Pomysły Lewicy i Razem na kataster są wadliwe. Jak prosto, spójnie i sprawiedliwie opodatkować mieszkania?

Problem mieszkaniowy w Polsce od lat pozostaje jednym z najpoważniejszych wyzwań społecznych. Dla wielu młodych rodzin bariery wejścia na rynek mieszkaniowy stały się niemal nie do pokonania, a jednocześnie rośnie liczba pustostanów. Sytuacja jest tak poważna, że wpływa nawet na polską katastrofę demograficzną. Jak efektywnie opodatkować mieszkania, tak by uwolnić nieruchomości traktowane jako produkt inwestycyjny, a zarazem pomóc polskim rodzinom? W najnowszym #KonkrecieKJ prezentujemy, jak to zrobić.

Mieszkania przestały pełnić wyłącznie podstawową funkcję zapewniania dachu nad głową, a stały się dla kapitału prywatnego i instytucjonalnego atrakcyjną inwestycją. Doprowadziło to do sytuacji, w której znaczna część z nich, szczególnie w dużych miastach, pozostaje niewykorzystana lub służy wyłącznie celom spekulacyjnym.

Deficyt mieszkań dostępnych dla osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość lub chcących powiększyć rodzinę pogłębia się, utrudniając kolejnym rocznikom stabilizację życiową – co znacznie odbija się na naszej demografii.

Obecnie funkcjonujący w Polsce system opodatkowania nieruchomości jest skrajnie anachroniczny na tle standardów państw OECD. Opieranie daniny na sztywnych stawkach kwotowych od powierzchni użytkowej (wynoszących w 2026 roku maksymalnie 1,25 zł za m²), a nie na rzeczywistej wartości rynkowej sprawia, że podatek ten funkcjonuje w zupełnym oderwaniu od realiów rynkowych.

Właściciel luksusowego apartamentu w prestiżowej dzielnicy Warszawy płaci niemal taką samą daninę, jak posiadacz lokalu o podobnym metrażu w ekonomicznie zdegradowanym regionie kraju.

Taki model nie tylko pozbawia samorządy stabilnych wpływów oraz niesprawiedliwie obciąża podatników, ale sprawia również, że obecny system przestał pełnić jakąkolwiek funkcję regulacyjną czy stymulacyjną.

Odpowiedzią na te bolączki jest postulat wprowadzenia nowego podatku od nieruchomości, który w swojej istocie miałby charakter antyspekulacyjny. W przeciągu ostatnich dwóch lat Klub Parlamentarny Lewicy oraz Partia Razem zabiegają w Sejmie o podatek katastralny, lecz ich projekty są naszym zdaniem wadliwe.

Projekt Razem popada w pułapkę nadmiernego skomplikowania zakładając indywidualne wyliczenia wartości każdej nieruchomości, co przy obecnych zasobach kadrowych i braku jednolitych standardów jest zupełnie niewykonalne. Z kolei projekt Lewicy tworzy skrajnie niesprawiedliwy mechanizm, który obciąża w równy sposób posiadacza luksusowej nieruchomości w centrum gminy i właściciela lokalu o niskim standardzie na jej granicach.

Obie propozycje poprzez skupienie się na kryterium „kolejności” mieszkania są wyjątkowo podatne na manipulacje oraz operują w próżni społecznej – nie różnicują obciążeń ze względu na sytuację demograficzną czy rozmiar rodziny.

Nasza propozycja: sprawiedliwa danina mieszkaniowa

W odpowiedzi na zdiagnozowane dysfunkcje obecnego systemu oraz techniczne bariery wdrożenia klasycznego katastru, przedstawiamy autorski model reformy. Proponujemy zastąpienie obecnego podatku od nieruchomości w zakresie lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych oraz niezabudowanych gruntów mieszkaniowych nową daniną naliczaną od statystycznej ceny transakcyjnej.

Rozwiązanie to nie stanowi „katastru” w tradycyjnym ujęciu – rezygnujemy bowiem z kosztownego i kontrowersyjnego procesu szacowania rzeczywistej wartości każdego pojedynczego obiektu przez rzeczoznawców lub ekonometryczne metody wyceny masowej.

Zamiast tego ciężar opodatkowania zostaje przeniesiony na kryterium lokalizacyjne i rynkowe, odzwierciedlające realny potencjał ekonomiczny nieruchomości na danym obszarze.

W centrum reformy znajdują się innowacyjne okręgi podatkowe tworzone przez Rady gmin, które dzielą terytorium gminy na obszary o zbliżonej charakterystyce urbanistycznej i ekonomicznej. W każdym okręgu wyliczana będzie średnia cena transakcyjna 1 m² powierzchni użytkowej.

Rady gminy będą mogły wpływać na wysokość podatków, korzystając ze wskaźnika korygującego (od 80% do 120% stawki podstawowej).

Ta wartość przemnożona przez metraż lokalu będzie stanowić podstawę opodatkowania, od której proponujemy podatek o wysokości 0,5 proc. Oprócz tego każdy właściciel nieruchomości będący osobą fizyczną, wykorzystujący lokal na własne cele mieszkaniowe, otrzyma prawo do odliczenia od podstawy opodatkowania:

• 36 m² – dla właściciela oraz drugie tyle dla małżonka,
• 24 m² – na każde pozostające na utrzymaniu dziecko.

W praktyce oznacza to, że modelowa rodzina z dwojgiem dzieci (2+2) będzie całkowicie zwolniona z podatku do progu 120 m². Mechanizm ten promuje rodziny wielodzietne, które naturalnie potrzebują większej przestrzeni życiowej, i chroni je przed wzrostem kosztów utrzymania domu.

Powierzchnia użytkowa (minus odliczenia i ulgi) × średnia cena transakcyjna × wskaźnik korygujący × 0,5% = wysokość podatku (na rok)

Co istotne, odliczenie przysługuje wyłącznie dla jednej, faktycznie zamieszkiwanej nieruchomości. Nie ma możliwości dzielenia ulgi na kilka posiadanych lokali oraz nie przysługuje osobom prawnym, które siłą rzeczy nie mają własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jak reforma wyglądałaby w praktyce? Kilka przykładów

W #KonkrecieKJ zawarliśmy scenariusze ilustrujące, jak nowy system wyglądałby w praktyce i jak wpłynąłby na różne grupy społeczne.

• Rodzinie 2+2 w mieszkaniu 90 m² mieszkającej na Mokotowie w Warszawie przysługiwałoby zwolnienie 120 m² (2 × 36 dla właściciela i małżonka + 2 × 24 za każde dziecko). Powierzchnia do opodatkowania wynosiłaby 0², ponieważ metraż mieszkania jest niższy niż wysokość zwolnienia – oznacza to, że rodzina byłaby całkowicie zwolniona z podatku.

Reforma chroni jej standard życia, uznając nieruchomość za niezbędną bazę bytową.

• Inwestorowi indywidualnemu posiadającemu trzy kawalerki po 30m² we Wrocławiu przysługiwałoby zwolnienie 36 m² na jedną zamieszkiwaną nieruchomość. Pozostałe dwie zostałyby objęte podatkiem: podstawa opodatkowania wyniosłaby 60 m² × 15 000 PLN (przykładowa średnia cena w okręgu), co daje 900 000 PLN. Podatek 0,5 proc. × 900 000 PLN daje kwotę 4 500 PLN podatku rocznie.

Inwestor płaci odczuwalną daninę od nadmiarowych metrów kwadratowych, co skłania go do komercjalizacji lokali (najem) lub ich sprzedaży. Nie jest to jednak kwota nie do udźwignięcia w przypadku osoby operującej takim majątkiem.

• Dla rodziny 2+1 w dużym domu 200 m² powierzchni użytkowej w gminie wiejskiej na Podkarpaciu zwolnienie wynosiłoby 96 m² (2 × 36 + 1 × 24). Pozostałe 104 m² przemnożone przez średnią cenę w okręgu (przykładowo 5 500 PLN) oraz przykładowy wskaźnik korygujący przyjęty przez gminę (0,8) dają 572 000 PLN. Podatek 0,5 proc. od tej kwoty daje 2 860 PLN rocznie.

Rodzina płaci podatek od dużego metrażu, ale dzięki niskiej cenie transakcyjnej w regionie i wskaźnikowi korygującemu obciążenie pozostaje na akceptowalnym poziomie (ok. 238 PLN miesięcznie), choć wyraźnie wyższe niż obecnie.

• Fundusz inwestycyjny (osoba prawna) posiadający 50 mieszkań w Krakowie nie zostałby w ogóle zwolniony z podatku, ponieważ osobom prawnym nie przysługują zwolnienia na cele mieszkaniowe. Podstawą opodatkowania byłaby pełna wartość statystyczna wszystkich 50 lokali.

Wysokie obciążenie podatkowe (0,5% wartości rynkowej rocznie) zniechęca do spekulacyjnego „parkowania kapitału” i wymusza aktywny najem lub zwiększenie podaży na rynku wtórnym.

Ochrona rodzin, starszych i biznesu

Aby nowa danina nie uderzyła w najsłabsze grupy społeczne, wprowadzeniu nowego podatku musi towarzyszyć rozbudowany system zwolnień i ulg, które zapewnią ochronę bezpieczeństwa socjalnego obywateli, a także pozwolą stymulować pożądane zjawiska gospodarcze, takie jak termomodernizacja czy ochrona dziedzictwa kulturowego.

Podstawowym zwolnieniem jest ulga pomostowa dla seniorów (70+) zakładająca całkowite zwolnienie z podatku osób powyżej 70. roku życia w odniesieniu do nieruchomości nabytych przed wejściem w życie reformy. Rozwiązanie to ma zapobiec nieproporcjonalnie wysokiemu opodatkowaniu osób, które ze względu na wiek nie są w stanie zmienić miejsca zamieszkania, a są w posiadaniu dużych powierzchniowo lub drogich nieruchomości.

Ulga opiekuńcza pozwoli na dodatkowe odliczenie 36 m² od podstawy opodatkowania, jeśli w budynku mieszka osoba o znacznym stopniu niepełnosprawności, a ulga wdowia umożliwi zachowanie prawa do odliczenia powierzchni zwolnionej, która przysługiwała zmarłemu małżonkowi (dodatkowe 36 m²).

Przewidujemy także zwolnienia dla sektora non-profit i sektora komunalnego, wsparcie najmu społecznego, ulgę na budowę własnego domu, ulgę termomodernizacyjną czy ulgę na zabytkowe nieruchomości.

Reforma zapewnia stabilność biznesowi, wyłączając z opodatkowania nieruchomości o charakterze komercyjnym (biura, hale magazynowe, punkty usługowe) oraz grunty inne niż mieszkaniowe (np. działki). Te czysto komercyjne pozostaną opodatkowane na dotychczasowych zasadach zapewniając przewidywalność kosztów dla przedsiębiorców.

* * *

Proponowana przez nas danina mieszkaniowa została zaprojektowana tak, aby była nieatrakcyjna dla kapitału spekulacyjnego, a jednocześnie możliwie neutralna lub wręcz korzystna dla osób, dla których mieszkanie pełni funkcję domu, a nie inwestycji. System opodatkowania jest prosty, spójny, łatwy do egzekwowania i trudny do ominięcia.

Poznaj pełną treść #KonkretuKJ: „Co zamiast katastru? Sprawiedliwa Danina Mieszkaniowa, czyli jak uwolnić zasób mieszkaniowy chroniąc rodziny” autorstwa Artura Krawczyka.