Mieszkanie na kredyt? Wynajem nie musi być gorszą opcją

Wiodące partie polityczne prześcigają się w obietnicach dopłat do kredytów. Całkowicie zapominają o najmie, który może być mechanizmem pomagającym stabilizować sektor mieszkaniowy w Polsce. Potrzebujemy w Polsce takich konstrukcji wynajmu, które dla zabezpieczenia lokatorów narzucą umowom określone ramy czasowe i dadzą wynajmującym konkretne korzyści finansowe. Aby długofalowo poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym, należy również uporządkować nadzór nad bankowością hipoteczną i stworzyć ramy dla bardziej przewidywalnych i stabilniejszych kredytów.

Jeszcze zanim na dobre ruszyła kampania wyborcza, jako jeden z pierwszych na karuzelę wyborczych obietnic został wrzucony sektor mieszkaniowy. PiS przedstawił projekt dopłat do oprocentowania kredytów hipotecznych, aby wynosiły one 2%. Donald Tusk „przebił” obietnicę i zaproponował program kredytów z zerowym oprocentowaniem.

W polskiej polityce wszystko po staremu. Partie starają się zbić kapitał polityczny, obiecują aspiracyjne programy dla młodych wyborców w klasie średniej niższej i średniej. Tacy ludzie dążą do posiadania mieszkania własnościowego, ale bez wsparcia państwa na wolnym rynku nie kupiliby swojego lokum. Niedostrzeganie najmu jako mechanizmu stabilizującego sektor mieszkaniowy świadczy albo o nieprzygotowaniu polityków do regulowania tej gałęzi gospodarki, albo o ich cynizmie politycznym.

W pierwszej kolejności państwo powinno zająć się ustabilizowaniem sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, bo to one najbardziej wpływają na polski sektor mieszkaniowy. Według danych Eurostatu za 2021 r. aż 87% polskich gospodarstw domowych mieszka we własnej nieruchomości. Na dłuższą metę to wynajem powinien stać się równorzędną alternatywą wobec posiadania mieszkania. Obecnie odsetek gospodarstw domowych w mieszkaniach lokatorskich wynosi jedynie 13%.

Stabilniejsze kredyty hipoteczne

Polska nie wypada najgorzej w UE w zestawieniu kosztów mieszkania i ich wpływie na domowe finanse. Według danych Eurostatu za 2021 r. przeciętna polska rodzina wydaje 19,3% miesięcznego budżetu na wydatki mieszkaniowe (średnia unijna to 25%).

Choć w innych krajach koszty życia są wyższe, to wydatki bardziej przewidywalne, m.in. czynsze nie fluktuują tak bardzo jak w Polsce. Należymy do niechlubnego TOP 3 europejskich krajów OECD pod kątem dynamiki wzrostów cen najmu (ex aequo ze Słowenią).

Można zatem przytoczyć znamienne polskie powiedzenie: jak nie urok, to przemarsz wojsk. Najemcy (mniejszość w Polsce) są narażeni na drastycznie rosnące czynsze, a właściciele mieszkań (w większości wciąż spłacający kredyty hipoteczne) na ryzyko wzrostu stopy procentowej.

Z raportu Europejskiej Federacji Hipotecznej (EMF) wynika, że Polska jest niechlubnym wyjątkiem w Europie. Na naszym rynku wyłącznie udziela się kredytów albo ze zmienną stopą, albo z krótkimi okresami ich zamrażania (poniżej 5 lat).

O szkodliwości niezdrowej finansjalizacji polskiej „mieszkaniówki” dobrze świadczy też sam koszt udzielanych kredytów hipotecznych. Spośród 16 krajów ujętych w analizie EMF w Polsce istnieją najwyższe średnie stopy procentowe dla kredytów hipotecznych. Ze względu na absurdalnie wysoki odsetek kredytów hipotecznych na zmiennej stopie konsekwencje w postaci drogiej obsługi zadłużenia są widoczne właśnie teraz, a więc w okresie wzrostów stóp.

Zawirowania przy kredytach hipotecznych (poniekąd jako immanentna cecha wadliwego systemu) powodują, że KNF musi „bohatersko rozwiązywać problemy polskiego sektora bankowego, nieistniejące w innych systemach”. Na tapet musieliśmy wziąć zmianę w obliczaniu stóp procentowych kredytów – ze względu na kłopoty ze wskaźnikiem WIBOR zastąpimy go WIRON-em. Wcześniej bohatersko rozwiązywaliśmy problemy frankowiczów.

Warto przypomnieć, że Polska jest jednym z nielicznych krajów w Europie, w których dozwolone są konsumenckie kredyty hipoteczne denominowane w obcych walutach. Nawet węgierski regulator zakazał ich pod koniec 2015 r.

Zamiast uprawiać inżynierię finansową lub rozważać kolejny prezent dla banków w postaci dofinansowań do zakupu mieszkania, należy uporządkować nadzór nad bankowością hipoteczną. Tylko w 2022 r. wynik odsetkowy banków wyniósł ok. 75,5 mld zł, czyli o 62% więcej niż w roku poprzednim. Choć do rekordowych zysków przyczyniły się podwyżki stóp procentowych, to należy wziąć pod lupę tak wysoki wzrost marżowości banków, ponieważ ma on silny wpływ na pozostałe sektory gospodarki.

Wspólnie KNF i UOKiK posiadają prerogatywy do kontrolowania (a w koniecznych przypadkach interweniowania) rynku bankowości detalicznej. W momencie, gdy banki zarabiają ponadnormatywne marże ze swojej działalności kredytowej, trzeba oczekiwać od regulatorów działań.

Zamiast biernie przyglądać się, jak bankowość hipoteczna generuje historyczne rekordy zysków, KNF powinien stabilizować tę gałąź sektora finansowego, np. poprzez dokładniejszy nadzór nad ofertą kredytową banków.

Jeśli KNF sądzi, że nie posiada takich narzędzi, należy rozważyć rozszerzenie jej kompetencji, aby z komentatora sektora finansowego za publiczne pieniądze stała się regulatorem z prawdziwego zdarzenia na miarę dojrzałej europejskiej gospodarki, którą albo już jesteśmy, albo do takiej aspirujemy.

Ponadto regulacje sektora bankowego powinny brać pod uwagę wpływ na pozostałe gałęzie gospodarki, w tym na branżę nieruchomościową. Prawo tworzone jest w oderwaniu od realiów ekonomicznych – nie zważa na fundamentalną zasadę, że gospodarka to system naczyń połączonych.

Działanie polskiego ustawodawcy skierowane do sektora bankowego (np. wykorzystanie kredytów hipotecznych do interwencji w rynek nieruchomości) musi doprowadzić do efektu domina. Uprawiając wyborczą demagogię, politycy igrają z ogniem, bo nie przedstawiają opinii publicznej odpowiednich wyliczeń nie tylko pod kątem „spinania” rządowego budżetu, lecz także modelowania ekonometrycznego, jak proponowane zmiany wpłyną na ceny nieruchomości – czy to sprzedawanych, czy wynajmowanych.

Do regulacji prawa o bankowości detalicznej, a tym bardziej hipotecznej, należy zaangażować ekspertów rynku nieruchomości, przedstawicieli ruchów lokatorskich i miejskich. Dzięki temu wypracowane rozwiązania wezmą pod uwagę więcej głosów różnych grup interesariuszy i tym samym będą stabilniejsze (mniej podatne na presję polityczną w przyszłości).

Bezpieczeństwo dla najemcy, zachęty fiskalne dla wynajmujących

Kolejną receptą na zwiększenie zaufania do najmu w Polsce powinno być uporządkowanie prawa. W Polsce funkcjonują aż 4 typy najmu: tradycyjny, okazjonalny, instytucjonalny z dojściem do własności i bez niego.

Choć polski ustawodawca stworzył szereg skomplikowanych form dla relacji rentier-lokator, to nasz system prawny zdaje się łączyć najgorsze cechy dla każdego z możliwych mechanizmów.

System najmu niepotrzebnie odwołuje się do charakteru najmu (okazjonalny vs. tradycyjny) oraz statusu podatkowego rentiera (przedsiębiorca prowadzący najem instytucjonalny vs. osoba prywatna). W systemie brakuje odwołania do zdefiniowanej długości trwania umowy, co stabilizowałoby koszty wynajmu i przeciwdziałało bańce na czynszach.

W wielu krajach Europy istnieje mechanizm najmu długoterminowego, który stara się godzić interesy lokatorów i rentierów. We Francji funkcjonuje le bail 3-6-9, czyli klasyczny wynajem komercyjny. Takie kontrakty zawierają klauzulę, że rozwiązanie umowy może nastąpić po 3, 6 lub 9 latach (lub za odpowiednią karą umowną, chyba że dojdzie do cesji kontraktu i przepisania go na nową osobę). Podobnie we Włoszech najpopularniejszą formą najmu jest wynajem 4+4, gdzie umowa zawierana jest minimum na 4 lata i automatycznie przedłużana na kolejne 4, chyba że któraś ze stron zmieni warunki lub wypowie umowę. W dowolnym momencie trwania umowy okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy.

Choć liberalna intuicja mogłaby sugerować, że to podła interwencja w swobodę zawierania umów, to jednak przewidywalność omawianych konstruktów oraz godzenie interesów rentierów i lokatorów świadczy o wartości zdefiniowanych form kontraktowych.

Potrzebujemy w Polsce konstrukcji wynajmu, które dla zabezpieczenia lokatorów narzucą umowom określone ramy czasowe, jak również dadzą rentierom konkretne korzyści fiskalne. Tak jak w innych krajach Europy powinno się wprowadzić zachęty podatkowe dla długookresowego wynajmu mieszkań.

Rentierzy zyskają wówczas inicjatywy podatkowe i stabilność przychodów z wynajmu, lokatorzy stabilną i przewidywalną wysokość czynszów, a dzięki temu poczucie bezpieczeństwa, którego nie mają w przypadku najmu krótkoterminowego.

W kolejnym kroku reformy prawa mieszkaniowego w Polsce rozważyć należy redefinicję i wzmocnienie roli wspólnot mieszkaniowych. Obecnie służą one głównie zarządzaniu całymi budynkami. Wybór koloru elewacji czy grafiku sprzątania klatki schodowej nie wpływają znacząco na żywotne interesy lokatorów, tj. rozliczanie rachunków za media, naprawy i negocjowanie czynszu.

Z tego powodu warto przyjrzeć się temu, jak do definicji wspólnoty mieszkaniowej podchodzi prawo cywilne w Niemczech, Austrii czy Holandii. Tam funkcjonuje model WG (niem. Wohngemeinschaft, nid. woongroepen), czyli małych, uregulowanych wspólnot mieszkaniowych w obrębie jednego lokalu. Takie grupy posiadają skodyfikowane prawa i obowiązki względem właściciela mieszkania, co daje obu stronom silniejsze poczucie transparentności. Zrzeszanie lokatorów w obrębie silnych wspólnot mieszkaniowych pomogłoby walczyć z problemem braku zaufania do instytucji najmu, gdzie coraz powszechniejszą praktyką patodeweloperów jest wynajmowanie poszczególnych pokoi bez pomieszczeń wspólnych celem swobodnego dostępu do przestrzeni życiowej najemcy.

Decentralizacja polityki i ściślejsza współpraca z deweloperami

Znacznym problemem polskiej mieszkaniówki, o czym pisał już Kosma Nykiel na łamach KJ, jest nadmierna centralizacja prawodawstwa. Politycy próbują stworzyć mechanizmy, które mają jednocześnie działać w Warszawie i Biłgoraju, zarówno na silnie zurbanizowanym Górnym Śląsku, jak i w licznych powiatach, gdzie przeważa geografia wiejska.

Tymczasem najlepiej rozwijające się miasta w Europie, np. Berlin, Wiedeń czy Monachium, dysponują dużą autonomią w stanowieniu własnych inicjatyw mieszkaniowych. Choć miasta te leżą w krajach federacyjnych o bardziej zdecentralizowanym charakterze, to warto wyciągnąć z ich doświadczeń lekcję dla Polski. Prawo stanowione centralnie, nawet najbardziej przemyślane, będzie nieskuteczne, jeśli nie weźmie pod uwagę lokalnych uwarunkowań.

Sztandarowym przykładem dobrej współpracy polityków, samorządów i deweloperów jest Austria, a konkretnie Wiedeń. Co piąty Austriak mieszka w mieszkaniu postawionym przez Społeczne Zrzeszenia Budowlane (niem. Gemeinnützige Bauvereinigungen – GBV). GBV mogą mieć różną strukturę właścicielską (od spółdzielni po spółki akcyjne), ale łączy je przejrzystość zasad, planowanie wydatków oraz ustawowe limity marżowości i wypłaty dywidendy. Dzięki temu GBV są zwolnione z podatku dochodowego oraz mają dostęp do nisko oprocentowanych pożyczek na budowę (0,5%-1,5%), jakie spłaca się przez 35 lat. W Wiedniu GBV odpowiadają za 90% budowanych mieszkań. To m.in. dzięki nim czynsze w stolicy Austrii wynoszą średnio 8,65 €/m² – mniej niż w Warszawie (15,13 €/m2) czy Wrocławiu (9,61 €/m² – dane według Deloitte za 2021 r.).

Kolejnym przykładem dobrej działalności samorządowej jest Monachium. Z punktu widzenia deweloperów to jedna z najbardziej pożądanych metropolii w Europie. Nieskrępowane siły rynku doprowadziłyby do rozrostu przestrzeni biurowej i nieuporządkowanej budowy wysokościowej, która zmieniłaby wygląd i strukturę miejskiej panoramy. Z tego powodu w referendum w 2004 r. mieszkańcy zdecydowali (i de facto potwierdzili wcześniejszą praktykę administracyjną), że limit zabudowy w centrum ma wynosić 99 m – tyle, ile dominująca nad panoramą miasta katedra, czyli Marienkirche. Deweloperzy musieli wkomponować ofertę biurową w istniejącą tkankę miejską.

Choć charakterystyka tak Bawarii, jak jej stolicy jest zgoła inna niż dowolnego polskiego miasta, to jednak praktyka ciągłego dialogu z mieszkańcami powinna stanowić drogowskaz dla naszych samorządów celem budowania harmonijnej strategii urbanistycznej.

Chaos przestrzenny

Polskim samorządom należy zadać pracę domową, która rozwiąże chaos w planowaniu urbanistycznym. Z danych GUS-u uzyskanych z ponad 2300 gmin wynika, że w Polsce brakuje planowania przestrzennego. Choć sytuacja stale się poprawia, to samorządy wciąż mają wiele do nadrobienia. Na wsiach – ok. 60% terenów objętych lokalnym planem zagospodarowania. W miastach – ok. 40%. Najgorzej jest w gminach mieszanych, czyli miejsko-wiejskich, bo tylko ¹/₃ wszystkich terenów. Najgorzej jest w Katowicach, a najlepiej w Krakowie.

Przykładowo, w Warszawie plan zagospodarowania przestrzennego ma tylko 39% powierzchni miasta. Brak takich planów nie tylko otwiera furtkę do nadużyć w wydawaniu wątpliwych pozwoleń budowlanych, ale przede wszystkim powoduje utratę potencjału zarządzania podażą gruntów, na których deweloperzy mogliby stawiać nieruchomości pod wynajem na preferencyjnych warunkach we współpracy z samorządami.

O znaczeniu zarządzania gruntami i współpracy z deweloperami świadczy przykład francuski. Uporządkowawszy rejestry gruntów, francuskie gminy dostarczyły deweloperom działki lub dofinansowały budowę mieszkań o obniżonym czynszu (HLM, habitation à loyer modéré). W czasach powojennego boomu gospodarczego deweloperzy dostawali od samorządów działki w preferencyjnych stawkach, na których mieli obowiązek zbudować określoną liczbę mieszkań pod tani wynajem.

W ten sposób państwo obsłużyło jednocześnie kilka grup interesariuszy. Deweloperom dało to przestrzeń do zarobku, a mieszkańcom możliwość taniego najmu, szczególnie istotnego dla biedniejszych, przyjezdnych Francuzów i imigrantów z byłych kolonii. Ponadto rząd zyskał mechanizm stabilizujący rynek nieruchomości w długiej perspektywie. Mimo upływu lat HLM-y stanowią 16% substancji mieszkaniowej Francji. Mieszka w nich 10 mln Francuzów (ok. ¹/₆ mieszkańców kraju).

Choć francuskie doświadczenia pokazują, że problemem stało się budowanie HLM-ów na przedmieściach, gettoizacja mniejszości narodowych i etnicznych, to jednak z polityki francuskiej można wyciągnąć wnioski dla Polski. Zamiast skazywać rozwój miast na łaskę arbitralnie wydawanych pozwoleń na budowę, należy wprowadzić uporządkowany mechanizm podobny do HLM. Współpraca samorządów z deweloperami pozwoli osiągnąć obopólną korzyść.

Rewizję prawa o lokalnych planach zagospodarowania można połączyć z reformą podatku gruntowego, który jest przecież zbierany przez samorządy. Mają one zatem zarówno dane, jak i procedury do oddziaływania na rynek najmu. Przykładowo, można byłoby wprowadzić zachęty fiskalne dla właścicieli pustostanów, aby przekształcić je w mieszkania przeznaczone do najmu długoterminowego.

***

Po wprowadzeniu odpowiednich reform można sprawić, że wynajem przestanie być w Polsce jedynie koniecznością dla osób gorzej uposażonych, a stanie się bardziej powszechnym narzędziem zapewniającym części Polaków godne życie. Czas, aby ten instrument zauważyli wreszcie politycy.