Niepewność prawa uderza w budownictwo. Analiza CA KJ
W Polsce występuje zjawisko nadmiernej swobody stwierdzania nieważności ostatecznych decyzji o pozwoleniu na budowę. Autor przygotował obszerną publikację, w której przedstawia diagnozę tego problemu oraz rekomendacje sposobu jego rozwiązania.
– Niepewność stanu prawnego działa hamująco na rozwój budownictwa i nie pozwala zapewnić właściwego poziomu bezpieczeństwa nabywcom mieszkań i domów – uważa autor analizy adw. Andrzej Grad, współpracownik CA KJ. – Dotyczy to w szczególności stwierdzania nieważności na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 KPA wobec „rażącego naruszenia prawa”, które nie jest ograniczone żadnym terminem, a pojęcie użyte w przepisie ma charakter niedookreślony i pozostawia daleko idącą swobodę interpretacyjną. Obecny stan prawny budzi także zastrzeżenia z punktu widzenia realizacji zasad konstytucyjnych: ochrony prawa własności i ochrony praw nabytych.
Autor analizy wskazał główne problemy związane ze stwierdzaniem nieważności pozwolenia na budowę:
1. Brak jest stosownego ograniczenia w czasie dopuszczalności stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę albo jest ona ograniczona wyjątkowo długim, dziesięcioletnim terminem. Znany jest przykład, gdy stwierdzenie nieważności pozwolenia nastąpiło po 30 latach od jego wydania i 28 latach od ukończenia budynku.
2. Wyeliminowanie z obrotu prawnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzi często do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę. Nowe uwarunkowania planistyczne mogą stanąć na przeszkodzie legalizacji budynku, powodując konieczność jego rozbiórki w całości lub części. Właściciele mieszkań lub domów muszą się liczyć z utratą praw nabytych, chociaż z zasady nie ponoszą w tym żadnej winy i nie mają wiedzy pozwalającej im przewidzieć taką sytuację.
3. Przepisy nie zawierają osobnej, kompleksowej regulacji postępowania po stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę, zarówno w przypadku ukończonego obiektu budowlanego, jak i będącego w budowie.
4. Dysfunkcjonalność obowiązujących przepisów może powodować, że w rezultacie ich zastosowania alternatywa sprowadza się, jak w znanym z orzecznictwa casusie, do wyboru pomiędzy całkowitą rozbiórką wybudowanego obiektu a doprowadzeniem do istnienia budynku, który będąc przeznaczonym na pobyt ludzi, nie ma dachu, okien i drzwi, a jego wysokość nie jest większa niż 2,10 m, przy czym za zaistnieniem takiej sytuacji nie przemawiały w tamtej sprawie żadne słuszne i rozsądne powody.
Zdaniem współpracownika Centrum Analiz Klubu Jagiellońskiego zmiana obowiązującego stanu prawnego powinna iść w następujących kierunkach:
1. Ograniczenia stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę terminem 1 roku od rozpoczęcia budowy, a zarazem wskazania, że nie mogłoby ono nastąpić po jej zakończeniu.
2. Wyłączenia możliwość stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę w przypadku stwierdzenia nieważności miejscowego planu lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w sytuacji, gdy przedsięwzięcie budowlane jest w trakcie realizacji lub zostało ukończone.
3. Wprowadzenia odrębnego postępowania po stwierdzeniu nieważności pozwolenia na budowę.
4. Wprowadzenia mechanizmów prawnych, które pozwolą na uniknięcie wydawania rozstrzygnięć niesłusznych i nierozsądnych, co może mieć miejsce przy obecnych, sztywnych uregulowaniach w tzw. postępowaniu naprawczym.
– Stwierdzanie nieważności pozwoleń na budowę powinno zachodzić jedynie w sytuacjach naprawdę wyjątkowych, gdy jest to konieczne z punktu widzenia takich wartości jak bezpieczeństwo, porządek publiczny, ochrona środowiska, zdrowia, wolności czy praw innych osób. Interes publiczny przemawia więc za nowelizacją prawa budowlanego w kierunku zapewnienia większej trwałości wydanych pozwoleń na budowę – podsumowuje adw. Andrzej Grad.
Analiza powstała przy wsparciu finansowym partnerów: PKO Banku Polskiego i Orange Polska.
