Posłowie nie ruszą flipperów, bo sami inwestują w nieruchomości

To nie jest dobry czas dla polskiego mieszkalnictwa. Nic nie wskazuje na to, żeby koalicja rządząca miała zrezygnować z fatalnego programu „Mieszkanie na start”, zaś pozycja Lewicy, jedynej formacji w parlamencie mającej racjonalne podejście do tego segmentu gospodarki, jest na tyle słaba, że nie jest ona w stanie przeforsować korzystnych zmian. Złożony przez nią projekt „ustawy antyflippingowej” bardzo powoli przechodzi kolejne etapy procesu legislacyjnego, podczas gdy rząd przychylił się do próśb deweloperów o opóźnienie wejścia w życie nowelizacji przepisów mającej uderzyć w patodeweloperkę.

Rynek mieszkaniowy po 1989: anatomia upadku

Od upadku komunizmu pogląd, że to rynek powinien zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Polek i Polaków, był wręcz dogmatem. Wskutek takiej percepcji państwo oraz samorządy pozbawiły się narzędzi do skutecznego oddziaływania na ten segment gospodarki, pozostawiając dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości prywatnym przedsiębiorcom. Ci z kolei – w czym nie ma niczego dziwnego – zaczęli dążyć do maksymalizacji swoich zysków.

W miarę wzrostu gospodarczego oraz rozwoju sytuacji na rynku branża mieszkaniowa utraciła swój wyłącznie użytkowy charakter, zaś nieruchomości zaczęły być postrzegane jako inwestycja. Począwszy od osób traktujących zakup mieszkania jako bezpieczną i pewną lokatę dla swoich oszczędności, niezainteresowanych wynajmem, a czasem nawet wykończeniem swojego lokalu, przez tych, dla których wynajem mieszkań stał się sposobem na utrzymanie, aż po flipperów, czyli spekulantów wyspecjalizowanych w szybkim obrocie nieruchomościami.

Równolegle do niekorzystnych zmian w zachowaniach niektórych właścicieli mieszkań doszło do pogorszenia się standardów wśród osób budujących nieruchomości. W przestrzeni publicznej już od lat funkcjonuje pojęcie „patodeweloperki”, używane w odniesieniu do ogółu złych praktyk firm deweloperskich obliczonych wyłącznie na osiąganie jak największego zysku kosztem komfortu mieszkania i jakości życia przyszłego lokatora.

Patodeweloperka może mieć wiele twarzy: od niskiej jakości budynków, wymagających remontu niedługo po ukończeniu, przez źle zaprojektowane, ciasne, ciemne i brzydkie mieszkania, aż po nieprzejmowanie się standardami urbanistycznymi i ładem przestrzennym, co w niektórych miejscach w Polsce skutkuje powstawaniem namiastek Hongkongu.

Pierwsze potyczki rządów PiS-u i PO z deweloperami

Szersze działania mające na celu zmianę takiego stanu rzeczy jako pierwszy podjął Waldemar Buda, były już minister rozwoju i technologii z ramienia PiS-u. W rozporządzeniu z października ubiegłego roku, noszącym medialną nazwę #StopPatodeweloperka, zatwierdził zmiany przepisów w sprawie warunków technicznych budynków oraz ich usytuowania.

Jedną ze zmian było m.in. wprowadzenie minimalnej powierzchni lokali użytkowych wynoszącej 25 m². Oprócz tego rozporządzenie zawierało szereg innych zmian, z których najbardziej istotne były te zakładające zwiększenie odległości między blokami na sąsiednich działkach, jak również między budynkami mieszkalnymi a budynkami produkcyjnymi i magazynowymi. Z innych wymogów należy wymienić m.in. obowiązek zapewnienia terenów zielonych i miejsc do rekreacji na obszarze realizowanej inwestycji.

Opisane powyżej zmiany spotkały się, oczywiście, ze zdecydowanym sprzeciwem środowiska deweloperskiego. Przedmiotem krytyki były jednak nie same nowe przepisy (przynajmniej według Polskiego Związku Firm Deweloperskich), lecz zbyt krótkie vacatio legis, uniemożliwiające realizację od kilkudziesięciu do nawet kilkuset inwestycji. Co ciekawe, podobne argumenty podnosili także niektórzy samorządowcy realizujący własne inwestycje np. w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Nowelizacja miała wejść w życie 1 kwietnia br., jednak wskutek nacisków nowy rząd – w osobie Krzysztofa Hetmana, następcy Waldemara Budy na stanowisku ministra rozwoju i technologii, oraz Krzysztofa Kukuckiego, wiceministra ds. mieszkalnictwa – opóźnił wejście przepisów w życie o cztery miesiące, do 1 sierpnia br. Perspektywa inwestorów jest oczywiście zrozumiała, gdyż koszty przeprojektowania nowo powstających osiedli pod kątem nowych przepisów byłyby zapewne bardzo wysokie.

Z drugiej jednak strony, z perspektywy przyszłych lokatorów, każdy miesiąc opóźnienia w wejściu rozporządzenia w życie oznacza ryzyko wypuszczenia na rynek większej liczby nowych mikroskopijnych mieszkań znajdujących się na osiedlach pozbawionych terenów zielonych i miejsc do rekreacji, na których będzie można zobaczyć przez okno, co porabiają sąsiedzi w bloku obok. Wobec palących problemów polskiego rynku mieszkaniowego należałoby zapytać więc, czy oszczędności dla deweloperów rzeczywiście leżą w interesie społecznym.

„Ustawa antyflippingowa” kontra establishment

Kilka miesięcy opóźnienia to jednak wciąż całkiem niezła wiadomość – konkretne zmiany prawne prędzej czy później wejdą przecież w życie. Dużo trudniej będzie jednak powtórzyć ten wyczyn projektowi „ustawy antyflippingowej”, zgłoszonemu przez klub parlamentarny Lewicy pod koniec marca br. i zakładającemu nowelizację ustawy z dnia 6 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Celem projektu jest opodatkowanie spekulacji mieszkaniami, aby ograniczyć tę szybko rozwijającą się i szkodliwą dla nabywcy prywatnego (niebędącego inwestorem) formę działalności. Wnioskodawcy wskazują kilka rozwiązań mających służyć osiągnięciu tego celu. Po pierwsze, proponują wprowadzenie trzech nowych stawek podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) dla umów sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne:

• 10% w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem roku od jego zakupu,
• 6% w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w okresie od roku, jednak przed upływem dwóch lat od jego zakupu,
• 4% w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w okresie od dwóch lat, jednak przed upływem trzech lat od jego zakupu.

Ponieważ zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym, mieszkania sprzedawane w krótkim odstępie czasu od ich zakupu byłyby droższe o podwyższoną wartość PCC, standardowo wynoszącego 2%. Spowodowałoby to wzrost cen flippowanych mieszkań, a w rezultacie – zgodnie z przewidywaniami wnioskodawców – miałoby skutkować spadkiem zainteresowania ze strony potencjalnych klientów.

Posłanki i posłowie Lewicy oczywiście liczą się z tym, że osoby zajmujące się zawodowo flippingiem będą przerzucać nowe koszty na klientów, dlatego przewidują wprowadzenie obowiązku poinformowania kupującego przez notariusza o fakcie wyższego opodatkowania mieszkania przed zawarciem aktu zakupu lokalu. Ponieważ wizyta u notariusza jest de facto zwieńczeniem procesu zakupu nieruchomości, a w dodatku życzy on sobie sporo pieniędzy za swoją pracę, być może rozsądniejsze byłoby wprowadzenie obowiązku informowania o dodatkowej opłacie już na etapie formowania oferty, na kształt obowiązku informowania o całkowitych kosztach kredytu i wysokości RRSO.

Drugim zasadniczym postulatem projektu Lewicy jest opodatkowanie samych flipperów. Mechanizm proponowany w ustawie zakłada, że w przypadku nabycia powyżej dwóch mieszkań w okresie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym zakupiono pierwszą nieruchomość, umowa zakupu:

• trzeciego mieszkania objęta byłaby stawką PCC 3%,
• czwartego mieszkania objęta byłaby stawką PCC 4%,
• piątego i kolejnego mieszkania objęta byłaby stawką PCC 5%.

Również w tym przypadku wnioskodawcy dążą do zapobiegnięcia ewentualnym nadużyciom. Aby przeciwdziałać utajnianiu poprzednich transakcji przez spekulantów, proponują wprowadzenie obowiązkowych oświadczeń przed notariuszem o liczbie zawartych umów, pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.

Powyższe rozwiązania, choć dotyczą przede wszystkim problemu spekulacji na rynku nieruchomości, częściowo pozwoliłyby również ograniczyć negatywny trend inwestowania w nieruchomości w celach lokaty oszczędności. Drugi z opisanych postulatów Lewicy miałby bowiem szansę skłonić osoby chcące przeznaczyć nadwyżki kapitału na zakup kolejnych mieszkań do tego, aby robiły to przynajmniej w cyklu pięcioletnim.

Nie jest to jednak rozwiązanie kończące problem. Takim byłoby wprowadzenie podatku katastralnego, lecz rządzący otwarcie deklarują, że taka możliwość nie jest przez nich brana pod uwagę.

Ograniczenie flippingu mogłoby także częściowo zminimalizować omawiane wcześniej zjawisko patodeweloperki; inwestor zamierzający wynająć – lub w tym przypadku odsprzedać – mieszkanie to zupełnie inny typ klienta niż ktoś, kto planuje zamieszkać w kupowanej przez siebie nieruchomości.

Flipper to klient niewybredny, któremu podobnie jak deweloperowi zależy wyłącznie na zysku z inwestycji. Dla tego drugiego jest to wręcz klient idealny – ma pieniądze i kupuje wszystko „na pniu”, a ponieważ sam nie zamierza rezydować w nabywanym przez siebie lokalu, to nie przeszkadzają mu takie „drobnostki”, jak niedoróbki budowlane, zbyt mały rozmiar mieszkania lub brak terenów zielonych oraz innych udogodnień. Deweloperzy budują więc z myślą o inwestorach, coraz bardziej obniżając standardy mieszkaniowe.

Flipping nie jest oczywiście zjawiskiem lokalnym, a problemem, z którym boryka się wiele państw na świecie. Działania zmierzające do ograniczenia wpływu flipperów na rynki nieruchomości podjęły m.in. Stany Zjednoczone i Holandia, o czym na portalu Klubu Jagiellońskiego pisał Karol Wałachowski.

Krytyka stara jak problemy sektora nieruchomości

Oczywiście, projekt Lewicy poddawany jest też krytyce. Najczęściej wybrzmiewa argument, że podniesienie podatku nic nie zmieni, gdyż flipperzy po prostu przerzucą dodatkowe koszty na klienta, który i tak zawsze się znajdzie. Argument ten jest doskonale znany każdemu, kto choć trochę śledzi wiadomości ze świata nieruchomości – spotyka się z nim każda propozycja zmian wymogów budowlanych nakładających na deweloperów zobowiązania pokroju zapewnienia większej liczby terenów zielonych, rekreacyjnych, miejsc parkingowych lub innych usprawnień poprawiających standard lokali mieszkalnych.

Rzeczywiście, w przypadku deweloperów argument ten ma rację bytu – przekonanie ich, by zmniejszyli swoje marże i budowali place zabaw czy miejsca parkingowe z własnej kieszeni, jest trudnym zadaniem. Pamiętajmy jednak, że flipperzy nie budują mieszkań, a jedynie odsprzedają je drożej, uprzednio je remontując (choć też nie zawsze). Projekt Lewicy ma na celu podniesienie kosztów obrotu mieszkaniami, co ma doprowadzić do spadku rentowności tego rodzaju działalności gospodarczej.

Obecnie flipping cieszy się dużym zainteresowaniem – badania z 2021 r. przeprowadzone w ośmiu polskich miastach wykazały, że w latach 2007–2020 liczba transakcji mieszkaniowych będących flipami wzrosła dwukrotnie, z 3% do 6%. To wciąż mała część udziału w rynku, jednak zdarzają się miasta, gdzie udział flipów w transakcjach sprzedaży przekroczył już 14%, jak np. w Katowicach.

Na popularność flippingu wpływa intensywny rozwój wytworzonej przez tę branżę społeczności, w której centrum znajdują się flipperzy influencerzy zajmujący się tworzeniem poradników i webinarów dla osób chcących wejść w ten biznes, obiecując łatwy i szybki zysk. Można mieć więc nadzieję, że wejście w życie wyżej opisanego projektu ustawy ograniczyłoby ten trend.

Inny popularny argument przeciwników pomysłów Lewicy jest w mojej ocenie po prostu fałszywy. Chodzi o kreowanie postaci flippera jako osoby skupującej przede wszystkim mieszkania w stanie niemalże „beznadziejnym” – z poważnymi problemami prawnymi, zdewastowane itp. Flipper jawi się tu więc jako ktoś, kto wręcz „odzyskuje” pustostany i sprawia, że mogą dostać drugie życie jako dom dla szczęśliwych, wdzięcznych rodzin.

Choć takie przypadki też się zdarzają, nie jest to niestety norma – którą jest z kolei skupywanie wszystkich mieszkań „jak leci”, w tym na rynku pierwotnym, nierzadko stosując mało etyczne metody – np. wrzucając ludziom do skrzynek pocztowych ogłoszenia o „młodej parze z dzieckiem chcącej kupić pierwsze mieszkanie”. We flipperskim slangu na tego rodzaju transakcje – przeprowadzone bez remontu i innych działań ze strony flippera – mówi się, że są to flipy „na brudno”, w odróżnieniu od sprzedaży wyremontowanych mieszkań, które są flipami „na ładnie”.

W branży brudne flipy są żyłą złota, co flipperzy przyznają wprost, gdyż pozwalają na szybszy obrót większą liczbą mieszkań, a w dodatku nie angażują dodatkowych środków oraz czasu flippera, które może on spożytkować na kolejne nieruchomości. Na rynku istnieją nawet specjalne szkolenia zorientowane na zdobycie wiedzy w zakresie wyszukiwania okazji i realizacji brudnych flipów.

Komu nie zależy na tanich mieszkaniach?

Od zgłoszenia projektu w marcu upłynęło już trochę czasu – na ten moment przeszedł on badanie Biura Legislacyjnego oraz Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji Kancelarii Sejmu, jak również konsultacje organów państwowych, organizacji pozarządowych i grup interesu. Po wniesieniu stosownych uzupełnień 23 maja projekt ustawy został skierowany do pierwszego czytania w Sejmie (druk nr 419).

Niestety, szanse na to, że projekt przejdzie przez parlament i wejdzie w życie są raczej niewielkie. Wynika to z kilku powodów, zaś pierwszy jest dość prozaiczny: wielu posłów inwestuje w nieruchomości. Jak pokazują obliczenia Oko.press, na jednego posła w Sejmie X kadencji przypada 1,7 mieszkania, 45% ma więcej niż jedną nieruchomość, a co piąty posiada co najmniej trzy. Skoro więc inwestowanie w nieruchomości jest popularne wśród klasy politycznej, i to bez względu na partię, to w interesie posłów nie leży wprowadzanie zdecydowanych zmian na tym polu.

Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, że proponowane przez Lewicę zmiany nie dotkną osób, które mają już kilka nieruchomości, traktując je jako lokatę kapitału. Tej grupie zaszkodziłby właśnie wspomniany podatek katastralny, którego wprowadzenie w aktualnym klimacie politycznym jest zupełnie nierealne.

Większym problemem niż preferencje posłów i posłanek co do sposobów oszczędzania jest jednak nasze podejście do rynku nieruchomości w ogóle. Od przeszło 30 lat zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polek i Polaków leży niemal wyłącznie w gestii sektora prywatnego. Państwo i samorządy realizują maleńkie w skali całego rynku programy i gospodarują szczupłymi zasobami nieruchomości, oferując mieszkania jedynie najuboższym.

Z badań CBOS-u z 2022 r. dotyczących oczekiwań Polaków wobec polityki mieszkaniowej wynika, że Polacy przede wszystkim oczekują od państwa ułatwienia i pomocy w nabyciu mieszkania własnościowego lub jego wybudowania, a dopiero w dalszej kolejności programów rozwijających najem czy budownictwo społeczne. W sondażu zabrakło niestety pytania, czy państwo powinno w ogóle ingerować w sektor nieruchomości, jednak nieufność, z jaką obywatele państw postkomunistycznych odnoszą się z zasady do każdej działalności państwa, pozwala wysnuć tezę, że nie byłaby to mała grupa.

Przy takim nastawieniu elektoratu trudno się dziwić, że nawet wyważone postulaty, takie jak te opisane w niniejszym artykule, jawią się dużej części opinii publicznej jako skrajnie lewicowe, co utrudnia prowadzenie rzetelnej dyskusji nad problemami rynku mieszkaniowego.