Mieszkanie Plus i Lex Deweloper to nie porażki, a 100 000 mieszkań to niefortunne przejęzyczenie?
W skrócie
Pomoc państwa powinna być skierowana przede wszystkim w stronę najmu mieszkań. Ludzie, którzy nie mają zdolności kredytowej, są na niego skazani. Prawdopodobnie jedynym w pełni sensownym programem mieszkaniowym w dziejach III RP, choć zrealizowanym na niewystarczającą skalę, był program TBS-ów. W realizacji programu Mieszkanie Plus zabrakło przede wszystkim cierpliwości – mówi w rozmowie w cyklu #SzanownePaństwo Mirosław Barszcz, były minister budownictwa i były szef spółki PFR Nieruchomości.
Niniejszy wywiad to skrócona i zredagowana wersja rozmowy w programie #SzanownePaństwo opublikowanej 17 września 2022 roku na YT i kanałach podcastowych Klubu Jagiellońskiego.
Zacznijmy od pytania, które w ostatnich miesiącach chyba najbardziej elektryzowało opinię publiczną, gdy chodzi o obszar polityki mieszkaniowej. Mieszkanie prawem czy towarem?
Jednym i drugim. Nawet w biblii konserwatystów, Konstytucji wolności, Friedriech von Hayek pisze, że są dwa takie obszary, w których państwo powinno wspierać wolny rynek. To jest edukacja i to właśnie mieszkalnictwo. Wszędzie na świecie jakieś mechanizmy wsparcia mieszkalnictwa istnieją.
Jeżeli spojrzymy na rozwój gospodarczy Polski w ostatnich latach, to widać wyraźnie, że rośnie polski PKB, rosną płace, rosną właściwie wszystkie wskaźniki. Z jednym wyjątkiem: relacja naszych zarobków do możliwości kupienia mieszkania. Od 2017 roku Polacy mogą sobie pozwolić na coraz mniejszy metraż. Pensje rosną, ale zdecydowanie wolniej od wzrostu cen mieszkań. Zgadza się Pan z tezą, że pokolenie, które dzisiaj wchodzi na rynek pracy ma przed sobą dużo gorsze perspektywy mieszkaniowe od swoich rodziców?
Nie powiedziałbym, że dużo gorszą, ale nie zmienia to faktu, że Polska po prostu od wielu lat ma fatalną sytuację mieszkaniową. To efekt miejsca, z którego w ogóle Polska wyruszyła jako kraj.
Musimy pamiętać, że w przeciwieństwie do krajów takich jak Niemcy czy Francja, Polska była zawsze krajem przede wszystkim rolniczym. Większa część społeczeństwa mieszkała na wsi. W momencie, w którym wielkie rzesze obywateli ruszyły do miast, jeszcze przed drugą wojną światową, kiedy zaczęła postępować polska industrializacja, to już wówczas zaczęły się potężne problemy z mieszkaniami.
W swojej fantastycznej książce 13 pięter Filip Springer pokazuje tę historię sięgającą czasów przedwojennych. Później mamy wojnę, zniszczenie Warszawy i innych miast. Skromny zasób mieszkaniowy został jeszcze bardziej uszczuplony. Przez cały okres PRL-u ten problem mieszkaniowy cały czas gdzieś tam stoi. Myślę, że nie tylko historycy pamiętają o tym, że kwestia dostępności mieszkań była jednym z najistotniejszych postulatów porozumień sierpniowych.
Często, szczególnie po lewej stronie debaty, pojawiają się głosy, że PRL lepiej sobie radziła z mieszkaniami niż III RP.
Oczywiście były podejmowane różne inicjatywy. Za czasów Gierka wielka płyta, wielki rozkwit budownictwa. Musimy jednak pamiętać, że kosztem jakości – i to coś, z czym się do dzisiaj poniekąd musimy borykać. Niemniej kwestia dostępności mieszkań zawsze była i jest wielkim problemem.
Gdy chodzi o liczbę mieszkań na 100 000 mieszkańców, to słyszeliśmy wielokrotnie, że jesteśmy na drugim miejscu od końca w Europie. Jeszcze ciekawsze jest porównanie metrażu mieszkania na 1 obywatela. Gdybyśmy mieli porównywać się do najlepszych w Europie, czyli do Duńczyków i Austriaków, to musielibyśmy dwukrotnie powiększyć zasób mieszkaniowy, który w ogóle w Polsce jest.
Wśród młodszego pokolenia pojawia się taki argument, że w czasach PRL-u wiele rzeczy brakowało, ale przynajmniej mieszkania były. Trochę się na nie czekało, ale dostępność była lepsza niż dzisiaj.
Rozwińmy to „trochę się czekało”. W spółdzielniach mieszkaniowych, bo to była najczęstsza forma, w jakiej można było mieszkanie dostać, czas oczekiwania w większych miastach wynosił nawet ponad 20 lat. Porównywalnie do dzisiejszych kredytów – z tym, że dzisiaj wprowadzamy się do mieszkania i przez 20 lat spłacamy. Za czasów socjalizmu po prostu 20 lat czekaliśmy na mieszkanie.
Wcale nie własnościowe.
To były mieszkania spółdzielcze, w których na wiele różnych sposobów można było jeszcze stracić prawo do zamieszkiwania. Za czasów PRL-u mieszkania były równie słabo dostępne, albo nawet był dużo większy problem z dostępnością mieszkań niż mamy z tym do czynienia w dzisiejszych czasach. Do dzisiaj nie udało się tych zapóźnień nadgonić.
Myślę, że wiele osób, które nas czyta, ma kredyt lub zamierza taki kredyt wziąć. Mieliśmy głośną decyzję polityczną dotyczącą wakacji kredytowych. To jest główny instrument, którym państwo dzisiaj się posługuje, aby ulżyć kredytobiorcom. Czy pana zdaniem jest to narzędzie zasadne i wystarczające?
Stefan Kisielewski miał takie cudowne powiedzenie, że socjalizm jest takim systemem, który najlepiej na świecie rozwiązuje problemy nieistniejące w innych systemach. Oczywiście można się zastanawiać, czy to jest właściwe narzędzie, ale tak naprawdę powinniśmy sobie odpowiedzieć, dlaczego w ogóle do takiej sytuacji doszło.
Jak zatem?
W którymś momencie okazało się, że banki są „be, złe i brzydkie”, bo udzielały kredytów we frankach szwajcarskich czy w euro. Kursy walut poszły w górę, więc ludzie zaczęli protestować. Partia rządząca obiecała, że poprawi los tych „frankowiczów”. W tej całej historii dotyczącej „poszkodowanych frankowiczów” zabrakło zupełnie wyobraźni odnośnie do tego, co się może wydarzyć z kredytami złotówkowymi.
A co się wydarzyło?
Chociaż wydaje się, że kursy euro czy kursy dolara są już na tak wysokich poziomach, że potencjał do wzrostu jest stosunkowo nieduży, oprocentowanie jest wielokrotnie niższe – w zasadzie nie da się zaciągnąć w Polsce kredytu denominowanego w obcej walucie. To jest sytuacja, która miała miejsce w Polsce jeszcze przed wojną w Ukrainie, jeszcze przed tymi dramatycznymi wzrostami inflacji.
Dlaczego o tym mówię? Dlatego, że w tym momencie, w którym stopy procentowe zostały drastycznie obniżone zaczął się wielki „boom” na kredyty hipoteczne. Deweloperzy w zeszłym roku odnotowali absolutny rekord sprzedaży mieszkań. W ogóle wszyscy byli szczęśliwi, bo sprzedawało się mnóstwo mieszkań, ale nikt nie zastanawiał się, jakie ryzyka się z tym wiążą. Było oczywiste, że prędzej czy później stopy procentowe zostaną podwyższone.
Szczególnie, gdy wszyscy ostrzegali przed nadchodzącą inflacją, a potem wojną.
Inflacja w Polsce zaczęła się jeszcze na dobre kilka miesięcy przed rozpoczęciem wojny. To też nie jest prawda, co czasami słyszymy, oglądając telewizję, że ta inflacja jest wynikiem wzrostów cen gazu, ropy naftowej wywołanych wojną. To się zaczęło już wcześniej. Po prostu z nadmiaru pieniędzy, które były na rynku.
Jak się to ma do wakacji kredytowych?
Moja teza brzmi następująco: w momencie, w którym wszystkie te czynniki się kumulowały, nie każdy obywatel może mieć tego rodzaju wyobraźnię i wiedzę ekonomiczną, żeby przewidzieć wzrost stóp procentowych. Od tego jest Komisja Nadzoru Finansowego.
I jeżeli KNF wprowadziła tego rodzaju restrykcje dotyczące zaciągania kredytów denominowanych w walutach obcych ze względu na ryzyka związane z kursem walut, to wtedy był – to znaczy rok temu, dwa lata temu, kiedy stopy procentowe były rekordowo niskie – ten moment, kiedy należało się zastanowić nad ryzykiem stopy procentowej.
Wprowadzić zabezpieczenia czy też wymusić lub zmotywować banki do udzielania kredytów o stałej stopie procentowej. A potem nagle się okazało, że dopiero w tym momencie, kiedy te stopy procentowe dramatycznie wzrosły, wszyscy sobie przypomnieli, że istnieje coś takiego jak stopa procentowa.
Kto jest odpowiedzialny?
Mam trochę żal do KNF i RPP, które powinny stać na straży bezpieczeństwa finansowego Polaków, że nawet, jeżeli przewidziały rozwój wypadków, to nie zareagowały w sposób odpowiedni, żeby uchronić ludzi przed tą pułapkę kredytową, która właśnie w tej chwili ich dopada.
Znowu nam się ziszcza stuprocentowo powiedzenie „mądry Polak po szkodzie”. Nikt nie widział ryzyka kursu walutowego, dopóki kurs walutowy nie wystrzelił w górę. Kiedy ten kurs wystrzelił w górę, to wydawało się oczywiste, że ktoś pomyśli, że oprócz ryzyka kursu walutowego są również inne ryzyka, np. ryzyko stopy procentowej. Tymczasem obudziliśmy się w rzeczywistości, w której dopiero w tej chwili wszyscy zaczęli zwracać uwagę na ryzyko stopy procentowej, kiedy te stopy poszły w górę.
Czy jest jakieś dobre wyjście z tego galimatiasu? Niespecjalnie. Mówię to z przykrością, bo sam znam wiele osób, które zaciągnęły kredyty w czasach rekordowo niskich stóp, a nawet przy średnich czy wręcz niskich zarobkach były w stanie ten kredyt obsługiwać. Dzisiaj mają bardzo duży kłopot.
Chce Pan powiedzieć, że to, co zrobił premier i rząd, czyli te wakacje kredytowe, to jest maksimum tego, co efektywnie możemy dzisiaj zrobić?
Mamy w tej chwili kłopot spowodowany przez pewne krótkowidztwo organów, które powinny się były tą sytuacją zająć wtedy, kiedy ona jeszcze nie wystąpiła. Nie zajęły się, więc w tej chwili gasimy pożary. Gasimy pożary kosztem dużym, istotnym, bo to jest kwestia stabilności sektora finansowego. To również koszt dla budżetu. Na koniec tego wszystkiego zawsze pojawia się pytanie o to, jak ta pomoc jest skierowana.
Kto na niej najbardziej skorzysta.
Pomagamy bankom i osobom, które są kredytobiorcami. Na ten cel idą pieniądze z podatków. W tym momencie dochodzimy do sedna tej sprawy i ja wiem, że być może sporo ludzi się obruszy, ale to jest coś, co powtarzam od wielu lat: jeżeli kogoś stać na wzięcie kredytu, to znaczy, że jest stosunkowo zamożnym obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej.
Zdolność kredytową ma tylko około 30% Polaków, jeżeli dobrze pamiętam dane.
Tak, to są dane nawet sprzed kilku lat. Przypuszczam, że dzisiaj z tych 30% została być może połowa, być może jest to 15%, może 20%. Tak więc państwo dokłada w tej chwili do tych 15-20% najzamożniejszych Polaków.
To nie im należy się dziś wsparcie?
To jest właśnie to pytanie, czy we właściwy sposób kreujemy w tej chwili naszą politykę mieszkaniową czy naszą politykę społeczną. Wiemy doskonale, że oprócz tych 20-30% zamożnych, którzy oczywiście znajdują się dziś w trudnej sytuacji ekonomicznej i ponoszą koszty związane z kredytem, poniżej jest jeszcze 80%, których na ten kredyt nie było stać.
Dlatego od wielu lat o tym mówię i to powtarzam, że pomoc państwa powinna być skierowana przede wszystkim w stronę takich instrumentów, jak najem mieszkań. Ludzie, którzy nie mają zdolności kredytowej, są na niego skazani.
Polityka mieszkaniowa wyglądała dotąd inaczej. Mieliśmy programy takie jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych” polegające na dopłatach do kredytów.
Nie mam w ogóle żadnego zrozumienia dla tych programów. Uważam, że były to pieniądze wyrzucone w błoto, wręcz szkodliwie oddziaływały na rynek. Państwo decydowało, by wydać miliardy złotych na pomoc stosunkowo najzamożniejszym. Dla jasności: nie mówię, że zamożnym, bo polska klasa średnia jest dopiero aspirującą klasą średnią i oczywiście daleko jej do tej klasy średniej w rozumieniu zachodnim, ale mimo wszystko.
Jakie wady miały jeszcze te programy?
Nie rozwiązywały podstawowego problemu – podaży. Większość problemów w Polsce związanych z funkcjonowaniem rynku mieszkaniowego to są problemy z ograniczoną podażą.
Mówią o tym chociażby sami deweloperzy: słyszymy, że nie ma gruntów, że są skomplikowane przepisy, że brak jest działek z planami zagospodarowania, że trzeba długo czekać na pozwolenie na budowę, na decyzje o warunkach zabudowy itd. Tymi wszystkimi słowami, które brzmią mniej lub bardziej zawile, definiujemy problem, jakim jest problem z podażą.
To znaczy nie ma wystarczającej podaży, nie ma wystarczającej podaży gruntów, nie ma wystarczającej podaży pracy, nie ma wystarczającej ilości rąk do pracy, jeżeli chodzi o budownictwo, nie ma wystarczającej podaży pieniądza do finansowania projektów. To są wszystko problemy podażowe i stąd się bierze ta ciągle rosnąca cena mieszkań.
Co z tego wynika?
Teoretycznie, gdybyśmy działali w warunkach idealnego rynku bez ograniczeń, bez problemów, to tutaj te strony podażowe i popytowe powinny się w jakiś sposób wyrównać. To się nie wydarzyło. Więc widać, że z podażą mamy cały czas problem.
Spotkałem się niedawno z taką informacją, że plany zagospodarowania przestrzennego gmin rezerwują dużo miejsca na mieszkania i na papierze tej przestrzeni na mieszkania jest dużo, natomiast faktycznie, kiedy rozmawia się z deweloperami i wchodzi się w głąb, to nagle okazuje się, że ta podaż jest dużo bardziej ograniczona niż wynika to z dokumentów planistycznych. Mógłby Pan wyjaśnić, z czego wynika ta różnica?
Myślę, że nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi, którą można byłoby zastosować do całej Polski. Są takie miasta, które doprowadziły w ciągu ostatnich lat do stuprocentowego pokrycia planami zagospodarowania swoich terenów, są takie, którym to nie idzie. W Warszawie są dzielnice, w których plany zagospodarowania są uchwalane już od 20 lat i jeszcze cały czas pozostają nieuchwalone.
Po to, żeby trochę pomóc w rozstrzygnięciu tych problemów, powstała ta słynna specustawa mieszkaniowa zwana przez złośliwych lex deweloper. Na początku spotkała się z dużą krytyką. Dzisiaj, im bardziej te emocje polityczne opadają, tym bardziej okazuje się, że jest to całkiem użyteczne narzędzie dla samorządów.
Jakie ułatwienia ta ustawa wprowadziła?
Rodzaj uproszczonej procedury uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. To nie był plan zagospodarowania, ale samorząd, rada miasta, mogła podjąć decyzję, która de facto zastępowała plan zagospodarowania przestrzennego, jeżeli na danym obszarze miała być realizowana inwestycja mieszkaniowa spełniająca określone w samej ustawie i w uchwale rady gminy kryteria.
Skąd taka potrzeba?
Plan zagospodarowania jest rzeczywiście skomplikowanym procesem. Istnieje ponad 20 instytucji, z którymi samorząd musi się konsultować odnośnie do tego planu i rzeczywiście przy nawet najlepszych chęciach uchwalenie planu zagospodarowania, nawet na najprostszym, jakby się mogło wydawać, gruncie, jest procesem, który zajmuje przynajmniej kilka lat.
Pomyśleliśmy więc, że być może warto byłoby dać samorządom takie narzędzie, żeby w przypadkach, w których gmina uzna to za uzasadnione, taką decyzję można było podjąć w ciągu kilku tygodni czy kilku miesięcy. To też był taki mechanizm, który miał iść w stronę zwiększenia podaży gruntów.
Niedostateczna podaż gruntów w wielu samorządach wynikała z problemów związanych z polityką planowania przestrzennego?
Tak. Przy czym trzeba też pamiętać, że samorządy, oprócz tych planów zagospodarowania, które zgodnie z zamysłami pierwotnych pomysłodawców miały być już wiele lat temu uchwalone w całości, otrzymały tymczasowe rozwiązanie, które miało być takim „plastrem” łatającym problem do czasu, kiedy plan zagospodarowania zacznie obowiązywać, mianowicie decyzję o warunkach zabudowy.
Tzw. wuzetka jest aktem w zasadzie ubezwłasnowolniającym samorząd. To znaczy w momencie, w którym właściciel działki wykaże spełnienie określonych kryteriów, de facto samorząd nie może wydać decyzji odmawiającej wydania „warunków zabudowy”. Jeżeli się zastanawiamy, skąd się bierze chaos przestrzenny, chaos urbanistyczny w miastach, to właśnie stąd.Ktoś staje się właścicielem działki, która ma np. jakiś zupełnie dziwaczny kształt, ale jeżeli spełni tylko te kryteria formalne określone w ustawie, samorząd nie może odmówić wydania „wuzetki”.
Często, jak to bywa nie tylko pewnie w Polsce, ale u nas chyba zbyt często, prowizoryczne rozwiązania stają się normą.
Dokładnie, to jest tego przykład.
Wróćmy do podaży mieszkań. Dlaczego państwo miałoby ingerować w rynek najmu w sytuacji, w której ten rynek właśnie funkcjonuje?
Ja absolutnie nie mówię o ingerencji w rynek. Wspomniał Pan o instytucjach posiadających spore portfele mieszkań na wynajem. To jest zupełnie świeża sprawa, bo jeszcze 10 czy 15 lat temu w ogóle takich instytucji nie było. Pierwszym takim wyjątkiem było wprowadzenie tzw. najmu instytucjonalnego. Dopiero zdjęcie z inwestorów instytucjonalnych bariery, jaką była nadmierna ochrona najemców, spowodowało, że duże instytucje finansowe zdecydowały się inwestować w ten rynek.
Czy Pan patrzy na to rozwiązanie jako dające nadzieję na jakąś nową jakość na rynku najmu?
To raczej pytanie o alternatywę. Jeżeli mówiliśmy, że w Polsce brakuje miliona mieszkań — pojawiła się taka liczba, że to jest taki deficyt, który trzeba jak najszybciej zasypać — to przytoczę tak historyczne dane sprzed 8 lat cytując poniekąd samego siebie.
8 lat temu średnia cena mieszkania w Polsce wynosiła 305 000 zł. 1 000 000 mieszkań w cenie 305 000 zł to jest 305 miliardów złotych. Zastanawiając się nad tym, w jaki sposób sprawić, żeby pojawiło się w Polsce 1 000 000 mieszkań, podstawowe pytanie brzmiało tak: skąd wziąć te 305 miliardów?
Dzisiaj pewnie średnia cena mieszkania jest znacząco większa, więc to pytanie staje się jeszcze bardziej ważkie: skąd wziąć brakujące 450 miliardów.
Rozumiem, że naturalną odpowiedzią jest to, że ten kapitał powinien pochodzić m.in. od inwestorów instytucjonalnych, którzy mają duży portfel mieszkań na wynajem dla przeciętnego Kowalskiego.
Dokładnie tak. To są pieniądze nie do udźwignięcia dla budżetu, przynajmniej nie w jakimś rozsądnym, w miarę krótkim czasie. Chociaż, jak pokazuje historia ostatnich lat, budżet jest w stanie udźwignąć wszystko. Albo przynajmniej tak mu się wydaje.
Tak czy inaczej, wydaje się, że najzdrowszą metodą budowania jest sięgnięcie do kapitału prywatnego. Nie rozstrzygam, czy to ma być kapitał prywatny polski czy kapitał prywatny zagraniczny. Pewnie wolałbym, żeby to był kapitał prywatny polski, stąd też pojawiła się również taka inicjatywa ustawowa — stworzenie tzw. polskich REIT-ów, czyli funduszy inwestujących w najem nieruchomości, które byłyby dostępne jako forma oszczędzania dla Polaków, z pewnymi preferencjami podatkowymi.
Z jakichś bliżej nieznanych mi powodów nie było to procedowane, mimo że w pierwszym czytaniu ustawa została poparta w zasadzie przez wszystkie kluby. Później była zasada dyskontynuacji po wyborach i ten temat nigdy nie wrócił na tapet.
Wróćmy do wątku tego, w jaki sposób państwo powinno wspierać tych obywateli, których nie stać na kredyt. W ostatnich latach przygotowano instrument o nazwie Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa. Ma być nową jakością: zliftingowaną, nieco dofinansowaną wersją TBS-ów, czyli Towarzystw Budownictwa Społecznego. Dzisiaj te SIMy zaczynają zyskiwać na popularności.
W mojej ocenie cały program TBS-ów był prawdopodobnie jedynym sensownym programem mieszkaniowym w dziejach III RP. Został wdrożony w niewystarczającej skali, bo w sumie wszystkich mieszkań, które powstały w ramach tego programu, było chyba poniżej 100 000, a program funkcjonuje w Polsce już od prawie 30 lat.
Na czym polegają przewagi tego modelu?
Jest sensowny, bo wspiera najem, czyli jest adresowany rzeczywiście do tych osób, których nie stać, co do zasady, na wzięcie kredytu. Są określone kryteria dochodowe w tym sensie, że nie każdy powinien z tego zasobu korzystać. Zasób mieszkaniowy jest kreowany głównie przez samorządy. Spośród 330 TBS-ów zarejestrowanych do tej pory w Polsce 30 to są TBS-y prywatne.
Dlaczego zatem skala jego stosowania pozostawiała poczucie niedosytu?
Największą i zaletą, i wadą tego rozwiązania jest to, że ono jest kierowane głównie do samorządów. Sprawne samorządy rozwijają to sprawnie, natomiast niesprawne samorządy –nie rozwijają tego wcale albo rozwijają byle jak.
Ustawa, która wprowadzała możliwość tworzenia Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych została uchwalona końcówką roku 2020. Czy faktycznie to będzie jakaś nowa jakość? Czy z tego programu powstanie więcej mieszkań niż w starych TBS-ach i będzie to taka ilość mieszkań, która będzie realnie widoczna na rynku?
Jeżeli chodzi o realne efekty, to pewnie 3-4 lata to jest taki okres, w którym większość tego rodzaju inicjatyw się wykluwa. Nawet, jeżeli mamy do dyspozycji pewnego rodzaju rozwiązania prawne, rozwiązania finansowe, to przeprowadzenie dowolnej inwestycji mieszkaniowej, budowlanej po prostu zabiera określoną ilość czasu. To nie jest tak, że dziewięć matek urodzi jedno dziecko w jeden miesiąc.
Na koniec porozmawiajmy o programie Mieszkanie Plus, który Pan koordynował i doświadczeniach PFR Nieruchomości. Dlaczego nie spełnił pokładanych w nim oczekiwań?
Zacznijmy od tego, że moment, w którym weszliśmy na rynek, a działo się to prawie 8 lat temu, to był moment rozpędzającej się hossy na rynku mieszkaniowym, rynku deweloperskim.
Zdarzały nam się przypadki, niejeden, w którym mieliśmy zakontraktowane z deweloperem wybudowanie jakieś ilości mieszkań i w momencie, kiedy przychodziło do ich odbioru, deweloper brał kalkulator, liczył sobie wszystko i wychodziło mu, że będzie mu taniej zapłacić karę umowną wynikającą z niedostarczenia tych mieszkań i sprzedać je na wolnym rynku niż oddawać nam po tej cenie, która była wcześniej zakontraktowana. To były sytuacje wręcz nagminne.
Deweloperzy byli kompletnie niezainteresowani jakąkolwiek formą współpracy z nami. W którymś momencie zdecydowaliśmy się na to, żeby z firmy, która była początkowo czystą instytucją finansową, funduszem inwestycyjnym inwestującym w projekty mieszkaniowe, zbudować kompetencję deweloperską. Co w sumie na dobre wyszło, bo większość tych projektów, które powstały w ramach PFR Nieruchomości, to były nasze własne projekty.
Z jakimi efektami?
Kilka pretenduje do europejskich i światowych nagród, jeżeli chodzi o osiągnięcia architektoniczne. To przykład Nowego Nikiszowca w Katowicach. Udało się pokazać, że państwowe nie znaczy kiepskie czy brzydkie. Natomiast niestety od 4 lat żadna nowa inwestycja tam nie została rozpoczęta. Dzisiaj kończy się ten pipeline, który był zbudowany w ciągu pierwszych 4 lat funkcjonowania tej spółki i wygląda na to, że koniec.
Raz jeszcze jednak podkreślę – radykalnie zmieniła się dziś sytuacja na rynku w stosunku do momentu hossy, w którym startowaliśmy. Wtedy deweloperzy nie chcieli z państwem współpracować. Dzisiaj, gdyby ta spółka robiła w dalszym ciągu to, do czego została powołana, miałaby bez problemu kolejkę deweloperów do sfinansowania na kolejnych kilkanaście lat.
Program jest jednak powszechnie postrzegany przez pryzmat potężnych ambicji, gdy chodzi o liczbę mieszkań deklarowanych przez polityków partii rządzącej i chętnie przypominanych przez polityków opozycji. Część ekspertów twierdzi, że to był program skazany na porażkę, bo właśnie te kompetencje deweloperskie to nie są kompetencje, które powinno mieć państwo. Jego rolą miałaby być współpraca z deweloperami i pilnowanie tego, aby cenowo te mieszkania były dostępne dla ludzi, zarówno jeśli chodzi o własność, jak i najem. Zarzut, który się pojawiał, brzmiał: polityka mieszkaniowa tak, ale budowanie mieszkań przez państwo nie. Jakby się Pan do tego argumentu odniósł?
Spróbujmy sobie wyobrazić alternatywną wersję historii, w której premier nie wychodzi na mównicę i nie przejęzycza się, wypowiadając liczbę mieszkań prawdopodobnie powiększoną „o jedno zero” w wyniku błędu kogoś, kto mu to przemówienie pisał.
100 000 mieszkań do wykonania w ciągu 1,5 roku to jest kosmos. To się nigdy nikomu nie udało nigdzie na świecie. Gdyby tam 10 000 mieszkań, super. To już jest mniej więcej liczba, którą byliśmy w stanie przynajmniej mentalnie, intelektualnie ogarnąć.
Co to jest 100 000 mieszkań? 100 000 mieszkań to jest trochę więcej niż Rzeszów. Mówiliśmy wcześniej o TBS-ach. W ciągu 30 lat istnienia ponad 300 TBS-ów w Polsce, 300 samorządów wybudowało 80 000 mieszkań. My mieliśmy pojedynczo, jedną organizacją zupełnie świeżą, zrobić to samo w 1,5 roku. Największy Polski deweloper, Dom Development, w ciągu 20 paru lat swego istnienia wybudował nieco ponad 30 000 mieszkań.
Problem sprowadzał się więc do nierealnych oczekiwań?
Wszystkie kolejne projekty, które były realizowane w ramach tego programu pochodziły z konkursów architektonicznych, w których startowały najlepsze nie tylko polskie, ale i zagraniczne pracownie architektoniczne, czyli najwyższej klasy produkt. Do wszystkich inwestycji, które zostały oddane do komercjalizacji, było między 10 a 20 chętnych na mieszkanie.
To pokazuje, że mimo tego całego PR-u i takiej negatywnej otoczki medialnej wokół tego, ludzie po prostu widzieli, jak to wygląda, jak to działa i liczba chętnych zainteresowanych zamieszkaniem w tych mieszkaniach dziesięciokrotnie, czasami dwudziestokrotnie przekraczała ilość dostępnych mieszkań. We wszystkich lokalizacjach, w których te mieszkania zostały oddane do użytkowania, ceny zgodnie z założeniem są przynajmniej o 30% niższe od cen rynkowych. Co więcej sam fundusz inwestycyjny, który to obsługuje pod względem finansowym, zarabia założone na początku pieniądze.
Czyli sukces?
Wszystkie elementy układanki, które miały się spełnić, się spełniły. Co się w tym wszystkim nie udało? Ja tego nie widzę poza tym drobnym, a jakże istotnym przejęzyczeniem pana premiera.
Jarosław Kaczyński przyznał w pewnym momencie, że program Mieszkanie Plus był porażką. Wskazywał, że wynikało to z tego, że zbyt duży był wpływ deweloperów, którzy blokowali współpracę. Podkreślał też inne czynniki, mianowicie wskazał na resortowość czy opór instytucji publicznych do przekazywania gruntów. Czy Pan by się z tą diagnozą Jarosława Kaczyńskiego zgodził?
Nie uważam, że deweloperzy byli przyczyną klęski tego przedsięwzięcia. Deweloperzy zachowywali się w sposób absolutnie racjonalny. W momencie, w którym rosły ceny mieszkań i oni widzieli większy zarobek w tym, że będą sprzedawać mieszkania na rynku niż współpracując z nami, to było zupełnie oczywiste, że nie będą chcieli współpracować z nami.
Resortowość i brak współpracy?
Odnośnie do spółek Skarbu Państwa, urzędów – różnie z tym bywało. Faktem jest to, że ze wszystkich spółek Skarbu Państwa w ogóle istniejących i działających w Polsce największe zasoby, jeżeli chodzi o nieruchomości, były i dalej są w rękach PKP i Poczty Polskiej. O ile współpraca z Pocztą Polską układała nam się fenomenalnie, tam projekty były razem tworzone i wszystko działało fantastycznie, o tyle, mimo zobowiązania i podpisanych umów, w zasadzie żadna transakcja z PKP nie została sfinalizowana.
To czego zabrakło najbardziej?
Jeżeli miałbym podać główny powód tego, co nazywamy dzisiaj niepowodzeniem, to przede wszystkim chyba niecierpliwość. Dzisiaj jakby widzimy to, co się dzieje. Gdybyśmy utrzymali wtedy ten cykl inwestycyjny, gdyby te ostatnie lata nie były stracone, tylko cały czas nowe inwestycje byłyby rozpoczynane, to ten cykl byłby kontynuowany.
Czy z doświadczenia z Mieszkaniem Plus wynikają jakieś pozytywne wnioski?
Głównym ćwiczeniem było pokazanie zasadności pewnego rodzaju modelu biznesowego: że budowanie mieszkań na wynajem w formule funduszu inwestycyjnego jest, co do zasady, dobrym pomysłem. PFR Nieruchomości, a wcześniej BGK Nieruchomości, był pierwszym i przez kilka lat jedynym funduszem inwestującym w mieszkania na wynajem w Polsce. Dzisiaj tych graczy na rynku jest coraz więcej i to jest rynek, który zapoczątkowany przez BGK, a później PFR Nieruchomości zaczął powstawać, zaczął rosnąć. To jest bardzo dobre.
Być może dzisiaj jest tak, że już nie ma sensu nad tym rozlanym mlekiem się pastwić, tylko rzeczywiście próbować budować rynek najmu mieszkań w oparciu o prywatny kapitał, prywatne fundusze inwestycyjne ze wsparciem państwa w postaci dopłat do czynszu.
Nasz pomysł zakładał, że ten fundusz inwestycyjny, którego jedynym inwestorem na początku był Bank Gospodarstwa Krajowego, w którymś momencie stanie się funduszem publicznym. To znaczy, że ten fundusz wyemituje swoje jednostki uczestnictwa, które będą mogli nabywać wszyscy inwestorzy. Chodziło o to, by zaktywizować prywatny kapitał, mniejszych nawet inwestorów. Stopy zwrotu, które wtedy proponowaliśmy, były znacznie wyższe niż ówcześnie dostępne lokaty. Nawet w dzisiejszych warunkach byłyby one całkiem atrakcyjne. Przez to można było stworzyć taki samofinansujący się mechanizm pozwalający w przyszłości realizować kolejne inwestycje.
Współpraca: Jakub Kania.
Działanie sfinansowane ze środków Rządowego Programu Rozwoju Organizacji Obywatelskich na lata 2018-2030. Ten utwór (z wyłączeniem grafik) jest udostępniony na licencji Creative Commons Uznanie Autorstwa 4.0 Międzynarodowe. Zachęcamy do jego przedruku i wykorzystania. Prosimy jednak o zachowanie informacji o finansowaniu artykułu oraz podanie linku do naszej strony.
Mirosław Barszcz
Paweł Musiałek