Patologie w spółdzielniach mieszkaniowych. Działania PiS tylko pogłębią wszechwładzę prezesów i ich klik

Prawo i Sprawiedliwość zapewnia, że jeśli wygra kolejne wybory parlamentarne, zadba o sytuację spółdzielców. Szkopuł w tym, że w ostatnich latach rządzący sprzyjali prezesom kooperatyw w tłamszeniu głosu zwykłych mieszkańców. Największe bolączki, na które zwracają uwagę aktywni spółdzielcy, od lat są nierozwiązane.

„My w tę sprawę pójdziemy i być może nawet w tej sprawie zorganizujemy referendum. Może […] szersze niż tylko wśród spółdzielców, a może tylko wśród spółdzielców, bo jest ich dużo w Polsce –15 mln ludzi w mieszkaniach w spółdzielniach mieszkaniowych […] Problem jest i tak jak wszystkie problemy w Polsce […] będziemy chcieli rozwiązać” – stwierdził 24 lipca 2022 r. Jarosław Kaczyński, prezes Prawa i Sprawiedliwości, podczas spotkania z mieszkańcami Gniezna.

Deklarację tę potwierdziło później kilku polityków Zjednoczonej Prawicy, a sam Kaczyński na kolejnych spotkaniach przypominał, że czas wziąć się za zmiany w spółdzielniach. Choć prezes się pomylił, bo w zasobach spółdzielczych mieszka „tylko” od 8 do 10 mln Polaków, to nie ulega wątpliwości, że i jest kłopot, i jest pokaźny elektorat „do zagospodarowania”.

Wsparcie bez praktycznego znaczenia

Prawo i Sprawiedliwość za mniejsze i większe reformy w spółdzielniach mieszkaniowych zabierało się już w ostatnich latach kilkukrotnie. Za każdym razem celem było osłabienie prezesów kooperatyw i wzmocnienie pozycji zwykłych spółdzielców. Za każdym razem wychodziło odwrotnie. Zazwyczaj przez nieudolność, brak umiejętności przyznawania się do błędów oraz niezrozumienie, z czego wynikają problemy. Największą bolączką spółdzielni mieszkaniowych w Polsce jest to, że w wielu przypadkach istnieją one dla ludzi nimi zarządzających, a nie dla tych, którzy w blokach mieszkają.

Brak remontów, zaniedbane budynki, zadłużone kooperatywy, a zarazem wysokie wynagrodzenia dla zarządu oraz członków rady nadzorczej – tak wyglądały (i nadal wyglądają) realia w wielu spółdzielczych molochach.

„Spółdzielnie mieszkaniowe są tworzone przez mieszkańców i dla mieszkańców, dlatego sygnały Trybunału Konstytucyjnego o potrzebie zwiększenia ochrony członków spółdzielni i podniesieniu transparentności w zarządzaniu ich zasobami musiały się spotkać ze zdecydowaną reakcją ministerstwa” – zapowiadał na początku 2017 r. Andrzej Adamczyk, minister infrastruktury.

20 lipca 2017 r. Sejm uchwalił nowelizację Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1596). Podstawowe założenie to: o losach spółdzielni mają decydować wyłącznie jej członkowie, a tymi mogą być tylko osoby związane ze spółdzielnią tytułem prawnym. Prawo i Sprawiedliwość uznało, że w ten sposób odda władzę spółdzielcom.

Jak wyszło? Prezesi stali się jeszcze silniejsi, a ustawa kilka lat później została uznana przez Trybunał Konstytucyjny za niezgodną z ustawą zasadniczą. Dlaczego? Przede wszystkim politycy zupełnie nie rozumieli, w jaki sposób prezesi spółdzielni budują swoje „drużyny” zapewniające wieloletnie rządy.

W patologicznie działającej spółdzielni schemat wygląda bowiem tak: walne zgromadzenie, które ma wpływ na wybór władz spółdzielni, jest zwoływane w odległej lokalizacji od miejsca zamieszkania spółdzielców. Już dzięki temu, że na walne trzeba dojechać 20-30 km, część ludzi rezygnuje z możliwości oddania głosu.

Zarazem na walnym pojawiają się setki pracowników spółdzielni oraz firm świadczących dla niej usługi. Przychodzą sprzątacze, ogrodnicy, budowlańcy. Zgodnie z prawem każdy członek spółdzielni może bowiem ustanowić swojego pełnomocnika. Pracownicy kooperatywy krótko przed walnym wybierającym nowe władze chodzą po mieszkaniach i proszą o wystawienie pełnomocnictw. Najchętniej druki podpisują osoby zadłużone, które nie chcą zadzierać z zarządzającymi spółdzielnią. Efekt? Kilkaset osób głosuje tak, jak aktualny prezes chce.

Ustawa z 2017 r. w żaden sposób nie odnosiła się do tej patologii, gdy na stole leżał szereg propozycji zgłaszanych przez środowiska spółdzielcze. Podstawowa koncepcja bazowała na tym, że walne zgromadzenie musiało być zorganizowane na terenie spółdzielni mieszkaniowej. Przy dobrej pogodzie można by przeprowadzić je w parku bądź na lokalnym boisku. Można by też głosować w sali, co najwyżej po podzieleniu spółdzielców na kilka tur.

Inne założenie to przeprowadzanie wszystkich głosowań na walnym zgromadzeniu w sposób tajny. Zdaniem części spółdzielców znaczna część pracowników i współpracowników wcale nie oddałaby głosu za obecnymi władzami, gdyby nie obawiała się konsekwencji złamania narzuconej im dyscypliny.

Fatalny błąd legislacyjny

Prawo i Sprawiedliwość jednak spółdzielców nie posłuchało. Uchwaliło ustawę, która w niczym mieszkańcom kooperatyw nie pomogła, a zarazem kilkuset tysiącom osób zaszkodziła. 

Przy tworzeniu nowych przepisów popełniono bowiem kuriozalny błąd, który pozbawił członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych ogrom osób realnie z kooperatywami związanych. W przepisie przejściowym nowelizacji wskazano, że członkostwo w spółdzielni z dniem wejścia w życie ustawy tracą wszyscy, którym nie przysługuje:

1. a) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
2. b) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3. c) prawo odrębnej własności lokalu,
4. d) roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Zupełnie zapomniano o osobach posiadających roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, czyli mających tzw. ekspektatywę. W efekcie ok. 500 tys. Polaków w jednej chwili z mocy prawa zostało pozbawionych członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych.

I tak jak w części kooperatyw uznano, że ustawodawca popełnił błąd, tak wielu ludzi posiadających mieszkania spółdzielcze wykreślano z listy członków spółdzielni. W praktyce więc osoby te zostały pozbawione jakiegokolwiek wpływu na przeprowadzane przez spółdzielnię remonty bloku i nie mają wglądu w żadne dokumenty dotyczące kosztów, choć nadal muszą w nich partycypować. Zostają też pozbawieni prawa głosu w kwestiach dotyczących tego, kto zarządza budynkami, w których mieszkają.

„Ustawodawca powtarzał, że czas skończyć z betonem i złogami komunistycznymi w spółdzielniach, a w rzeczywistości dał przedstawicielom tego betonu brzytwę na spółdzielców” – podsumowała nowelizację na łamach „Dziennika Gazety Prawnej” prof. Ewa Łętowska, pierwsza rzeczniczka praw obywatelskich, sędzia Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku.

10 czerwca 2020 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 4 nowelizacji Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 20 lipca 2017 r. jest niezgodny z konstytucją. Nakazał ustawodawcy wyprostować sprawę i przywrócić wszelkie prawa osobom, o których zapomniano, w ciągu 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku. Wyrok jest niezrealizowany do dziś.

Śmiech prosto w twarz

Prezesi spółdzielni mieszkaniowych śmieją się ustawodawcy prosto w twarz. Dowodem na to jest opłata pobierana na cele kulturalno-oświatowe. W wyżej wspomnianej nowelizacji z lipca 2017 r. ustawodawca postanowił, że spółdzielnie nie mogą pobierać wpisowego od nowych członków. Ktoś bowiem albo jest członkiem spółdzielni, albo nim nie jest, a zdaniem rządzących decyduje o tym prawo do lokalu, a nie wniesienie opłaty.

Sęk w tym, że od razu po wejściu w życie ustawy spółdzielnie mieszkaniowe zaczęły pobierać od nowych członków opłaty za działalność kulturalno-oświatową. Niektóre zaczęły naliczać jednorazowe opłaty także wieloletnim członkom. Dialog przeprowadzony przeze mnie we wrześniu 2017 r. z pracownikiem jednej z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych wyglądał jak ten zapisany poniżej.

– Dzień dobry, chciałbym zostać członkiem spółdzielni. Kupiłem właśnie mieszkanie w państwa bloku.
– Musi pan wnieść opłatę w wysokości 600 zł.
– Ale przecież zgodnie z nową ustawą już się nie płaci wpisowego.
– To prawda, ale my pobieramy opłatę na prowadzenie działalności kulturalnej.

Nagle nawet w małych spółdzielniach zaczęły powstawać osiedlowe kluby seniora (spotkania zaplanowane raz na kwartał), kółka plastyczne dla dzieci (raz w miesiącu), a w jednej powołano do życia koło sympatyków polowania na zwierzynę łowną, na którego działalność każdy nowy członek spółdzielni musiał wpłacić 350 zł.

Ministerstwo Infrastruktury w interpretacji stworzonych przez siebie przepisów przyznało, że pobieranie opłat na działalność kulturalno-oświatową zamiast wpisowego jest wątpliwe etycznie, ale prawnie dopuszczalne.

Wielu spółdzielców uznawało działanie prezesów za nielegalne. Sądy uznają w większości przypadków jednak, że opłaty naliczano zgodnie z prawem. Ludzie muszą więc nie tylko zapłacić na niedziałające w praktyce kółka zainteresowań, lecz także pokryć koszty postępowań sądowych i komorniczych.

Czasem politycy najzwyczajniej w świecie zapominają, że spółdzielnie rządzą się specyficznymi prawami. Jeden z najnowszych przykładów to pomysł rządu na ograniczenie wzrostu cen gazu. Na przełomie 2021 r. i 2022 r. wymyślono rozwiązanie sprowadzające się do tego, że obywatele nie będą płacić za gaz więcej, za to większe koszty poniosą przedsiębiorcy.

Podczas tworzenia przepisów zapomniano o istnieniu spółdzielni mieszkaniowych. W efekcie redakcja przepisów pozwalała płacić mniej za gaz spółdzielcom, ale tylko tym, w których spółdzielniach nie działał ani jeden przedsiębiorca. W praktyce w żadnych, bo standardową praktyką jest, że niektórzy Polacy mają zarejestrowane firmy w mieszkaniach, a w blokach spółdzielczych funkcjonują sklepiki, zakłady fryzjerskie i małe piekarnie.

Po opublikowaniu przez Wirtualną Polskę tekstu zwracającego uwagę na to niedopatrzenie rządzący najpierw stwierdzili, że niekorzystna dla spółdzielców interpretacja przepisów jest niewłaściwa. Kilka dni później zaś znowelizowali ustawę, wskazując, że spółdzielcy za gaz mogą płacić jak przeciętny obywatel, a nie jak przedsiębiorca.

Ta sprawa zakończyła się więc umiarkowanym happy endem, ale pokazała, że w rządzie nikt w ogóle nie myśli o uwarunkowaniach istnienia kooperatyw, w których żyje kilka mln Polaków.

Bez prawdziwych rozliczeń

Największe bolączki, na które zwracają uwagę aktywni spółdzielcy, od lat są nierozwiązane. Po pierwsze, brakuje nad spółdzielniami mieszkaniowymi realnego nadzoru. Po drugie, ścieżka sądowa, która przysługuje spółdzielcom, jest zupełnie nieefektywna. Po trzecie, prokuratorzy zupełnie nie rozumieją istoty spółdzielczych patologii. Założenie w spółdzielni mieszkaniowej jest takie, że na co dzień sprawy kooperatywy prowadzi zarząd. Jego działania są zaś kontrolowane przez radę nadzorczą.

Powinno być więc tak, że rada nadzorcza jest ponad zarządem. Praktyka pokazuje jednak, że zazwyczaj czołowa postać w spółdzielni to prezes zarządu, a członkowie rady nadzorczej są od niego zależni. Powód? To zarząd dysponuje majątkiem spółdzielni i w niektórych kooperatywach najzwyczajniej w świecie kupuje sobie poparcie członków rady nadzorczej. Niczym nadzwyczajnym nie jest rozdzielanie dobrze płatnych stanowisk rodzinom osób zasiadających w organach spółdzielni.

Wystarczy wspomnieć, że w warszawskiej Śródmiejskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zarząd nad majątkiem zadłużonej spółdzielni przejęła w pewnym momencie żona prezesa. Z kolei w zielonogórskiej spółdzielni „Zastal” przez lata w administracji pracowały szwagierka i żony trzech członków rady nadzorczej, a żona przewodniczącego była główną księgową spółdzielni.

Nadzór z zewnątrz sprawuje przede wszystkim Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, w praktyce to byli i obecni działacze spółdzielczy. Niekiedy kontrolujący są kolegami kontrolowanych. Od wielu lat środowiska spółdzielcze proponują, by nadzór nad spółdzielczością mieszkaniową sprawowała np. Najwyższa Izba Kontroli. Prawo i Sprawiedliwość, gdy było w opozycji, popierało ten pomysł. Dziś z przyczyn politycznych (prezesem NIK-u jest Marian Banaś) ten scenariusz wydaje się nierealny.

Pewną formą nadzoru nad działaniem władz spółdzielni mieszkaniowych mogłoby być orzecznictwo sądowe. Każdy członek spółdzielni ma przecież możliwość zaskarżenia uchwały walnego zgromadzenia do sądu. Tu jednak objawia się kolejna patologia: niezadowolony mieszkaniec musi prowadzić spór ze spółdzielnią na własny koszt. Spółdzielnia zaś reprezentowana jest zazwyczaj przez dobrych i drogich prawników na koszt spółdzielców, czyli między innymi tego, kto przeciwko niej wystąpił do sądu.

Najistotniejszym problemem jest jednak przede wszystkim to, że na prawomocny wyrok sądu trzeba zaczekać dwa, trzy, czasem cztery lata. Nieetycznie działający prezesi spółdzielni mieszkaniowych doskonale o tym wiedzą.

Praktyka jest więc taka, że gdy spółdzielcy zaskarżą uchwały lub postanowienia statutu (najważniejszy dokument w spółdzielni), a zarządzający kooperatywą zdają sobie sprawę z ryzyka uznania postanowień za niezgodne z prawem, to krótko przed spodziewanym wyrokiem sądu zaskarżone rozwiązanie zostaje zmienione na inne, choć podobne w skutkach. Efekt tego jest taki, że mieszkaniec wygrywa sprawę sądową, a prezes spółdzielni mówi, że to postanowienie już nie obowiązuje, jest już inne. Zabawa w sądową ciuciubabkę mogłaby więc trwać bez końca.

Niektórzy spółdzielcy pokładają nadzieję w prokuraturze. Ta jednak umarza przytłaczającą większość spraw spółdzielczych, która do niej trafia. Podstawowe powody są dwa – niezrozumienie istoty funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych i brak przepisów, które można by łatwo „dopasować” do konkretnych sytuacji.

Jedna z najgłośniejszych spraw, którymi zajmowali się w ostatnich latach śledczy, to sytuacja z Warszawy, gdzie spółdzielnia wybudowała nowoczesny blok mieszkalny w dobrej lokalizacji.

Postanowiono sprzedawać mieszkania „po kosztach”, bez zarobku. Jako uzasadnienie wskazano potrzebę „zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków spółdzielni”. Tak się jednak złożyło, że tanie lokale w znacznej części kupili członkowie władz spółdzielni, ich rodziny, a także lokalni radni.

Prokuratura umorzyła sprawę, stwierdzając, że takie władze spółdzielni ludzie sobie wybrali i jeśli im się one nie podobają, to można je podczas kolejnego walnego zgromadzenia zmienić. Uznano też – i tu pojawia się kłopot z przepisami – że zarządzający spółdzielniami mieszkaniowymi nie są funkcjonariuszami publicznymi, więc nie może być mowy o przekroczeniu uprawnień.

Trudno też mówić o niegospodarności, gdyż z punktu widzenia majątku spółdzielni nie ma znaczenia, czy mieszkania zostały sprzedane naprawdę potrzebującym, czy ludziom bogatym posiadającym już po kilka nieruchomości.

Bez dogadania, bez umiejętności

Działania Prawa i Sprawiedliwości na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowych dzielą się na niezrealizowane oraz zrealizowane, ale wadliwie. To o tyle dziwne, że to, jakie zmiany służące demokratyzacji kooperatyw mieszkaniowych są potrzebne, mniej więcej wiadomo od bardzo dawna. Wsłuchanie się w głos środowisk spółdzielczych, których w Polsce bynajmniej nie brakuje, mogłoby być nie tylko korzystne dla obywateli, lecz także przynieść konkretny zysk polityczny.

Dlaczego Prawo i Sprawiedliwość tylko obiecuje, a nic dobrego w tej kwestii nie robi? Niektórzy przypuszczają, że to efekt nieformalnego dogadania się z prezesami spółdzielni, którzy w małych i średniej wielkości miastach często są wpływowymi postaciami mającymi dostęp i do dużych pieniędzy, i do lokalnych środków przekazu (niejedna gazeta spółdzielcza ma nakład większy niż regionalny dziennik).

Takie założenie przypomina teorię spiskową – prezesi spółdzielni mieszkaniowych z reguły są nielubiani, więc korzyści polityczne z pozbawiania ich wpływów mogłyby być większe niż dzielenie się z nimi tymi wpływami. Odpowiedź na pytanie, dlaczego Prawo i Sprawiedliwość nie pomogło spółdzielcom, ta wydaje się prozaicznie bolesna: bo nie umie.