Jak pozbyć się deweloperskich „klitkokawalerek” z widokiem na ścianę? Samorządy muszą zabrać się za budowę lokali społecznych i komunalnych

Poszukiwanie mieszkania na wynajem to udręka i problem większości miast Polski. Sposobem na rozwiązanie kwestii drogich i nieprzystępnych mieszkań w Polsce jest szeroko zakrojony program budownictwa komunalnego i społecznego, realizowany przez samorządy. Poprawi on utrzymujący się w Polsce praktycznie od stulecia niedobór mieszkań.

Mieszkanie w Łodzi staje się coraz większym luksusem, niezależnie od tego, czy chcemy je wynająć, czy kupić. Jeszcze niedawno wydawałoby się, że Łódź nie ma problemu z deficytem mieszkań. Przez długi czas ceny należały do najniższych w Polsce. Ostatnie lata przyniosły jednak dramatyczny wzrost cen i czynszów. W kwietniu 2021 r. średnia cena nowych mieszkań w Łodzi po raz pierwszy przebiła 7 tys. zł za metr, a na rynku wtórnym ceny wzrosły w stosunku do ubiegłego roku aż o 20%, o ponad 50% w przeciągu 4 lat. Według raportu Mzuri i UMŁ czynsze w latach 2015-2020 wzrosły w Łodzi o 39% – to najwięcej w Polsce. W Gdańsku było to 38%, w Warszawie 27%, w Krakowie 14%, a w Katowicach 9%.

Łódź – jedno z najdroższych miast w Polsce

Sytuacja wygląda jeszcze gorzej, gdy spojrzymy na relatywny koszt mieszkania, czyli stosunek pensji do cen mieszkań. Taka sytuacja jest korzystna głównie dla niewielkiej grupki rentierów i spekulantów na rynku nieruchomości, co hamuje harmonijny rozwój miasta.

Drogie i nieprzystępne mieszkania nie pozwalają młodym ludziom usamodzielnić się i wyprowadzić od rodziców, nie mówiąc już o założeniu rodziny i podjęciu decyzji o posiadaniu dzieci. W przepełnionym mieszkaniu trudno się skupić i zająć inwestowaniem w rozwój zawodowy i pasje.

Im większa część dochodu łodzian i łodzianek przeznaczana jest na czynsz, tym mniej zostaje na inne potrzeby, co odbija się czkawką w i tak słabej gospodarce lokalnej. Ma to negatywny wpływ także na potencjał rozwoju lokalnych firm. I co najgorsze, obniża konkurencyjność Łodzi wobec innych miast. Nikt o zdrowych zmysłach nie przeprowadzi się do miasta, w którym zarobki nie są najwyższe, a czynsze i ceny nieruchomości stosunkowo wysokie. Dla Łodzi to szczególny problem – ze względu na trendy demograficzne miasto się wyludnia. Problem rosnących cen mieszkań i czynszów coraz częściej pojawia się w mediach, ale dobrych recept na jego rozwiązanie w debacie publicznej nie widać.

Nadzieja w polityce mieszkaniowej miasta?

W 2021 r. Łódź rozpoczęła konsultacje nowej polityki mieszkaniowej. Mieszkańcom nie przedstawiono żadnych szczegółów ani nawet zarysu wizji. Na spotkaniach konsultacyjnych i w formularzach prosi się o opinie łodzian w zakresie czterech obszarów: zasobu mieszkaniowego Łodzi, sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym, dostępności lokali komunalnych oraz aktywności i zaangażowania mieszkanek i mieszkańców Łodzi na rzecz poprawy stanu zasobu mieszkaniowego. Czy to znak, że władze są w całości otwarte na propozycje mieszkańców? Kto wie?

Istnieje tylko jeden sposób na rozwiązanie problemu drogich i nieprzystępnych mieszkań w Polsce. Jest nim program budownictwa komunalnego i społecznego na dużą skalę przez samorządy, który poprawi utrzymujący się w Polsce od praktycznie stulecia niedobór mieszkań. Podaż lokali musi jednak dogonić popyt, a najlepiej go przekroczyć, by ceny przestały rosnąć, a najlepiej, żeby zaczęły spadać. Sami deweloperzy, którzy obecnie mają monopol na stawianie mieszkań, mogą dowolnie sterować podażą tak, aby uniknąć niekorzystnego dla nich spadku cen.

Prosty rachunek matematyczny pokazuje, że samorządy – w tym miasto Łódź – mogą budować tanie mieszkania, które będą cenowo przystępne dla tych, których nie stać na kredyt (pamiętajmy, że 70% Polaków nie ma zdolności kredytowej), a jednocześnie cenowo konkurencyjne dla mieszkań od deweloperów czy innych form najmu komercyjnego. Budowa tanich mieszkań na wynajem dla klasy średniej może równoważyć koszt utrzymania mieszkań komunalnych i socjalnych, których czynsze mogą nie pokrywać w wystarczającym stopniu utrzymania budynku.

Co to znaczy „tanie mieszkanie”?

Na świecie powszechnie przyjmuje się, że by uznać mieszkanie za tanie (a w zasadzie za rozsądne cenowo), nie powinno przeznaczać się na nie więcej niż 30% dochodu gospodarstwa domowego. Oczywiście jest to duże uproszczenie, ale pomaga w wyznaczeniu pewnego benchmarku. Tak więc gospodarstwo domowe składające się z dwóch osób zarabiających łódzką medianę zarobków (a należy ona do najniższych pośród dużych miast w Polsce), czyli ok. 6327 zł miesięcznie, powinno przeznaczać nie więcej niż 1900 zł na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych, łącznie z podstawowymi mediami.

Bezdzietna para raczej znajdzie dwupokojowe mieszkanie w tej cenie (nie do końca najwyższej jakości). Problem zaczyna się przy posiadaniu dzieci – takie rodziny potrzebują większego metrażu. Pamiętajmy też, że to tylko mediana, co oznacza, że połowa mieszkańców Łodzi zarabia mniej. Para zarabiająca pensję minimalną powinna wydać tylko 1240 zł, by zmieścić się w tych 30%.

Tanie mieszkania na wynajem są standardem w Europie Zachodniej. Najsłynniejszym przykładem jest oczywiście Wiedeń, który prowadzi spójną politykę mieszkaniową od lat 20. XX w., ale przystępne lokale komunalne znajdziemy także w większości miast Niemiec, Austrii, Szwecji, Danii, Francji czy Holandii.

Wspólnym mianownikiem jest niski, ale umożliwiający utrzymanie budynku w dobrym stanie czynsz. Jednak każdy kraj ma swoją specyfikę finansowania takich inwestycji. We wspomnianym Wiedniu koszt budynku pokrywają zaliczki od przyszłych najemców (10%), wkład własny miasta (14%) oraz pożyczki państwowe (34%) i bankowe (42%). W Niemczech struktura wygląda podobnie, ale bez wkładu najemcy. W Holandii większą część pokrywa pożyczka z banku (75%) przy pewnym wkładzie miasta (25%), a we Francji 10% kosztów jest pokrywanych przez bezzwrotny grant rządowy.

Różnią się też limity, które pozwalają na najem lokalu komunalnego – w Wiedniu kryterium dochodowe pozwala aż 80% mieszkańców ubiegać się o taki lokal, we Francji jest to około 64% wszystkich gospodarstw domowych. Niektóre kraje nie mają konkretnego kryterium dochodowego. W różnych krajach istnieją także inne mechanizmy dostarczania mieszkań komunalnych i społecznych – o tym, jak działa to w Wielkiej Brytanii, pisałem dla Klubu Jagiellońskiego. Podobnie sprawa wygląda we Francji. Niestety obecnie polskie prawo nie pozwala na szerokie stosowanie takiego mechanizmu, chociaż podobny zapis znalazł się w ustawie o rewitalizacji.

Ile naprawdę kosztuje mieszkanie w Łodzi?

Sprawdzając, czy tanie mieszkania są możliwe, postanowiłem oprzeć się nie na domniemaniach, ale na konkretnych liczbach. Za punkt wyjścia przyjąłem sobie budynek, który Widzewskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego wybudowało kilka lat temu przy ulicy Wysokiej 27/29 – jest to jedyny blok, który nasz TBS wybudował w ciągu ostatnich 5 lat – kolejne są planowane bądź w trakcie budowy.

Budynek ma 2 579,93 m², 51 mieszkań, a jego budowa kosztowała 7 680 192,81 zł. Niestety nie dysponuję dokładnym podziałem kosztów na różne kategorie prac. Oznacza to, że koszt zbudowania 1 m2 tego bloku, wliczając przestrzenie wspólne w latach 2016-2017, wynosi 2977 zł (w przeliczeniu na PUM to około 3 719 zł). Chociaż sam blok nie grzeszy szczególną urodą, to wizualnie nie odbiega od wielu inwestycji deweloperskich w całym mieście.

Zapytałem  WTBS również o koszty utrzymania całego budynku, by wyliczyć, ile wynosi „minimalna” stawka czynszu, tj. taka, w której administrator budynku „wyjdzie na zero”. W koszty wliczono sumy zaliczek na większość mediów (oprócz prądu), co ułatwia podanie średniego kosztu zużycia energii i wliczenia go do ogólnej stawki czynszu. Nie wliczyłem kosztów amortyzacji, wyjaśnię to potem.

Kiedy podzielimy roczny koszt utrzymania na metraż powierzchni użytkowej/mieszkalnej (odejmując korytarze, klatki schodowe itd., przyjmuję, że jest to 80% całości, czyli około 2065 m²), otrzymamy wynik w granicach 12,88 zł/m², wliczając w to koszty większości mediów miejskich i śmieci.

Nie jest to jednak pełen obraz. Koszty utrzymania nie uwzględniają kosztów kredytu, dlatego musimy stworzyć pewien hipotetyczny model finansowania. W zestawieniu, które otrzymałem od WTBS, w kosztach ujęto amortyzację budynku (około 110 tys. rocznie, co sugeruje, że jest ona rozłożona na 70 lat). Nie jest to koszt, który wpływa na faktyczne utrzymanie budynku. W modelu, który chciałem zbadać, przyjąłem, że budynek będzie finansowany przede wszystkim przez kredyt i to jego spłata powinna być priorytetem.

Przyjmijmy, że TBS dysponował 20% wkładu własnego (czyli około 1,5 mln zł) i wziął kredyt na 30 lat na resztę przy oprocentowaniu 3,4% (stawki z 2016 r., kiedy brano kredyt). W rzeczywistości 1,5 mln zł dołożył Bank Gospodarstwa Krajowego, a miasto oprócz tego zapłaciło 5,2 mln zł, stąd de facto odsetki od kredytu mogą być niższe. Ja jednak chcę wyliczyć scenariusz bez żadnej rządowej pomocy i stwierdzić, czy da się budować tanie miejskie mieszkania własnym kosztem. W takim przypadku miesięczny koszt kredytu i odsetek to około 13,19 zł/m². To wszystko sprowadza się do stawki rzędu 26 zł/m²/miesiąc jako „minimalnej” kwoty rynkowej dla budynku ukończonego w 2017 r.

Jeśli „zwaloryzujemy” ten rachunek o wzrost kosztów pracy i materiałów (przyjmijmy wzrost o ok. 20%, opierając się na danych GUS-u) i weźmiemy pod uwagę niższe stopy procentowe (dajmy na to, że wyniosą 2,3%), to w 2021 r. średni koszt budowy 1m2 całości wyniesie około 3500 zł (około 4 460 zł w przeliczeniu na PUM). Wtedy całość kosztuje niewiele ponad 9 mln zł, a uśredniony koszt kredytu to około 13,46 zł/m2/miesiąc, czyli niewiele więcej niż w latach 2016 i 2017.

Po zaokrągleniu miesięczna stawka czynszu wynosi 26 zł/m². Wydaje się racjonalna i pozwala na komercyjne spięcie się inwestycji bez zysku dla miasta (przynajmniej do momentu spłaty kredytu). Nie uwzględnia żadnego grantu od państwa czy BGK. Kiedy kredyt zostanie spłacony, czynsz można obniżyć do kosztów utrzymania (czyli w zasadzie o połowę). Tak często dzieje się np. w Wiedniu.

Pokuśmy się o scenariusz numer dwa. Załóżmy, że inwestycja będzie finansowana z 20% wkładu własnego miasta, 35% bezzwrotnego wkładu rządowego (zgodnie z uchwalonym niedawno pakietem mieszkaniowym), kredyt na pozostałe 45%. W takim wypadku (według kosztów w 2021 r.) koszt kredytu wyniósłby jedynie 7,5 zł/m²/miesiąc, co zamknęłoby czynsz na poziomie około 20 zł. Można też przyjąć, że pomimo uzyskania wyższego dofinansowania miasto ustali czynsz na poziomie wspomnianych 26zł/m², tak by „zarobić” i dzięki tej kwocie zbilansować koszty utrzymania olbrzymiego zasobu komunalnego, który posiada. W takim przypadku na każdym metrze byłoby to 6 zł zysku, co rocznie przełożyłoby się na 148 680 zł z jednego budynku komunalnego o gabarytach Wysokiej 25/27. Przeliczmy teraz, ile kosztowałoby takie miejskie mieszkanie na przykładach konkretnych metrażów.

Czynsze takiej wysokości powinny być zdecydowanie bardziej konkurencyjne wobec czynszów rynkowych, szczególnie w przypadku małych mieszkań, których najbardziej brakuje, a z których korzystają zwłaszcza młodzi ludzie.

W innych miastach też się da – i to nawet lepiej

Przenieśmy się teraz do stolicy. W 2015 r. oddano cztery bloki warszawskiego budownictwa komunalnego przy ul. Jagiellońskiej 47. Wyróżniają się one pośród zdecydowanej większości polskiego budownictwa komunalnego, ale i inwestycji stawianych przez prywatnych komercyjnych budynków.

Zamiast białego i szarego tynku zastosowano czerwoną cegłę, a na balkonach zastosowano ciekawe akcenty kolorystyczne. Budynek wygląda bardziej jak współczesne budownictwo krajów zachodnich aniżeli tanie mieszkania w Polsce. Ile kosztowało zbudowanie takiego wysokiej jakości i wizualnie przyjemnego budynku? Według danych udostępnionych przez stołeczny ratusz, łączny koszt budowy tych czterech budynków wyniósł niewiele ponad 43 miliony złotych, a łączna powierzchnia lokali mieszkalnych to 11 tysięcy m² PUM (znajdują się tam też lokale usługowe), a całości niemal 19 tysięcy m². Koszt budowy m² ogółem to 2 263 zł, a m² PUM to 3 909 zł – czyli niewiele więcej, niż wzniesiony w podobnym czasie blok łódzkiego TBS (koszt ogólny jest jednak niższy). To najlepszy dowód na to, że mieszkania społeczne w Polsce mogą być nie tylko tanie, ale również estetyczne.

Dlaczego miasto, a nie wolny rynek?

Miasto dysponują znaczną przewagą, jeśli chodzi o możliwości budowy tanich mieszkań. Po pierwsze, dysponują miejskim zasobem ziemi (niestety w przeciągu ostatnich lat masowo wyprzedawany był on deweloperom), co samo w sobie obniża koszty finalnego produktu. Kolejna rzecz to niekomercyjna natura działań miasta. Zysk nie musi pojawiać się we wszystkich aspektach (chociaż warto, by finanse były mądrze prowadzone, a inwestycje przemyślane), suma może po prostu wychodzić na zero. Trzeci element to wspomniane dofinansowania od rządu centralnego, które umożliwiają znaczne obniżenie kosztów inwestycji. Godne i duże zasoby mieszkań komunalnych na najem dałyby też szansę na ucywilizowanie oferty mieszkań pod najem komercyjny nie tylko pod względem cenowym, ale też jakościowym. Deweloper czy prywatny rentier nie miałby szansy znaleźć klienta na 12-metrową „klitkokawalerkę” z widokiem na ścianę lub mieszkanie gdzieś w piwnicy.