Wieś zniknie z planu? Jak deregulować przepisy, by Polacy wracali na obszary wiejskie

Proponujemy:

• Poprawę możliwości powstawania zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej na gruntach położonych na obszarach wiejskich poza obszarami aglomeracyjnymi.
• Odblokowanie inwestycji rolniczych w strefach otwartych (SO) i powiązanie ich ze standardami inwestycyjnymi i krajobrazowymi.
• Ułatwienia w nabywaniu siedlisk o powierzchni nieprzekraczającej 2 ha dla osób chcących osiedlać się na obszarach wiejskich poprzez celowe wyłączenia w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Kontekst:

• Do 31 sierpnia 2026 r. wszystkie gminy w Polsce muszą uchwalić plany ogólne zagospodarowania przestrzennego. Na początku lipca 2026 r. zrobiło to ok. 286 z 2479 gmin (ok. 10%), a 118 nie podjęło nawet uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu.

• Centralnie narzucone mechanizmy, regulujące ilość obszarów uzupełnienia zabudowy w gminach, powstały, by hamować niekontrolowane rozlewanie się inwestycji budowlanych. Regulacja ta ma sens w odniesieniu do obszarów aglomeracyjnych, gdzie zjawisko suburbanizacji niesie istotne, negatywne skutki społeczne – jednocześnie nie uwzględnia specyfiki wyludniającej się prowincji i obszarów wiejskich.

• Strefa otwarta, do której trafia większość gruntów rolnych, w praktyce wyklucza zarówno możliwość zabudowy siedliskowej i jednorodzinnej (również w odniesieniu do nieruchomości gruntowych bezpośrednio przylegających do istniejącej zabudowy), jak i inwestycje w obiekty związane z produkcją rolną lub przetwórstwem żywności.

• Efektem wprowadzonej reformy planistycznej w obecnym kształcie jest radykalne ograniczenie możliwości rozwoju obszarów wiejskich, zamykające gospodarstwom możliwości inwestycji, a młodym rodzinom drogę do powrotu na rodzinną wieś. Ustawa domyka błędne koło depopulacji na prowincji.

Przestrzelona reforma?

Plany ogólne gmin są nowym instrumentem planistycznym, wprowadzonym reformą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zastępują one dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ale mają zupełnie inny od nich status prawny. Studium było jedynie aktem kierunkowym i nie stanowiło podstawy do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Reforma planistyczna i objęcie samorządów w Polsce planami ogólnymi było jednym z tzw. kamieni milowych KPO.

Nowa regulacja odpowiada na realny problem. W obowiązującym wcześniej systemie decyzje o warunkach zabudowy wydawano niezależnie od ustaleń studium, co oznaczało, że polityka przestrzenna gminy i faktyczne rozstrzygnięcia inwestycyjne mogły się całkowicie rozjeżdżać. Efektem był narastający chaos przestrzenny: rozproszona, przypadkowa zabudowa, rosnące koszty infrastruktury i uzależnienie ładu przestrzennego od uznaniowej ścieżki związanej z poszczególnymi decyzjami o warunkach zabudowy. Celem postawionym przed planem ogólnym jest domknięcie tej luki – związanie wszystkich rozstrzygnięć jednym, jawnym i cyfrowym dokumentem.

W planie ogólnym gminy wyznaczają poszczególne strefy planistyczne o określonych profilach funkcjonalnych (strefy otwarte i obszary wyłączone z zabudowy, obszary przeznaczone na inwestycje przemysłowe itp.), gminne standardy urbanistyczne, a także obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ) i obszary zabudowy śródmiejskiej. Jedną z konsekwencji wejścia w życie planu ogólnego jest to, że decyzję o warunkach zabudowy będzie można wydać de facto tylko w granicach OUZ, a każda „wuzetka” musi pokrywać się z w/w standardami urbanistycznymi. Wprowadzono również 5-letni okres obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy.

Kluczowym mechanizmem planu ogólnego jest tzw. bilans chłonności. W ramach nowej reformy planistycznej gmina wyznacza strefy dopuszczające zabudowę mieszkaniową – wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową – w takiej ilości, by chłonność terenów niezabudowanych w tych strefach mieściła się w przedziale od 70% do 130% zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. Zapotrzebowanie to wylicza się według ujednoliconego dla całego kraju wzoru, w horyzoncie dwudziestu lat i w oparciu o prognozę demograficzną określoną na bazie danych GUS. O tym ile terenu gmina może przeznaczyć pod nową zabudowę mieszkaniową przesądza zatem prognozowana liczba jej mieszkańców. Gminy muszą wyznaczać je w pierwszej kolejności tam, gdzie obowiązują plany miejscowe, w obszarach uzupełnienia zabudowy oraz na obszarach z istniejącą zabudową mieszkaniową.

[fragmenty publikacji]

Projekt realizowany we współpracy z Fundacją Polska z Natury.