osób określonych w uchwale gminy, o ile te osoby nie mają gdzie mieszkać.

W praktyce w zasobach mieszkaniowych wielu gmin nie ma wystarczającej ilości lokali, aby zapewnić wypełnienie uprawnienia do najmu socjalnego. W takim wypadku właścicielowi nieopróżnionego lokalu przysługuje odszkodowanie od gminy. Sposobem na trudności wynajmujących z eksmisją najemcy jest najem okazjonalny, w którym w formie aktu notarialnego najemca poddaje się egzekucji po zakończeniu umowy i wskazuje lokal, do którego może się wyprowadzić.

Obecnie jednak przepisy o opróżnieniu lokalu pozostają martwe, ponieważ zgodnie z ustawą o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych w „w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego”.

W badaniu Rubaszka i Czerniaka wśród czynników zmniejszających komfort najmu w Polsce na pierwszych trzech miejscach znalazły się: nadmierne ograniczenia w zakresie aranżacji nieruchomości (56,8% odpowiedzi „zgadzam się” wobec 12,9% „nie zgadzam się”), niewystarczająca ochrona przed eksmisją (56,7% do 12,1%) i brak ochrony przed zmianami wysokości czynszu (56,2% do 12,7%). W ostatnim czasie zaobserwować można było serię artykułów prasowych opisujących warunki w mieszkaniach na wynajem, inspirowanych zdjęciami i opiniami publikowanymi w grupach na portalach społecznościowych. Publikacje te zwracały uwagę na niski standard oferowanych mieszkań, chwilami bardzo mały metraż i nietypowe aranżacje, często wynikające z ograniczonej przestrzeni lokalu. W opowieściach o relacjach wynajmujących i najemców można usłyszeć o odmiennych oczekiwaniach związanych z wykonywaniem umowy najmu, nierzadko podyktowanych nieznajomością ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie udało nam się znaleźć naukowych opracowań, które opisywałyby te stosunki.

Nowym, szczególnym rodzajem najmu w Polsce jest wprowadzony w 2017 roku najem instytucjonalny. Wynajmującym w tym przypadku jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego, najemca składa w momencie zawierania umowy notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, co ma za zadanie chronić wynajmującego. W ostatnim okresie widoczne jest przyspieszenie aktywności w tym segmencie rynku nieruchomości. Według raportu Knight Frank i Dentons zapowiadanych przez deweloperów jest obecnie 25 600 mieszkań w obszarze PRS (Private Rented Sector) a 4 400 jest już w budowie. Możliwe, że te szacunki nie uwzględniają części inwestycji, gdzie fundusz inwestycyjny wykupuje od dewelopera część lub całość nowopowstałego budynku.

W założeniu najmowanie od podmiotu profesjonalnego ma ułatwić życie najemcy. Inwestor jest zainteresowany długoterminowym zwrotem z inwestycji, przez co preferowane są umowy na dłuższy okres (ale, zgodnie z ustawą, tylko na czas określony). Ze względu na długoterminową perspektywę inwestora powinien on brać pod uwagę nie tylko standard wynajmowanych mieszkań, ale również oszczędność energii, dostęp do infrastruktury i usług. Budowanie całych budynków mieszkalnych w celu wynajmowania w modelu instytucjonalnym umożliwia wydzielenie odpowiednich przestrzeni wspólnych. Ustawa dopuszcza również stworzenie w ramach najmu instytucjonalnego modelu dojścia do własności, gdzie najemca po pewnym okresie regularnych wpłat staje się właścicielem swojego mieszkania. Stworzenie modelu FINN (Firma Inwestująca w Najem Nieruchomości, odpowiednik angielskiego REIT) pozwala dodatkowo inwestować w fundusz inwestycyjny w formie spółki akcyjnej wynajmujący nieruchomości mieszkaniowe bez konieczności kupowania własnego mieszkania na wynajem. Tym samym oddzielane są dwie funkcje mieszkania: mieszkaniowa i inwestycyjna. W założeniach ma to zapewnić dopływ środków od inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych na budowę większej ilości mieszkań i sprofesjonalizować polski rynek najmu.

Poza stworzeniem ram prawnych dla ich funkcjonowania władze centralne ani samorządy nie wspierają szczególnie rozwoju najmu instytucjonalnego. Państwowe inicjatywy takie jak Fundusz Mieszkań na Wynajem i inwestycje PFR Nieruchomości nie spełniają pokładanych w nich nadziei. Mimo to, ze względu na deficyt mieszkań, ten segment rynku ma przed sobą perspektywę rozwoju w najbliższych latach. Zagrozić mu może niepewne otoczenie regulacyjne, w tym prawo podatkowe, które potencjalnie może istotnie wpłynąć na model biznesowy wynajmu instytucjonalnego. Podobnie jak w innych formach najmu, może on w najbliższej przyszłości być wybierany nie tylko ze względu na elastyczność dla najemcy, ale przede wszystkim ze względu na brak wystarczającej zdolności kredytowej znacznej części populacji Polski.

Mieszkania dostępne cenowo dla wpadających w „lukę czynszową”

Wiele osób ze względu na swoją sytuację życiową nie jest sobie w stanie pozwolić ani na kupno mieszkania na własność ani na najem według stawek rynkowych. Wspomniana na wstępie rozdziału odpowiedzialność państwa za zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych tych osób została przekazana jednostkom samorządu terytorialnego, przede wszystkim gminom.

Według ustawy o ochronie praw lokatorów (…) „tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy”. Według Eurostatu, w mieszkaniach najmowanych w różnych formach, z czynszem niższym od rynkowego zamieszkiwało 11,6% populacji kraju. Oprócz najmu komunalnego według stawek, które powinny umożliwić właścicielowi utrzymanie nieruchomości wyróżniamy również najem socjalny, gdzie czynsz jest obniżony ze względu na sytuację życiową najemcy. Wprowadzone w ostatnich latach zmiany umożliwiają m. in. na weryfikację dochodów najemcy jak też zaproponowanie mniejszego lokalu, jeżeli ten obecnie zajmowany jest zbyt duży.

W ramach swoich prac Najwyższa Izba Kontroli wskazała na spadek ilości lokali w zasobach mieszkaniowych kontrolowanych gmin. Wiąże się to z trudnością w utrzymaniu nieruchomości przy czynszach niższych od rynkowych i znacznych zaległościach w uiszczaniu czynszu. Ponadto 81% zasobów w badanych gminach to budynki oddane do użytku przed 1945 rokiem, przez co często konieczne są ich remonty. Gminie przez to bardziej opłaca się odsprzedać lokal (na ogół dotychczasowym najemcom) niż dokładać się do napraw. Mimo to, do mieszkań komunalnych ustawiają się długie kolejki chętnych i gminy nie są w stanie odpowiedzieć na zaspokojenie potrzeb. Uzupełnianie gminnego zasobu mieszkaniowego często nie należy do priorytetów samorządu. Przy ograniczonych zasobach finansowych bardziej korzystne politycznie może być przeprowadzenie inwestycji, które służą szerokiej grupie potencjalnych wyborców, np. budowa drogi a nie inwestycja, która zaspokaja potrzeby (choć podstawowe) jedynie jednego gospodarstwa domowego na raz.

Szansą na zapewnienie mieszkania tym, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup bezpośrednio od dewelopera są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), które zastąpiły wcześniejsze TBS. O ile poza zmianą nazwy nie nastąpiła zasadnicza zmiana zasad ich funkcjonowania to rząd (za pośrednictwem BGK) zaczął obficiej subsydiować ten rodzaj mieszkalnictwa.

W kontekście znaczenia mieszkalnictwa dostępnego cenowo często przytaczane są szacunki Habitat for Humanity wskazujące na 40% lukę czynszową, tj. odsetek ludzi, którzy ani nie mają wystarczającej zdolności kredytowej ani nie spełniają kryteriów do zapewnienia im mieszkania komunalnego. W praktyce problem ten może być jeszcze większy ze względu na ograniczone zasoby mieszkaniowe samorządów.

SIMy mogą stanowić ważną część w odpowiedzi na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych tej grupy mieszkańców. Mogą być zakładane w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych. O ile większość z nich jest zakładane przez samorządy to nie istnieją ograniczenia dotyczące grona inicjatorów, co otwiera pole do współpracy dla organizacji pozarządowych, związków wyznaniowych i przedsiębiorców (np. budujących mieszkania przyzakładowe). SIMy mogą też wchodzić w umowy z samorządami, co pozwala na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób niezamożnych i o średnich dochodach poza gminnym zasobem mieszkaniowym.

Zaangażowanie samorządu pozwala na modelowanie grupy najemców pod kątem wieku, niepełnosprawności, rozmiaru gospodarstwa domowego i dochodów. Pozwala to na stworzenie różnorodnych mikro-społeczności. Stwarza to też pole do współpracy z sektorem pozarządowym, który w takim budynku może prowadzić inicjatywy dla wykluczonych grup społecznych. Ponadto, gdy samorząd występujący w roli inwestora ma wpływ na otoczenie nieruchomości, w tym infrastrukturę (także tę zieloną), dostęp do usług i otoczenie. W ten sposób może zapewnić dostęp do niektórych usług (np. przedszkola) również dla innych mieszkańców w okolicy.

W przypadku SIMów możliwe jest również stworzenie modelu dojścia do własności. Mieszkanie z ekonomicznym czynszem może być bardzo skutecznym sposobem na przywiązanie do miejscowości mieszkańców i jednocześnie podatników, co może być istotne dla mniejszych miejscowości i miejscowości zmagających się z depopulacją. Podobnie, samorząd może wykorzystać mieszkania z obniżonym czynszem jako zachętę przyciągającą pracowników z deficytowych zawodów, np. w służbie zdrowia.

Państwo proponuje również najem na zasadach rynkowych w inwestycjach PFR Nieruchomości. Pod budowę budynków miały być wykorzystywane grunty Skarbu Państwa, spółek Skarbu Państwa i agend rządowych. Mimo hucznych zapowiedzi na 31.08.2021 powstało w ramach tego programu 1 839 mieszkań a 2 677 jest w budowie. Ponadto, z informacji prasowych wynika, że czynsze w tych inwestycjach bywają wyższe od stawek rynkowych. Dużo do życzenia pozostawiają też często lokalizacje tych inwestycji.

Spółdzielnie i kooperatywy

Atrakcyjną alternatywą dla mieszkań własnościowych pozostają również spółdzielnie. Pozwalają one członkom na wykorzystanie pewnego efektu skali (np. budując budynek wielorodzinny lub osiedle domów jednorodzinnych) przy jednoczesnym pominięciu konieczności opłacania marży dewelopera. Mimo że zdecydowana większość spółdzielni mieszkaniowych w Polsce sięga korzeniami do PRL i zajmuje się obecnie głównie zarządzaniem nieruchomościami to w wielu miejscach kraju inwestorzy biorą sprawy we własne ręce i zrzeszają się w spółdzielnie w celu wybudowania nowych nieruchomości. Jest to z pewnością rozwiązanie dla osób gotowych do współpracy i kompromisu, jednak pozwala na większy wpływ na ostateczny kształt inwestycji niż w przypadku kupowania lokalu deweloperskiego. Na marginesie należy wspomnieć, że wielu Polaków w dalszym ciągu korzysta ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Po zmianach legislacyjnych prawo to nie odróżnia się zasadniczo od prawa własności.

Kolejnym rozwiązaniem są kooperatywy mieszkaniowe, gdzie na pierwszy plan wysuwa się zaangażowanie wszystkich członków i wspólne decydowanie o kształcie inwestycji. Obecnie pozostaje to obszar nieuregulowany, przez co nieliczne kooperatywy powstają na ogół w formie spółki cywilnej, bez osobowości prawnej, co utrudnia funkcjonowanie w obrocie prawnym, np. kontraktowanie wykonawców i uzyskanie kredytu.

Narodowy Program Mieszkaniowy wciąż dwa kroki za rzeczywistością

W ostatnich latach w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM) wprowadzono szereg zmian legislacyjnych oraz zapewniono nowe, rządowe źródła finansowania dla mieszkalnictwa. Celem programu jest zrównanie ilości mieszkań na 1000 osób do średniej unijnej, zapewnienie gminom możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym i zmniejszenie liczby osób mieszkających w warunkach substandardowych o 38%.

Wszystkie trzy cele mają być osiągnięte do roku 2030, co wydaje się mało prawdopodobne. Kolejne reformy w mieszkalnictwie prawdopodobnie nie będą się odbywać w ramach NPM, ale niejako równolegle, w ramach inicjatyw unijnych takich jak Europejski Zielony Ład czy krajowy Polski Ład. Projekty takie jak termomodernizacja czy wymiana pieców będą przebiegać równolegle do krajowej polityki mieszkaniowej.

Ponadto, niektóre inicjatywy jak umożliwienie budowy małych domów bez pozwolenia na budowę będą jedynie pogłębiać istniejące problemy gospodarki przestrzennej. Obecnie kształt rozwoju sektora mieszkaniowego będzie przede wszystkim zależał od preferencji lokatorów, decyzji inwestorów prywatnych i umiejętnej współpracy samorządu z władzą centralną.

W momencie powstawania tego raportu procedowane były projekty ustaw ułatwiające dostęp do kredytu hipotecznego rodzinom. Nie jest to pożądane rozwiązanie. Dofinansowania do kredytów prawdopodobnie podniosą jedynie presję na wzrost cen nieruchomości, nie wpływając długoterminowo na dostępność mieszkań. W przypadku miast, które się rozwijają, o wiele bardziej trafioną inwestycją byłoby dofinansowanie infrastruktury w nowopowstających dzielnicach połączone z dalszym wspieraniem mieszkalnictwa czynszowego, na czele z sektorem dostępnym cenowo.

Dużą niewiadomą pozostaje tempo wzrostu cen mieszkań, jednak w powszechnym przekonaniu, chociażby ze względu na deficyt mieszkań, ceny te będą dalej rosnąć. Ponieważ coraz większej części Polaków, w tym przede wszystkim młodych rodzin, nie będzie stać na własne mieszkanie, konieczne jest rozwijanie sektora dostępnego cenowo mieszkalnictwa czynszowego.

Istniejące ramy prawne pozwalają samorządom na uzyskanie atrakcyjnego dofinansowania na cele mieszkaniowe z funduszy rządowych. Skuteczność w ich pozyskiwaniu i wydatkowaniu będzie testem dla determinacji i sprawności organizacyjnej lokalnych włodarzy. Ich skuteczność pod tym względem powinna być jednym z kryteriów, według jakich będą oceniani.

Tekst jest częścią raportu „Lokalna alternatywa. Jak wybudować w Polsce brakujące mieszkania?”