Rząd bierze się za mikrokawalerki. Ekspertka: To sygnał ostrzegawczy dla biznesu

Mikrokawalerki od lat zalewają rynek nieruchomości, rozbijając planowanie przestrzenne i obniżając standardy mieszkaniowe. Rządowy projekt ustawy ma wreszcie ukrócić praktyki polegające na sprzedawaniu podzielonych lokali użytkowych i oddać gminom realną kontrolę nad tym, co i gdzie może powstawać.

15 stycznia na stronę Rządowego Centrum Legislacji trafił projekt ustawy, która ma regulować rynek tzw. mikrokawalerek i mieszkań inwestycyjnych. Chodzi o to, aby musiały one spełniać wymogi związane z prawem budowlanym i rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych dla budynków mieszkalnych.

Tzw. mikrokawalerki opierają się na obchodzeniu tychże przepisów, w konsekwencji czego mamy do czynienia z zalewem rynku nieruchomości patologicznie małymi „mieszkaniami” niespełniającymi podstawowych standardów.

Projekt ustawy, który trafił dziś na stronę RCL, przewiduje, że gminy będą wydawać pozwolenie na wydzielenie lokalu użytkowego na podstawie wytycznych przedstawionych w ustawie. Najważniejsza z nich to pewnością ta dotycząca powierzchni, która odpowiadać ma przepisom w prawie budowlanym, a więc 25 m².

Ekspertka: Mikrokawalerki demolują planowanie przestrzenne

Poprosiliśmy o komentarz w sprawie tego projektu Hannę Milewską-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, specjalistkę ds. mieszkalnictwa współpracującą ze spółdzielniami mieszkaniowymi.

Czy popularne „mikrokawalerki” to w świetle prawa w ogóle są mieszkania?

Nie, i tu leży sedno problemu. Ustawa o własności lokali reguluje nie tylko mieszkania w ramach większych budynków, ale też lokale użytkowe. Prawo budowlane mówi jasno: lokal mieszkalny w nowym budownictwie musi mieć minimum 25 metrów kwadratowych. Wszystko, co jest mniejsze, formalnie jest lokalem usługowym. Przykładowo, kiedyś budowano pawilony rzemieślnicze, gdzie krawiec czy optyk miał swój lokal.

Dziś ten sam mechanizm wykorzystuje się do budowania tzw. mikrokawalerek. Prawnie kupujemy więc lokal użytkowy z udziałami w częściach wspólnych budynku, a nie mieszkanie.

W jaki sposób obchodzi się przepisy?

Deweloper buduje obiekt, który wygląda jak blok, ale w dokumentach jest budynkiem zamieszkania zbiorowego – hotelem lub akademikiem. Przykładem jest słynny „warszawski Hongkong” od JW Construction czy wrocławskie 3 budynki pod nazwą Starter.

Deweloper finansuje budowę nie z kredytów, ale sprzedaje pojedyncze „pokoje hotelowe” indywidualnym inwestorom. Inna spółka może potem profesjonalnie obsługiwać działalność hotelową, ale raczej nie w ramach renomowanych sieci.

Problem polega na tym, że zmienia to charakter budynku – nie jest to już jedna nieruchomość, ale złożona współwłasność. Hotel ma recepcję i korytarze jako część biznesu. Gdy wyodrębnimy lokale, te korytarze stają się częścią wspólną, co rodzi ogromne problemy z zarządzaniem, mediami czy rozliczaniem VAT-u.

Dlaczego to problem?

To demoluje planowanie przestrzenne. Gmina ustala w planie miejscowym: tu, przy głośnej ulicy, mają być biura i usługi. Projektuje pod to infrastrukturę – kanalizację, komunikację miejską. Biura zużywają wodę w dzień, generują inny ruch.

Nagle okazuje się, że w budynku „biurowym” czy „hotelowym” na stałe mieszka kilkaset osób. Zużycie wody zwiększa się w innych godzinach niż przewidywano, infrastruktura nie wyrabia, a zaludnienie rejonu rośnie np. o 30 proc. ponad plany. Mamy więc budynek, który funkcjonuje sprzecznie z przeznaczeniem terenu.

Przedstawiony projekt ma ukrócić te praktyki. Co konkretnie ma się zmienić?

To krok w stronę oddania kontroli gminom. Nowe prawo ma sprawić, że wyodrębnienie lokalu w budynkach zamieszkania zbiorowego (hotele, akademiki) będzie wymagało zgody gminy. To jasny sygnał dla biznesu: „nie idźcie w tę stronę”. Gminy dostają narzędzie, by zablokować tworzenie pseudo-mieszkań tam, gdzie ich nie zaplanowano.

Warto jednak pamiętać o vacatio legis – przepisy mają dotyczyć budynków, dla których pozwolenie na budowę zostanie wydane po 1 stycznia 2027 roku. To zatem sygnał ostrzegawczy na przyszłość.

Słyszałem o absurdalnym paradoksie związanym z meldunkiem w takich miejscach. Czy to prawda, że można tam mieszkać i udawać bezdomnego?

To jeden z największych absurdów. Urzędnik meldujący nas pod danym adresem nie sprawdza, czy to lokal mieszkalny, czy użytkowy – po prostu przyjmuje zgłoszenie. Można więc zameldować się w mikrokawalerce, a potem składać wniosek o mieszkanie komunalne od gminy – bo właściciel lokalu użytkowego nie ma gdzie zaspokajać potrzeb mieszkaniowych. A rzeczywiście tak mieszkająca osoba ma centrum życiowe w danej gminie.

Czy te przepisy powstrzymają też tzw. patodeweloperkę w starym budownictwie, czyli dzielenie jednego mieszkania w kamienicy na dziesięć „pokoi inwestycyjnych”?

Nie, to zupełnie inna ścieżka. Projektowane zmiany dotyczą wyodrębniania samodzielnych lokali z własną księgą wieczystą. Dzielenie dużego mieszkania na „pokoje z aneksem” bez wydzielania ich prawnie to kwestia dla nadzoru budowlanego i sądów, które zresztą coraz skuteczniej to kwestionują. Nowa ustawa uderza w model biznesowy polegający na sprzedaży „udziałów w hotelu” jako osobnych nieruchomości.