Wielka Brytania – kraj, w którym prywatni deweloperzy oddają samorządom mieszkania [PODCAST]

W Polsce toczą się prace nad reformą planowania przestrzennego. Nie będzie to rewolucja – kilka rzeczy zostanie naprawionych, ale istota planowania przestrzennego się nie zmieni. Czy system planowania przestrzennego może być inny? Oczywiście. Dobrą inspiracją może być brytyjski system planowania. Jakub Kucharczuk rozmawia z Kosmą Nykielem, który, poza tym, że jest członkiem zespołu Międzymiastowo, to na co dzień zajmuje się planowaniem przestrzennym w jednej z londyńskich gmin.

„Rozmowę o brytyjskim systemie planowania przestrzennego należy rozpocząć od tego, że różnice między nim a systemem polskim, a nawet kontynentalnym w ogóle, są diametralne. W systemie brytyjskim nie ma takich planów miejscowych, które mamy w Polsce: nie ma parametrów, nie ma map, które wyznaczałyby linie zabudowy lub konkretny typ zagospodarowania terenu – tego wszystkiego nie ma. Oba systemy mają swoje plusy i minusy. Polski system jest bardzo szczegółowy, a przynajmniej może być, jeśli mamy plan miejscowy, w którym zawrzemy odpowiednio dużo parametrów, gdyż można tam naprawdę dużo zastrzec. W brytyjskim systemie są tzw. policies, czyli takie polityki przestrzenne, bardziej opisowe, choć również tworzy się je na podstawie pewnych parametrów. Każda aplikacja planistyczna, czyli coś między pozwoleniem na budowę a WZ-ką jest rozpatrywana osobno. Proces planistyczny trwa od ok. dwóch miesięcy do nawet kilku lat, jeśli mówimy o naprawdę dużych inwestycjach mieszkaniowych, czy infrastrukturalnych”.

„Ten system często określa się właśnie jako nieefektywny, bardzo powolny, zbiurokratyzowany i podaje się go jako winowajcę powstawania małej ilości mieszkań. Nie jest to do końca prawda, gdyż jest to głównie narracja deweloperów, którzy siedzą na bankach ziemi przez wiele lat, i którym zajmuje dużo czasu, aby móc zrealizować uzyskane już pozwolenie. Na pewno można się zgodzić z tym, że brytyjski system planowania bardzo mocno reguluje prawie każdy aspekt inwestycji, co jest ciekawe, gdyż w Polsce dominuje narracja o wolnorynkowej Wielkiej Brytanii, gdzie nie ma żadnych regulacji co do wielu aspektów życia, także prawa gospodarczego, a wcale tak nie jest. Jeśli chodzi o zabudowę, to każdy, często najdrobniejszy aspekt jest zatwierdzany przez urząd”.

„Planowanie przestrzenne jest w pewnym sensie zaprzeczeniem wolnego rynku, co leży u samych podstaw jego istnienia – planujemy dokładnie co ma być gdzie, bo zakładamy, że wolny rynek dobrze tego nie wyreguluje i będą pewne negatywne skutki, którym chcemy zapobiec. Na przykładzie Polski widzimy, jak ten brak planowania przestrzennego, bo tak można to nazwać, wpływa na życie Polek i Polaków. Szalejąca suburbanizacja polskich miast, gdzie nie mamy dostępu do infrastruktury, stoimy w coraz większych korkach – temu wszystkiemu moglibyśmy zapobiec, gdybyśmy mieli dobry system planowania. Dzięki temu, że w Zjednoczonym Królestwie ten system jest bardzo dobry, to w większości przypadków, oczywiście nie wszędzie, udaje się temu zapobiec”.

„W Wielkiej Brytanii istnieją plany ponadgminne, a każdy plan gminny musi być z nim zgodny. Jest to więc planowanie wielostopniowe. Inna rzecz, że wspomnianą już suburbanizację udało się zahamować już w latach 40. XX w. W tym momencie podmiejskie gminy mają mniejsze potrzeby mieszkaniowe i przez to mają niższe targety, więc wtedy nie lokuje się wzrostu w tych małych gminach czy miasteczkach, tylko kieruje się go do miasta, Trzeba również wyliczyć potrzeby infrastrukturalne – czy jest wystarczająca infrastruktura i jak ją sfinansować”.

„Warte podkreślenia jest to, że deweloperzy dokładają się do infrastruktury, a nawet do budowy mieszkań dostępnych, to nie jest więc tak, że tylko gmina buduje tanie mieszkania na wynajem, deweloperzy również są zobowiązani do ich przekazania – nawet do 40 proc. wszystkich wybudowanych mieszkań na cele komunalne czy społeczne, jak to ma miejsce w Londynie. Nie zachodzi więc aż taka prywatyzacja zysków i upublicznianie kosztów, jak to ma miejsce w Polsce. Żeby uzyskać to pozwolenie deweloper często musi podpisać tzw. developer contribiution. Polega to na tym, że jeśli dany deweloper nie dopełni jakichś standardów na terenie inwestycji, to gmina nakazuje mu wyrównanie strat poprzez sfinansowanie jakiejś pozytywnej inicjatywy na jej terenie”.