Cztery wnioski po debacie mieszkaniowej na Kanale Zero

Krytyka rządowych dopłat do kredytów i wszelkich innych narzędzi polityki mieszkaniowej obliczonych na zwiększanie popytu, a nie podaży mieszkań, była powszechna w wypowiedziach obu stron debaty. Niestety przykład programów dopłat do kredytów został wykorzystany przez jej prawą stronę jako dowód na bezsensowne angażowanie się państwa w rynek nieruchomości.

Na Kanale Zero, jednym z najgłośniejszych projektów medialnych w Polsce ostatnich lat, z powodzeniem realizowany jest format „Wielkich debat”, czyli kilkugodzinnych dyskusji o aktualnie najważniejszych sprawach w Polsce. Po rozmowach o CPK i protestach rolników przyszedł czas na debatę o mieszkalnictwie, którą moderował Robert Mazurek.

Po lewej stronie, którą możemy roboczo nazwać „interwencyjno-propaństwową”, w szranki stanęli Jan Śpiewak – doktor socjologii, działacz społeczny i publicysta – oraz Maciej Konieczny – poseł Lewicy Razem. Po prawej zaś stronie, nazwijmy ją „liberalno-spekulacyjną”, stanęli Sławomir Mentzen – poseł Konfederacji – oraz Rafał Zaorski – być może najsłynniejszy polski trader i spekulant. Jakie są najważniejsze wnioski, które nasunęły mi się po przesłuchaniu ich dyskusji?

Wniosek pierwszy: dopłaty do kredytów krytykują prawie wszyscy

Jeśli uznamy zgodę ponad podziałami w najważniejszych dla Polek i Polaków sprawach za wartość, to dobrze jest podkreślać te zagadnienia, co do których zarówno lewa, jak i prawa strona debaty były zgodne (nawet jeśli z innych pobudek).

Jedną z nich może być obopólna krytyka rządowych dopłat do kredytów i wszelkich innych narzędzi polityki mieszkaniowej obliczonych na zwiększanie popytu, a nie podaży mieszkań. W ostatnim czasie był to program „Bezpieczny kredyt 2%” oraz jego aktualnie przygotowywany następca, program „Mieszkanie na Start”. O obu tych projektach pisałem szerzej na portalu Klubu Jagiellońskiego.

Wolnorynkowiec Sławomir Mentzen słusznie zauważył, że programy te skutkują jedynie drastycznym wzrostem cen nieruchomości o kwotę dopłaty oraz zwiększeniem marż banków. Rynek został więc ogołocony z nieruchomości, które wcale nie staniały, a wręcz podrożały.

Poseł Konfederacji przywołał też Indeks Dostępności Mieszkań, pozwalający ocenić możliwości Polaków związane z zakupem „własnego M”. Wynik indeksu za czwarty kwartał 2023 r. był najniższy od 2011 r., na co wpływ miał wywołany przez „Bezpieczny Kredyt 2%” ponad 28,5-procentowy wzrost zawartych w 2023 r. umów o kredyt hipoteczny względem 2022 r.

Z tak zarysowanym problemem w zupełności zgodzili się progresywni rozmówcy Mentzena, najpewniej zgodziłaby się również każda osoba zainteresowana mieszkalnictwem, z wyjątkiem deweloperów oraz rządzących.

Wniosek drugi: standardy budowlane i mieszkaniowe to dla libków szkodliwa bariera

Problem jednak w tym, że przykład programów dopłat do kredytów został wykorzystany przez prawą, czy też liberalną, stronę dyskusji jako dowód na bezsensowne angażowanie się państwa w świetnie działający, samoregulujący się sektor gospodarki, jakim jest rynek nieruchomości.

Mentzen wykorzystał to, aby zaatakować wszystkie (sic!) regulacje i standardy, jakie państwo narzuca w zakresie planowania, projektowania i budowania mieszkań. Każda tego rodzaju – w jego opinii – „bezsensowna” regulacja jedynie zwiększa koszt budowy budynku, który przedsiębiorca wlicza do ceny nieruchomości, przez co mieszkania drożeją; gdyby nie ten fakt, każdego byłoby stać na mieszkanie.

O absurdalności takiego poglądu niech świadczy fakt, że nawet Krzysztof Stanowski, którego liberalne i wolnorynkowe poglądy nie są tajemnicą, wspomniał w podsumowaniu debaty, że państwo powinno stać na straży jakości mieszkań.

Poseł Konieczny słusznie nazwał taki model budownictwa „bangladeskim” – w tym kraju, słynącym z niskich standardów BHP i skrajnej wręcz samowoli budowlanej, często dochodzi do katastrof budowlanych (np. w Szabharze w 2013 r., gdy zawaleniu uległ budynek, w którym trzy piętra zostały dobudowane nielegalnie).

O tym, co samowolki budowlane oraz brak sprawnie funkcjonującego konserwatora zabytków mogą zrobić ze wspaniałą miejscowością, świadczy perła w koronie patodeweloperów: Zakopane. W wyniku samowolek budowlanych realnie ginęli ludzie: matka z dwiema córkami, przygniecione dachem wypożyczalni sprzętu narciarskiego, czy babcia z wnukiem, na których zwaliła się nielegalnie postawiona brama powitalna przed górskim kurortem. Nie mówiąc już o budynkach będących efektem samowoli budowlanej, które zgodnie z wyrokami sądów powinny być dawno rozebrane, a czasami nadal są użytkowane przez nieświadomych niczego turystów.

Wniosek trzeci: banki są współodpowiedzialne za kryzys na rynku nieruchomości

Temat banków i ich negatywnego wpływu na sytuację materialną Polek i Polaków był kolejnym, co do którego zapanowała względna zgoda między obiema stronami debaty. Diagnoza problemu była wspólna: banki przerzucają odpowiedzialność i ryzyko kredytów hipotecznych na klientów, jak gdyby mieli oni wyłącznie obowiązki, bez żadnych praw.

Rafał Zaorski zauważył, że instytucje te nie są częścią gry rynkowej, tzn. w przypadku zmian na rynku mieszkaniowym osoba, która wzięła kredyt na zakup mieszkania, nie może oddać swojej nieruchomości bankowi, nawet jeśli kwota kredytu przewyższa wartość mieszkania, jak stało się np. w przypadku kredytów frankowych. Zaorski postulował wprowadzenie rozwiązania amerykańskiego, w którym można po prostu oddać mieszkanie pożyczkodawcy i wziąć kolejny kredyt, gdy sytuacja na rynku nieruchomości się unormuje.

Temat patologii w polskiej bankowości oraz na rynku hipotek rozwinął Jan Śpiewak, który podkreślił, że to banki przerzucają całą odpowiedzialność i ryzyko na klienta. Aktywista przywołał tutaj aferę frankową oraz WIBOR-ową, przywołał rekordowe zyski banków dzięki wysokim stopom procentowym.

Rozwiązaniem zaproponowanym przez Śpiewaka było wprowadzenie stałych stóp procentowych, na niższy procent niż obecnie w Polsce, jednak z dużym zastrzeżeniem: tylko wtedy jeśli wcześniej uda się ograniczyć działalność flipperów i rentierów, którzy ogałacali rynek z mieszkań w okresie boomu wywołanego „Bezpiecznym kredytem 2%”.

Wniosek czwarty: liberalna prawica żyje w swoim świecie

Z tak postawioną tezą radykalnie nie zgodzili się Zaorski i Mentzen, proponując coś zupełnie odwrotnego. Plan Zaorskiego, który po debacie opisał szerzej w długiej wiadomości na Twitterze, ma pięć punktów, które przywołam poniżej:

1. „Dajcie się nasycić rynkowi. Niech budują puste mieszkania, flipują, ile fabryka daje”.
2. „Chrońcie zwykłego człowieka w sporze z bankiem czy deweloperem”.
3. „Gdy bańka na rynku nieruchomości pęknie, pod żadnych pozorem nie ratujcie deweloperów ani banków. Niech bankrutują i się wyprzedadzą”.
4. „Wysyp tanich mieszkań i możliwość oddawania «starych» droższych bankom zamiast spłaty kredytu spowoduje, że w tej grze rynkowej przewagę będą mieli konsumenci, a banki będą musiały dostosować odsetki do nowej sytuacji na rynku lub pożegnać się z klientem, bo najem będzie tańszy albo nowy kredyt na nowe tańsze mieszkanie”.
5. „W przypadku kryzysu stracą banki, flipperzy, bogaci kupujący n-te mieszkanie za gotówkę”.

Jest to kuriozalna wypowiedź. Przecież sektor nieruchomości tworzony jest niemal w całości przez podmioty prywatne; firmy deweloperskie i osoby fizyczne w 2022 r. zbudowały łącznie 98,4% wszystkich mieszkań. Tak, państwo stoi na straży prawa i nie pozwala budować w sposób niezgodny z prawem.

Tak, próby rozwoju budownictwa mieszkaniowego, np. realizowany przez PiS program „Mieszkanie Plus”, okazywały się klapą. Zgadzam się ze Sławomirem Menztenem, że lewicowi aktywiści mogą nie znać realiów rynkowych i obiecywać niestworzone ilości mieszkań trzy–cztery lata po przejęciu przez nich władzy, kiedy tak naprawdę jest to niemożliwe w aktualnych warunkach, choćby z uwagi na koszty.

Jednak to strona lewicowa proponowała konkretne rozwiązania: rozwój budownictwa społecznego, nawet pomimo wolnego rozwoju tego rodzaju narzędzi w polityce mieszkaniowej, wprowadzenie podatku katastralnego i ograniczenie flippingu. Tymczasem liberalna gospodarczo strona tej debaty w zamian proponowała jedynie oczekiwanie na „samoregulację rynku” oraz likwidowanie jakichkolwiek oznak państwa, gdziekolwiek by ono jeszcze się znajdowało – np. w obszarze regulacji, standardów i prawa budowlanego.

Walka o dobrze funkcjonującą administrację państwową jest zasadna, niesprawne i niedofinansowane urzędy są bowiem źródłem problemów w wielu innych obszarach, np. polityce migracyjnej, o czym pisaliśmy w Klubie Jagiellońskim. Jednak niektórych procesów nie da się przyspieszyć, bo inaczej w miejscu zabytkowej kamienicy pojawi się biurowiec albo powstanie osiedle bloków z „mikroapartamentami” o powierzchni 12 m².

Podsumowanie: mieszkanie prawem czy towarem?

Odpowiedzi na tak zadane pytanie, będące tytułem całej debaty, udzielił sam Krzysztof Stanowski w podsumowaniu opublikowanym dwa dni po oryginalnym materiale. Założyciel Kanału Zero rozróżnił kwestię prawa do mieszkania (czasownik „mieszkać”) od prawa do mieszkania (rzeczownik „mieszkanie”). W przypadku samej czynności mieszkania w jakimś lokum, przebywania tam w godnych warunkach, np. wynajmując, to zdaniem Stanowskiego jest to prawo przysługujące każdemu człowiekowi. Co innego fizyczne mieszkanie, z czterema ścianami i sufitem – w takich przypadkach mieszkanie to już towar.

Opinia Stanowskiego jest jakimś punktem wyjścia do dyskusji, jednak absolutnie nie wyczerpuje tematu. Mieszkania są bowiem obiema tymi rzeczami na raz. Są towarem, ponieważ powstają i funkcjonują w ramach gospodarki rynkowej, nawet jeśli państwo ten segment rynku obłoży wieloma regulacjami i będzie aktywnie w nim działać, budując własne lokale.

Powinno tam być więc miejsce także dla biznesu. Problem pojawia się wtedy, gdy nie ma żadnego wyboru, a państwo kapituluje bez walki przed biznesem kierującym się jedynie zwiększaniem przychodów. Mieszkanie jest zbyt cennym dobrem, aby państwo mogło odpuścić ten segment gospodarki, ponieważ każdy ma prawo gdzieś mieszkać w godnych warunkach. Dlatego mieszkanie jest również prawem.