Wysoki czynsz tak szybko nie zmaleje. Polityka planowania przestrzennego i mieszkalnictwa na 3

Czas zawieszenia – tak w skrócie można podsumować 2022 rok dla omawianych polityk publicznych. Niestety, nie był to czas stabilizacji. W obszarze polityki planowania przestrzennego wciąż przedłużają się prace nad pożądanymi zmianami legislacyjnymi. Rynek mieszkaniowy przeżył kilka wstrząsów, które nie doczekały się zdecydowanej reakcji. Coraz mocniej odczuwalny jest również brak środków europejskich. We wciąż zamrożonym Krajowym Planie Odbudowy zaplanowano znaczące środki finansowe, które mogłyby stymulować pogrążającą się w kryzysie mieszkaniówkę i budowlankę. 

W 2022 r. napływ uchodźców z Ukrainy dobitnie wyeksponował brak równowagi na rynku mieszkaniowym – liczba chętnych na wynajem pokoju lub mieszkania była kilkukrotnie większa od liczby dostępnych lokali. Doprowadziło to do dalszego, znaczącego wzrostu czynszów i rozszerzenia szarej strefy (wynajmu bez umowy, okresu wypowiedzenia i płatności wyłącznie w gotówce). Sytuacja bytowa wszystkich, którzy przed 2022 r. nie stali się w Polsce właścicielem mieszkania lub domu, uległa znaczącemu pogorszeniu. Wiele wskazuje na to, że kryzys będzie się pogłębiał – inwestycje deweloperskie zostały wstrzymane ze względu na spadek dostępności kredytów i rosnące koszty materiałów. W obszarze planowania przestrzennego wciąż oczekujemy zmiany. Zostały natomiast wprowadzone przepisy budowy „domków do 70 m2”. Program w 2022 r. okazał się niezbyt trafny. Do 7 grudnia zgłoszono nieco ponad 1 tys. projektów, które powstają w ramach tej procedury.

Planowanie przestrzenne – 

31 grudnia 2021 r. światło dzienne ujrzał projekt nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Zaprezentowany plan procesu legislacyjnego i zaproponowane rozwiązania wzbudziły umiarkowany optymizm wśród ekspertów i samorządowców.

Można było oczekiwać, że uchwalenie projektu pozwoli naprawić znaczące dysfunkcje w planowaniu przestrzennym, ale przede wszystkim skorzystać ze środków zapisanych na sfinansowanie reformy w Krajowym Planie Odbudowy. Nieobowiązkowe prekonsultacje, za które chwaliliśmy Ministerstwo Rozwoju, pozwalały mieć nadzieję, że cały proces zostanie przeprowadzony szybko i z uwzględnieniem zasadniczych uwag (których nie pojawiło się wiele).

Niestety, prace nad reformą planowania przestrzennego ugrzęzły. Rok po rozpoczęciu konsultacji wciąż nie znamy ostatecznego projektu. Zapowiedzi o uchwaleniu nowelizacji w drugiej połowie 2022 r. okazały się złudne, a obecnie wskazywany jest pierwszy kwartał 2023 r. 

Początkowo transparentny proces prac nad ustawą również uległ pogorszeniu. Możemy jedynie domniemywać, że w projekcie poczyniono znaczące zmiany, w tym zaniechano prac nad zmianą opłaty planistycznej. Ocena poszczególnych rozwiązań będzie więc możliwa dopiero wtedy, gdy projekt trafi do Sejmu.

Negatywnie należy też ocenić brak porozumienia z Komisją Europejską w sprawie wypłaty środków z Krajowego Planu Odbudowy. To właśnie z tych pieniędzy w znaczącym stopniu ma być sfinansowana reforma, która w KPO została wpisana jako kamień milowy.

Mieszkalnictwo – 

W 2022 r. trudno wskazać znaczące zmiany legislacyjne w obszarze polityki mieszkaniowej. W wyniku napływu uchodźców oraz pogorszenia sytuacji gospodarczej ziściły się prawie wszystkie obawy dotyczące kondycji mieszkalnictwa w Polsce. Rynek najmu, szczególnie w największych metropoliach, stał się niewydolny ze względu na znaczący brak równowagi, a rynek sprzedaży mieszkań został w praktyce zamrożony ze względu na spadek dostępności kredytów hipotecznych. Planowane inwestycje mieszkaniowe w dużej mierze zostały zawieszone, bo inwestorzy wolą przeczekać gorsze czasy niż obniżać marże, które do 2022 r. należały do zdecydowanie największych w Europie.

Polska wciąż jest jednym z niewielu europejskich krajów, w których państwo jest w marginalnym stopniu obecne na rynku najmu. Średnie koszty najmu są w zupełności regulowane przez rynek, a potencjalni najemcy rzadko mogą liczyć na umowy dłuższe niż 12 miesięcy. 

Paradoksalnie przepisy dotyczące ochrony prawnej najemców są stosunkowo restrykcyjne. Jest to częsty argument rzekomo uzasadniający znaczącą liczbę mieszkalnych pustostanów, które w 2021 r. stanowiły ponad 12% zasobów mieszkalnych Polski. Wskazuje się, że ich właścicielom wystarcza wzrost wartości posiadanej przez nich nieruchomości, która pozostaje pusta.

Bezprecedensowa sytuacja w polityce mieszkaniowej nie doczekała się należytej interwencji państwa. Co więcej, głosy o tym, że rząd i samorządy powinny realizować inwestycje mieszkaniowe, które będą udostępniane w formie mieszkalnictwa czynszowego, wciąż nie są poważnie traktowane. Nawet funkcjonująca od kilku lat społeczna inicjatywa mieszkaniowa (SIM) umożliwia dojście do własności, co spowoduje, że w najbliższych latach nie zmieni się w Polsce struktura rynku najmu.

W październiku doczekaliśmy się zapowiedzi, że nad instrumentami polityki mieszkaniowej pracuje Ministerstwo Aktywów Państwowych. Nadzorujący je wicepremier Jacek Sasin zapowiedział, że rządzący chcą wprowadzić podatek od pustostanów i za pomocą nowej daniny ograniczyć w Polsce rozwój najmu instytucjonalnego (private rented sector, PRS), który w ostatnich latach pojawił się w naszym kraju za sprawą dużych funduszy inwestycyjnych i niektórych rodzimych deweloperów. Projekty nowych podatków nie ujrzały jednak światła dziennego. Na podstawie grudniowych doniesień medialnych można wywnioskować, że zostały one krytycznie przyjęte przez inne ministerstwa.

Trzeba negatywnie ocenić samą ich ideę. Zwiększenie obciążeń fiskalnych na marginalnym wciąż rynku najmu instytucjonalnego spowoduje zniechęcenie potencjalnych inwestorów. W rezultacie presja na dalszy szybki wzrost stawek czynszu jeszcze się wzmocni. Co więcej, w obliczu braku dostępności mieszkalnictwa czynszowego rozwój PRS jest szansą na stworzenie alternatywy dla osób, które nie chcą kupować nieruchomości, ale mieć gwarancję stabilnego najmu w przewidywalnej cenie. 

W listopadzie Sejm przyjął Ustawę o kooperatywach mieszkaniowych. Przepisy wejdą w życie 1 marca 2023 r. To pozytywna zmiana. Kooperatywy mieszkaniowe charakteryzujące się zaangażowaniem wszystkich ich członków i wspólnym decydowaniem o kształcie inwestycji przez lata pozostawały prawnie nieuregulowane. Nieliczne powstałe kooperatywy funkcjonują na ogół w formie spółki cywilnej, bez osobowości prawnej, co utrudnia ich aktywność w obrocie prawnym, np. kontraktowanie wykonawców i uzyskanie kredytu. Nowe przepisy nie zmienią znacząco sytuacji na rynku mieszkaniowym, ale przynajmniej pozwolą na łatwiejsze budowanie osiedli i bloków w formule kooperatywy, która, choć wciąż marginalna, ma swoich sympatyków.

Na marginesie polityki mieszkaniowej warto również docenić decyzję rządu o wprowadzeniu wakacji kredytowych. Decyzja podjęta wbrew oczekiwaniom banków pomogła wielu kredytobiorcom nie wpaść w spiralę długów i przygotować domowe budżety na znaczący wzrost rat kredytowych. O tym, jak mocno wpłynęło to na rynek mieszkaniowy i kondycję polskiej gospodarki, trudno jeszcze przesądzać, ale na pewno udało się uniknąć masowych licytacji mieszkań po właścicielach, którzy nie mogliby spłacić kredytów.

Program Pierwsze Mieszkanie +/-

W grudniu Ministerstwo Rozwoju ogłosiło program Pierwsze Mieszkanie, oferujący dwa rozwiązania. Pierwszym z nich jest Bezpieczny Kredyt 2%, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Drugim jest Konto Mieszkaniowe, które ma być programem pomocy oszczędzającym na zakup pierwszego mieszkania. Na razie poznaliśmy założenia programu, a według zapowiedzi ma on zacząć obowiązywać w drugiej połowie 2023 r.

Warto docenić, że rządzący dostrzegli, jak znacząco pogorszyła się dostępność mieszkaniowa. Zależnie od skali środków przeznaczonych na program Pierwsze Mieszkanie może on spowodować ożywienie w branży budowlanej oraz zatrzymać spadek cen na rynku mieszkaniowym.

Niestety, proponowane rozwiązania będą skierowane do ograniczonej grupy Polaków – głównie tych zamożniejszych, posiadających zdolność kredytową. W żaden sposób nie rozwiąże to problemów Polaków, których nie stać na kredyt lub z różnych przyczyn nie chcą go zaciągać.