Flipperzy i deweloperzy zacierają ręce. Czy rząd będzie nadal psuł rynek nieruchomości?
28 września Rada Ministrów przyjęła finalny projekt ustawy budżetowej na 2025 r. Podczas konsultacji projektu pojawiło się sporo komentarzy dotyczących nakładów na politykę mieszkaniową, które zgodnie z wrześniową wersją ustawy budżetowej mają wynieść aż 4,7 mld zł, co stanowi wzrost o ponad 50% w stosunku do środków przeznaczonych na ten cel w 2024 r. Szczególną uwagę opinii publicznej przykuła jednak kwestia projektu Mieszkanie na Start (MnS). Czy program dopłat do kredytów rzeczywiście upadł, czy może rząd będzie się starał wprowadzić go w życie za wszelką cenę?
Po ogłoszeniu pierwszych informacji o ustawie budżetowej w sierpniu br. media zdominowała informacja, że w projekcie nie przewidziano środków na program Mieszkanie na Start, zwany także kredytem zero procent. Choć rzeczywiście jest to prawda, to jednak bardziej uważny rzut oka na kształt ustawy budżetowej, jak również analiza działań niektórych członków rządu nie wykluczają możliwości wprowadzenia kontrowersyjnego programu „tylnymi drzwiami”.
Tym razem z chirurgiczną precyzją: Czy w budżecie na 2025 r. są wydzielone pieniądze na kredyt 0%? Nie, nie ma ich.
Czy mogą być? Tak, jeśli zostałaby uchwalona ustawa o kredycie O%. Wówczas rząd mógłby sfinansować ten program z rezerwy na mieszkalnictwo.
Stanowisko Polski… https://t.co/B1sCJ9oeDy
— Katarzyna Pełczyńska (@Kpelczynska) August 30, 2024
Jak to możliwe? W ramach owych 4,7 mld zł przeznaczonych na mieszkalnictwo aż 2,1 mld zł to środki w rezerwie, które będą mogły być przeznaczone na dowolnie wybrany przez władze cel z zakresu polityki mieszkaniowej, np. MnS.
Co prawda, do przeznaczenia tych środków na ten lub inny program niezbędna byłaby ustawa, której kształt może rodzić napięcia wewnątrz koalicji, bowiem o ile PSL i większość KO to zwolennicy dopłat do kredytów, tak PL2050 i Lewica są ich przeciwnikami. Niewykluczone jednak, że nawet w przypadku braku jedności w koalicji podczas głosowania, projekt takiej ustawy przeszedłby w Sejmie głosami posłów PiS-u, która to partia odpowiada za poprzedni tego rodzaju program, a więc Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%).
Nieczyste zagrywki rządu?
Jeśli obawy się sprawdzą i rzeczywiście koalicja rządząca postanowi wdrożyć MnS w późniejszym terminie, wykorzystując do tego specjalnie przygotowane rezerwy, to będzie to niestety przykład umyślnego wprowadzania wyborców w błąd. Oczywiście, rezerwy w budżecie nie są niczym dziwnym, przydają się one np. w przypadku klęsk żywiołowych, jak ostatnia powódź. Jednak w tym konkretnym przypadku cel rządzących wydaje się oczywisty – chodzi o to, aby nie wpisywać do ustawy budżetowej kontrowersyjnego programu, mogącego zdestabilizować koalicję i obniżyć notowania partii odpowiedzialnych za MnS (zwłaszcza PSL) a potem wdrożyć go i tak, gdy emocje opadną.
Stwierdzenie, że Mieszkanie na Start jest projektem co najmniej kontrowersyjnym, a w mojej opinii po prostu błędnym, starałem się uargumentować w poprzednich tekstach na łamach portalu Klubu Jagiellońskiego. Czy tak samo twierdzi większość społeczeństwa? Teoretycznie nie: ostatni sondaż dla Rzeczpospolitej wykazał, że 45,5% osób popiera program MnS umiarkowanie lub zdecydowanie, zaś 36,7% ocenia go źle lub bardzo źle (17,8% osób nie ma zdania lub nie potrafiło udzielić odpowiedzi). Widać zatem, że choć żadna ze stron nie dominuje, to społeczeństwo raczej skłania się ku kredytom, niż ku ich brakowi.
Czy oznacza to, że jedynie „klasa dyskutująca” krytykuje ten program za pomocą ekonomicznych argumentów, podczas gdy zwykły Kowalski co do zasady nie może się doczekać rządowych dopłat do kredytu hipotecznego? Moim zdaniem niekoniecznie.
Na naszych oczach powoli upada bowiem paradygmat, wedle którego za rozwój sektora nieruchomości odpowiadać mają wyłącznie podmioty prywatne. Obywatele dostrzegają problem z nieprzystawalnością cen mieszkań do realnych zarobków i oczekują od państwa rozwiązania tego problemu.
Może być więc tak, że dla części społeczeństwa programy stymulujące popyt mieszkaniowy, jak BK2% czy MnS, to w zasadzie jedyne dające się zaobserwować w mediach sposoby realizacji polityki mieszkaniowej państwa. Biorąc zaś pod uwagę, że coraz większa część społeczeństwa zaczyna odczuwać problemy związane z kryzysem mieszkaniowym, nic dziwnego, że osoby te chcą, aby władza zrobiła cokolwiek. Nawet jeśli owo „cokolwiek” oznaczałoby dopłaty do zakupu mieszkań, które przełożą się na natychmiastowy wzrost ich cen na rynku, o czym deweloperzy informują wprost.
„Niezatapialny” kredyt zero procent
Ważna obserwacja z przebiegu dyskusji o pieniądzach alokowanych na mieszkalnictwo w budżecie Polski na 2025 r. jest następująca: w Ministerstwie Rozwoju i Technologii znajdują się ludzie zdeterminowani, żeby dowieźć program Mieszkanie na Start, choćby na przekór opinii publicznej, ekspertom i koalicjantom. Prawdopodobnie najzagorzalszym medialnie obrońcą kredytu zero procent jest sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Jacek Tomczak.
W odróżnieniu od byłego sekretarza stanu w MRiT ds. mieszkaniowych Krzysztofa Kukuckiego, pełniącego teraz funkcję prezydenta Włocławka, który starał się podkreślać społeczną rolę polityki mieszkaniowej państwa, Jacek Tomczak charakteryzuje się odmiennym podejściem. W jego wypowiedziach nie brakuje odwołań do zgoła innej grupy społecznej – inwestorów.
Fakt, że mieszkania są dla wielu Polaków dobrem inwestycyjnym, sposobem na pomnażanie pieniędzy, a nie miejscem do życia, nie stanowi dla wiceministra problemu, ale jest rzeczywistością, z którą trzeba się pogodzić. Co więcej, jak sam podkreślił, inwestorzy kupujący mieszkania mają prawo oczekiwać, że ich inwestycja przyniesie zyski, a więc że ceny nieruchomości będą rosły.
Gwoli sprawiedliwości trzeba jednak zaznaczyć, że politycy pokroju ministra Tomczaka nie toczą samotnego boju w obronie drożejących mieszkań, mając za sobą jedynie lobby pokroju Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Faktem jest bowiem to, że dla Polaków będących beneficjentami programów dopłat do kredytów hipotecznych czy wkładów własnych, jak BK2% czy „Mieszkanie dla młodych”, programy te okazały się bardzo pomocne i hojne. Nic więc dziwnego, że wiele osób chciałoby dołączyć do grona tych, którzy skorzystali na państwowych dopłatach, nie bacząc na fakt, że taki model psuje rynek nieruchomości dla wszystkich innych.
Kto zyskuje, a kto traci
Sądzę, że możemy zgodzić się, iż rolą polityka u władzy powinno być łączenie interesów różnych grup społecznych. Nikt poważny nie postuluje „rozkułaczania” osób inwestujących w mieszkania, jednak trzeba zauważyć prosty fakt: zaburzenie proporcji nastąpiło już dawno temu. Nigdzie w Europie nie ma tak drogich kredytów hipotecznych jak w Polsce.
W lipcu tego roku średnie oprocentowanie kredytu na mieszkanie w Polsce wyniosło 7,83% Drugie miejsce na podium zajęła Rumunia, ze średnim oprocentowaniem wynoszącym 6,73% – ponad jeden punkt procentowy mniej niż nad Wisłą. W dwóch państwach w UE, które jako jedyne budują więcej mieszkań niż Polska, czyli we Francji i w Niemczech, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosi odpowiednio 3,49% i 3,91%.
Rekordowo wysokie raty kredytów hipotecznych idą w parze z rekordowo wysokimi zyskami polskich banków. Z całą pewnością taki stan rzeczy można wytłumaczyć ich dużą innowacyjnością, o której na naszych łamach pisał ostatnio Wiktor Chudak, jednak tak gigantycznych zysków nie można wytłumaczyć jedynie Blikiem. W 2023 r. wyniosły one 27,6 mld zł, zaś w samym tylko pierwszym półroczu 2024 r. sięgały 20,1 mld zł, co oznacza, że realne jest zakończenie roku z zyskami na poziomie nawet 40 mld zł.
Nie da się ukryć, że istotny wkład w osiągnięcie takich wyników miały właśnie kredyty hipoteczne. Po zastoju na rynku kredytów hipotecznych w 2021 i 2022 r. (w 2022 r. wartość udzielanych kredytów hipotecznych była o niemal 50% niższa niż rok wcześniej), również deweloperzy odczuwali wyraźną bessę. To właśnie Bezpieczny Kredyt 2% stanowił dla branży swoisty zastrzyk energii, niesamowicie pobudzając pogrążony w stagnacji rynek, co w konsekwencji pozwoliło utrzymać wysokie ceny mieszkań i proporcjonalnie wysokie marże firm deweloperskich.
Co z tym budownictwem społecznym?
Nieustające kontrowersje wokół kredytu zero procent przyćmiewają pozytywny wymiar nowej ustawy budżetowej. Zwiększenie środków na budownictwo mieszkaniowe z 2,8 mld zł do 4,7 mld zł to naprawdę dobra wiadomość, choć w dalszym ciągu jest to kropla w morzu potrzeb.
Dzięki temu posunięciu wydatki Polski na mieszkalnictwo wzrosły do 0,5% PKB, co jeszcze niedawno było unijną średnią. Wprawdzie byłoby dobrze, aby wydatki te sięgnęły w niedalekiej przyszłości 1% PKB, jak ma to miejsce np. w Niemczech czy Francji, lecz biorąc pod uwagę fakt, jak dużym obciążeniem dla budżetu jest aktualnie kwestia obronności, nie sposób nie docenić nawet takich podwyżek.
Należy zwrócić jednak uwagę, że spore środki zgromadzone w ramach Rządowego Funduszu Mieszkaniowego w wysokości 1,1 mld zł zostaną przeznaczone na obsługę zakończonego już projektu Bezpieczny Kredyt 2%. Łatwo o tym zapomnieć, gdyż wprawdzie do programu nie można już dołączyć, ale pieniądze w jego ramach będą wypłacane jeszcze przez dekadę.
Z kolei na wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) póki co przewidziano w budżecie państwa 1 mld zł. Razem z innymi, dużo mniejszymi programami mieszkaniowymi, takimi jak kredyty SBC (społecznego budownictwa czynszowego), przeznaczonymi dla Towarzystw Budownictwa Społecznego i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych, środki alokowane na mieszkalnictwo w Funduszu Dopłat wyniosą ok. 1,15 mld zł.
To bardzo mało. Krzysztof Kukucki ocenia, że zapotrzebowanie samorządów na realizację budownictwa społecznego to ok. 5 mld zł, i to jedynie na początek. Jest to więc kwota większa niż wynosi cały budżet państwa na cele mieszkaniowe, a którego większość i tak może trafić na społecznie szkodliwe programy dopłat do kredytów hipotecznych.
Publikacja nie została sfinansowana ze środków grantu któregokolwiek ministerstwa w ramach jakiegokolwiek konkursu. Powstała dzięki Darczyńcom Klubu Jagiellońskiego, którym jesteśmy wdzięczni za możliwość działania.
Dlatego dzielimy się tym dziełem otwarcie. Ten utwór (z wyłączeniem grafik) jest udostępniony na licencji Creative Commons Uznanie Autorstwa 4.0 Międzynarodowe. Zachęcamy do jego przedruku i wykorzystania. Prosimy jednak o podanie linku do naszej strony.