Państwowe dopłaty do kredytów hipotecznych? Banki i deweloperzy już zacierają ręce

Zapotrzebowanie na mieszkania w Polsce wciąż rośnie, a razem z nim ceny. Politycy proponują rozwiązania napędzające stronę popytową rynku nieruchomości, za którą nie nadąża podaż. Proponowane programy dopłat do kredytów to gaszenie benzyną pożaru w sektorze mieszkaniowym. Nieuniknione są wzrosty cen: najpierw na rynku sprzedaży, a potem wynajmu. Jak uczy doświadczenie krajów Zachodu, na dopłatach do hipotek skorzystają przede wszystkim banki oraz deweloperzy.

Hojne subsydia zwiększają ceny, ale nie substancję mieszkaniową

Dopłaty do zakupu nieruchomości – przez bezpośrednie subsydia, dopłaty do hipotek lub odliczenia podatkowe – to mechanizm powszechnie znany i zbadany przez ekonomistów. Konsekwencje takich rozwiązań obserwowaliśmy w wielu odmiennych uwarunkowaniach gospodarek i w różnych momentach cykli koniunkturalnych.

Analiza na danych amerykańskich z lat 1984–2007 pokazuje, że na dłuższą metę odliczenia podatkowe i dofinansowania do odsetek kredytów hipotecznych nie wpływały na odsetek posiadanej własności lokali mieszkalnych, tylko napędzały wzrost ich cen.

Podobnie sytuacja wygląda w Europie, o czym świadczą analizy konkretnych polityk. Tutaj skupię się na dwóch krajach – Niemczech i Wielkiej Brytanii. Najpierw na tapet weźmy doświadczenie niemieckie. Już w latach 1995–2005 funkcjonował w Niemczech program dotacji do budowy lub zakupu własnego domu (niem. Eigenheimzulage).

Program łączył elementy polityki prorodzinnej oraz mieszkaniowej. Polegał na bezpośredniej dopłacie do nieruchomości używanej przez rodzinę w celach mieszkaniowych. Ulga składała się z następujących elementów: podstawowa kwota dofinansowania, dodatek na dziecko (niem. Baukindergeld), dodatki proekologiczne. Zasady programu były następujące: rodziny, które zdecydowały się budować lub kupić nieruchomość, otrzymywały od państwa dotację w wysokości 12 tysięcy euro na dziecko, rozłożoną w transzach na dziesięć lat.

Dodatek był bardzo hojny ze względu na wysokie progi maksymalnego dochodu. W szczytowym okresie, w 2004 roku, program kosztował 11,4 miliarda euro. Krytykowano jego nieefektywność, a także fakt, że większość zysków z programu konsumował sektor budowlany, wykonując remonty i przekształcenia istniejących nieruchomości.

Równolegle Bawaria wprowadziła własną serię zasiłków, dzięki którym rodziny mogą liczyć na łączne zapomogi od 10 tysięcy euro (w przypadku gospodarstwa domowego bez dzieci) do nawet 55 tysięcy euro (dla rodziny z trójką dzieci) przez okres pobierania pomocy. Progi dochodowe ustanowiono tak wysoko, że ¾ bawarskich rodzin kwalifikowało się do wsparcia.

Bawarski program dofinansowań funkcjonował w latach 2018–2020 i objął 59 tysięcy wniosków. Konsekwencje ekonomiczne programu to szacowany wzrost cen nieruchomości o 7–11 tysięcy euro w porównaniu do lokali takiej samej klasy i wartości położonych w sąsiednich landach.

Ponadto mimo swoich znacznych kosztów dla budżetu program nie poprawił poziomu budowy nowych mieszkań. Większość środków została wydana na przekształcenia własnościowe lub modernizację istniejących nieruchomości, a nie budowę nowych.

Centralne polityki kontra lokalne uwarunkowania

Równie pouczające okazało się doświadczenie brytyjskich form dofinansowywania mieszkalnictwa. W 2013 roku brytyjski rząd wprowadził inicjatywę Help to Buy (HtB) – dofinansowania kredytów hipotecznych jako receptę na rosnące ceny nieruchomości. Dopłaty wynosiły do 20% wkładu własnego we wszystkich częściach kraju oraz do 40% w Londynie, ze względu na wysoki poziom cen lokali w stolicy.

Program oferował kredytobiorcom bardzo preferencyjne warunki zakupu własnego lokum. Wystarczyło mieć odłożony depozyt w wysokości 5% wartości nieruchomości, aby otrzymać od państwa pożyczkę wartą 20% jej ceny. O ile mieszkania się nie sprzedawało, nie trzeba było pożyczki zwracać. Maksymalna ustalona cena wynosiła 300 tysięcy funtów w Walii oraz 600 tysięcy funtów w pozostałych częściach Wyspy.

Różnice w zagęszczeniu zabudowy, dostępności działek oraz popycie na domy sprawiły, że program wprowadzony centralnie i ze słusznymi założeniami odniósł różny skutek w zależności od części kraju.

W niezurbanizowanej Walii podaż gruntów budowlanych była niemal nieograniczona, dzięki czemu HtB doprowadził do zwiększenia się liczby sprzedawanych domów bez wzrostu cen. Co innego stało się w Londynie, gdzie liczba mieszkań praktycznie nie drgnęła, za to drastycznie zwiększyła się ich cena.

Wynika to z faktu, że w Londynie terenów pod zabudowę jest bardzo mało, plany urbanistyczne są niezwykle restrykcyjne, że dopłaty do kredytów doprowadziły do gwałtownego wzrostu cen, a nie liczby budowanych mieszkań. Ponadto diametralnie wzrosły zyski osiemdziesięciu czterech firm deweloperskich, którym udało się zakwalifikować do prac w ramach programu HtB.

Polityki publiczne z kanistrem benzyny w dłoniach

Jak pokazują przykłady amerykański, niemiecki i brytyjski, także proponowane w Polsce programy dopłat do kredytów to gaszenie benzyną pożaru w sektorze mieszkaniowym. W ujęciu całego rynku będą one prowadzić do wzrostów: najpierw cen sprzedaży, a potem czynszów. Ponadto programy te będą prowadzić do różnych skutków rynkowych, w zależności od poszczególnych warunków geograficznych w danym regionie (przede wszystkim gęstość zabudowy i zaludnienia, poziom popytu na nieruchomości).

Z doświadczeń innych krajów można zatem wyciągnąć dwa wnioski: po pierwsze, dotowanie kredytów to mechanizm, na którym najwięcej zarobią banki i deweloperzy. Po drugie, aby uratować pozytywne skutki polityk (np. wzrost substancji mieszkaniowej na terenach mniej zurbanizowanych), należy doprowadzić do ich większej regionalizacji. Reformy nie mogą być wprowadzane z perspektywy centrum, z pominięciem uwarunkowań prowincji.

Wobec tego nie powinny dziwić słowa Janusza Wojciechowskiego, prezesa notowanej na giełdzie JW Construction, jednego z największych deweloperów w Polsce. Tak skomentował on propozycję PO o zeroprocentowych kredytach: „Może to i nawet zbyt duży ukłon w naszą stronę?”.

Nie mniej bolesne doświadczenia III RP

W czasach transformacji polskie państwo otrzymało w schedzie po upadłej PRL sektor mieszkaniowy, który wymagał nie tylko znacznych inwestycji, ale też dostosowania do realiów gospodarki rynkowej. W latach 90. sektor deweloperski przeżywał prawdziwą zapaść – przynajmniej pod kątem liczby budowanych mieszkań. Według danych GUS rekordowo niską liczbę mieszkań – bo nieco ponad 62 tysiące – oddano do użytku w 1996 roku.

Czy tego można spodziewać się również teraz, analizując propozycje kredytów dwu- i zeroprocentowych? Odpowiedź wydaje się oczywista i twierdząca, niemniej warto przeanalizować doświadczenie podobnych programów w krajach zachodnich.

Aktualne obietnice dopłat do kredytów nie są nowością na polskim podwórku. Wczesne lata 2000. były czasem, w którym nie tylko krystalizował się podział polityczny PO vs. PiS. Te dwie partie – choć w politycznej opozycji – już wtedy formułowały bardzo śmiałe, choć finalnie nieskuteczne propozycje programów mieszkaniowych.

W 2006 roku rząd PiS-LPR-Samoobrona wprowadził – bardzo podobny do obecnie postulowanych – program „Rodzina na swoim”, w zamyśle przeznaczony na pomoc w zakupie pierwszej nieruchomości. Rozwiązanie było przeznaczone dla gospodarstw domowych (przede wszystkim z dziećmi), które nie miały odpowiednio wysokiej zdolności na zaciągnięcie zwykłego kredytu hipotecznego.

Kryteriami kwalifikacji nieruchomości były jej metraż (maksymalnie 75 metrów kwadratowych dla mieszkania i 140 dla domu), a także wartość – liczona od wskaźnika ceny za metr kwadratowy. Na potrzeby programu państwo stworzyło specjalny fundusz zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), który przez pierwsze 8 lat kredytowania dopłacał do odsetek z zaciągniętych kredytów hipotecznych. Dopłaty były bezzwrotne i wynosiły do 50% odsetek.

Choć z programu skorzystało prawie 200 tysięcy gospodarstw domowych, to „Rodzina na swoim” miała szereg negatywnych konsekwencji. Rozwiązanie wspomagało przede wszystkim banki, a nie kredytobiorców.

Ponadto w ustawie zapisano „widełki” cenowe nieruchomości z pominięciem mechanizmu rynkowego – podobnie jak w obecnym programie „Bezpieczny Kredyt 2%”. Konsekwencją rozwiązania „Rodziny na swoim” było budowanie „pod program”; nieruchomości powstawały w niedogodnych lokalizacjach, a często też miały znacznie obniżony standard. Program wygaszono w 2012 roku.

W 2013 roku rząd PO-PSL stworzył „Mieszkanie dla młodych”. Tym razem kryteria ustalono tak, że zamiast dokładać do odsetek, wprowadzono dopłaty do wkładu własnego. Zakwalifikowane gospodarstwa domowe musiały zaciągnąć kredyt hipoteczny na kwotę co najmniej 50% wartości kupowanego lokalu.

Kupująca mieszkanie rodzina musiała mieć wkład własny w wysokości od 20% do 50% ceny zakupu nieruchomości. Z programu mogły skorzystać osoby do 35. roku życia. Wysokość wypłat uzależniono też od wielkości gospodarstwa domowego; na procentowo najwyższe dopłaty mogły liczyć rodziny wielodzietne (z trójką dzieci lub więcej).

Według raportu BGK z programu w latach 2014–2018 skorzystało 110 tysięcy osób. Jednak bez względu na szczegóły mechanizmu głównym beneficjentem znów okazał się sektor bankowy.

Po pierwsze, dopłaty stymulowały popyt na hipoteki, a zatem pozwoliły bankom na zwiększenie marż. Po drugie, dopłaty do wkładu własnego sztucznie poprawiły zdolność kredytową tych kredytobiorców, którzy bez publicznej pomocy nigdy nie uzyskaliby swojej hipoteki.

Po trzecie, w zasadach programu wprowadzono zapisy, które większość ryzyka kredytowego przerzucały na konsumentów, a nie na banki (m.in. minimalny okres kredytowania 15 lat, brak mechanizmu stabilizacji stóp procentowych). W rezultacie gospodarstwa domowe, które skorzystały z „Mieszkania dla młodych”, zadłużały się na lata – często ponad swoje możliwości.

I znów wracamy do punktu wyjścia…

Proponowane i wdrażane od dwudziestu lat w Polsce programy mieszkaniowe zawodzą. Dziś historia zatacza koło. Dwie wiodące partie prześcigają się w formułowaniu bardzo zbliżonych obietnic programów mieszkaniowych – PiS wdraża „Bezpieczny Kredyt 2%”, PO mówi o kredytach zeroprocentowych na zakup pierwszego lokum.

Cechą wspólną tych propozycji jest stymulowanie popytu na mieszkania, zawsze z wykorzystaniem dochodowych dla banków kredytów hipotecznych, niezauważenie najmu jako narzędzia polepszającego sytuację, a także brak pomysłu na zwiększenie podaży. Równocześnie albo nie ma odpowiednich mechanizmów podażowych, albo kończą się fiaskiem (np. „Mieszkanie Plus”). Wzrost cen jest zatem naturalną konsekwencją nabrzmiałego popytu i niedostatecznej podaży.

Doświadczenie polityk mieszkaniowych w krajach Europy pokazuje, że dopłaty do kupowanych mieszkań czy hipotek mają szereg negatywnych skutków. Wywołują konsekwencje niepożądane dla interesariuszy, którym pierwotnie miały pomóc. Warto wyciągnąć z nich lekcje, aby obecnie w Polsce nie powtarzać sprawdzonych już błędów w regulowaniu sektora nieruchomości.