Niespójna i chaotyczna. Polityka mieszkaniowa Zjednoczonej Prawicy na 3

Jednym z najważniejszych punktów mijającej kadencji jest przyjęcie reformy planowania przestrzennego. Bezpieczny Kredyt, jak każdy program propopytowy, doprowadził do dynamicznego wzrostu cen, przyczyniając się do dalszego pogorszenia dostępności mieszkań na rynku. Rząd stawia trafne diagnozy, jednak prowadzi niespójną politykę mieszkaniową.

Polityka mieszkaniowa rządu jest niespójna i chaotyczna. Pomimo stawiania zasadniczo trafnych diagnoz i wprowadzania potrzebnych rozwiązań prawnych umożliwiających poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym, największe środki przeznaczone zostały na szkodliwy program propopytowy, który jedynie pogorszył sytuację na rynku mieszkaniowym zamiast skupić się na zwiększeniu podaży. Zmiany w budownictwie zasadniczo są pozytywne, ale oczekiwana od lat reforma planowania przestrzennego pozostawia pewien niedosyt.

Planowanie przestrzenne +/-

Jednym z najważniejszych punktów mijającej kadencji jest przyjęcie reformy planowania przestrzennego, wyczekiwanej od przeszło dekady. Prace nad nią rozpoczęły się jeszcze za pierwszej kadencji rządu Zjednoczonej Prawicy, natomiast niestabilność polityczna i częste zmiany wiceministrów odpowiedzialnych za projekt utrudniały jego finalizację.

Reforma ograniczy wykorzystywanie decyzji o warunkach zabudowy (dwz). W miejsce studium powstaną plany ogólne będące aktem prawa miejscowego, z którymi nowe „wuzetki” będą musiały być zgodne. W planie ogólnym gminy będą miały ograniczoną możliwość wyznaczania terenów pod zabudowę. W końcu powstanie rejestr urbanistyczny, który będzie gromadzić wszelkie informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

Jakkolwiek ustawa poprawi fatalną sytuację polskiego planowania przestrzennego, niestety nie idzie wystarczająco daleko w wielu kwestiach – dwudziestoletnie „wuzetki” nadal utrzymają moc. Nie wprowadzono obligatoryjnych standardów urbanistycznych ani obowiązkowej renty planistycznej (także w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wydania dwz). Nierozwiązany będzie problem finansowania nowej infrastruktury. Całość kosztów nadal będzie spadać na gminę, chyba że na obszarze uchwalony zostanie zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI), czyli de facto następca „lex deweloper”.

W przypadku uchwalania ZPI inwestor będzie zobowiązany finansować tzw. inwestycje uzupełniające. Praktyka pokaże, czy takie rozwiązanie będzie cieszyć się popularnością. W reformie zabrakło również instrumentów, które wiązałyby planowanie przestrzenne z transportem czy mieszkalnictwem. Nie wymusza ona także na samorządach aktywnej polityki planistycznej. Termin dwóch lat na wprowadzenie planów ogólnych jest bardzo krótki, a bez środków z Krajowego Planu Odbudowy (miliard złotych) ten cel dla wielu gmin będzie niemożliwy do osiągnięcia.

Mieszkalnictwo +/-

Sztandarowy program rządu, Mieszkanie+, zakończył się spektakularną klęską. Przez niecałe 8 lat jego funkcjonowania udało się wybudować ponad 20 tysięcy lokali, a prawie 30 tysięcy jest w trakcie budowy. Plany rządu zakładały wybudowanie 100 tysięcy mieszkań do 2019 r.

Kontrola Najwyższej Izby Kontroli była bezlitosna i wykazała szereg nieprawidłowości. Program nie wpłynął znacząco na rozwiązanie problemów mieszkaniowych lokalnych społeczności. W maju 2023 r. minister rozwoju i technologii Waldemar Buda ogłosił zakończenie programu, co jest przede wszystkim porażką komunikacyjną, wzmacniającą narrację, że sektor publiczny nie potrafi budować mieszkań.

Sukcesem okazało się wprowadzanie prawnych mechanizmów zwiększających podaż. Ustawa o społecznych inicjatywach mieszkaniowych (SIM) zapewnia znaczące dofinansowanie centralne dla inwestycji mieszkaniowych i preferencyjne kredyty. Do połowy 2023 r. powołano 33 spółki SIM w całym kraju.

Pomimo przyjętych form wsparcia samorządów, liczba budowanych mieszkań społecznych czynszowych nie wzrosła zauważalnie. W 2022 r. rozpoczęto budowę 1243 mieszkań, poniżej średniej z poprzednich pięciu lat (1513). Zmianę trendu mogą zwiastować cząstkowe wyniki za 2023 r., kiedy między styczniem a lipcem rozpoczęto budowę 1548 takich lokali, w porównaniu do średniej 824 z poprzednich pięciu lat.

Jakkolwiek jest to pozytywny znak, należy pamiętać, że to jedynie 1,5% pośród wszystkich mieszkań, których budowę rozpoczęto – a więc statystycznie nieistotna liczba, by realnie zmienić sytuację w kraju. Z drugiej strony w 2022 r. powstało w całym kraju 629 mieszkań komunalnych, najmniej od 1989 r.

1 marca 2023 r. weszła w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych, czyli grup przynajmniej 3 osób fizycznych chcących wybudować lokal w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Przyjęte rozwiązania określają mechanizmy prawne przeprowadzania takiej inwestycji, wsparcie finansowe Skarbu Państwa dla kooperatyw w nabywaniu ziemi od gmin oraz ułatwienia w ubieganiu się o finansowanie w bankach.

Nie minął nawet rok, odkąd wspomniane mechanizmy weszły do porządku prawnego, a przygotowanie takiej inwestycji zajmuje zwykle parę lat, stąd za wcześnie jest na ocenę skutków.

Porażką w praktyce okazał się program Lokal za Grunt. Mechanizm był prosty – wprowadzono możliwość obniżenia ceny przy sprzedaży gruntu przez gminę deweloperowi w zamian za przekazanie przez inwestora części mieszkań gminie lub spółce gminnej (jako lokali komunalnych lub na wynajem). Niestety, do końca II kwartału 2023 r. z tego mechanizmu skorzystały jedynie cztery gminy w Polsce. Głównymi problemami są wycena gruntów i ich niski zasób w gminach.

Bezpieczny Kredyt 2% – 

Wprowadzenie programu dowodzi, że rząd zauważył spadek dostępności mieszkań w ostatnich latach, jednak dobrane rozwiązanie jest wadliwe i powtarza błędy programów poprzednich ekip rządzących – takich jak Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim.

Jak każdy program propopytowy, program Bezpieczny Kredyt (znany także jako Kredyt 2%) doprowadził do dynamicznego wzrostu cen, przyczyniając się do dalszego spadku dostępności mieszkań na rynku. W wielu miastach zaobserwowano wzrosty cen mieszkań z dnia na dzień, które zbiegały się w czasie z uruchomieniem programu. W ostatecznym rozrachunku program pogorszył warunki chociażby dla młodych rodzin, które chciałyby przeprowadzić się do większego mieszkania.

W pierwszym tylko roku funkcjonowania koszt programu szacowany jest na 1 mld zł. Tymczasem na budownictwo społeczne od 2018 do 2022 r. przeznaczono łącznie połowę tej kwoty. W takiej sytuacji trudno oczekiwać systemowej zmiany w mieszkalnictwie.

Budownictwo +

Najwięcej emocji wzbudzały zmiany pozwalające na budowę domów bez pozwolenia – najpierw do 35 mkw, potem do 70 mkw, a ostatecznie także powyżej 70 mkw. Znaczenie tego mechanizmu było zdecydowanie przeceniane. Nie przyczyni się on do zahamowania suburbanizacji i rozlewania się miast, gdyż źródłem problemu jest tu wadliwy system planowania przestrzennego.

W 2022 r. zgłoszono około 1100 budów domów bez pozwolenia, co stanowi niewielki odsetek (ok. 1%) wszystkich wydanych pozwoleń na domy jednorodzinne. Uproszczono zatem zdecydowanie cały proces budowlany, ale poważnym problemem jest praktyczny brak kontroli nad tym, co i w jaki sposób jest budowane.

Zdecydowanie pozytywnym aspektem jest cyfryzacja procesu budowlanego, będąca częścią większego projektu cyfryzacji usług publicznych w kraju. W ostatnich latach wprowadzono elektroniczny centralny rejestr osób posiadających uprawnienia budowlane, Cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego i Elektroniczny Dziennik Budowy.

Pomimo szumnych zapowiedzi, nadal nie zrealizowano w całości tzw. pakietu #StopPatodeweloperka, który był odpowiedzią na wątpliwości dotyczące jakości nowych inwestycji mieszkaniowych. Zakładał on m.in. podwyższenie minimalnej odległości między budynkami a granicą działki, większe odległości obiektów produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych i podwyższenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego do 25 mkw.

Z pomysłów ogłoszonych pod koniec marca 2023 r. zrealizowano jedynie ograniczenie handlu cesjami umów rezerwacyjnych i deweloperskich, stworzenie Portalu Cen Mieszkań oraz obciążenie podatkiem od czynności cywilnoprawnych hurtowych zakupów mieszkań w inwestycjach deweloperskich i zniesienie go dla kupujących pierwsze mieszkanie.