Nykiel: Mieszkanie (nie) do wynajęcia. Czy rynek najmu w Polsce można uratować?

Trzy tysiące polskich złotych – tyle w Warszawie kosztuje wynajęcie dwupokojowego mieszkania w miarę zadowalającym standardzie. Poszukujący lokali muszą liczyć się z tym, że dobre i akceptowalne finansowo mieszkania to towar deficytowy, więc mogą trafić na castingi dla najemców, a nawet spontaniczne aukcje. Powodem wysokich cen nie są jedynie galopujące raty kredytów hipotecznych i rosnące ceny energii, ale też wieloletnie zaniedbania rządzących. Dotychczasowe propozycje zarówno Platformy jak i PiS jedynie nakręcały popyt. – Jeszcze nigdy w historii sytuacji nie poprawił propopytowy program mieszkaniowy. To się nie ma prawa udać – mówi na łamach Interii urbanista i specjalista ds. rynku mieszkaniowego Kosma Nykiel.

Dobre praktyki w Austrii, czyli z kogo możemy brać przykład

To co się dzieje w Wiedniu, to program bardzo długotrwały. Mieszkania komunalne zaczęto budować tam jeszcze w latach dwudziestych, więc praktycznie od stu lat prowadzi się tam systemową politykę mieszkaniową. Przez te sto lat w Austrii, z przerwą na faszystów w latach trzydziestych i II wojnę światową, wybory wygrywali albo ludowcy, albo socjaldemokraci. Wiadomo, że ich profil ideowy nieco się zmienił – tak jak w przypadku całej zachodnioeuropejskiej lewicy – ale to, co zostało, to dostępne mieszkania. Wszystkie wielkie, europejskie miasta borykały się po wojnie z ich brakiem.

Problemy dostrzeżono też wcześniej, również w Polsce. W czasach wielkiego kryzysu w Łodzi powstało słynne osiedle im. Józefa Montwiłła-Mireckiego, a w Warszawie Żoliborz. Były próby budowy mieszkań komunalnych, ale to plany nie tak szeroko zakrojone jak w Wiedniu, w którym dzisiaj tanie mieszkania na wynajem mają znaczny udział w rynku.

Dzisiaj mieszkania funkcjonują na różnych zasadach. Są komunalne – zarządzane przez miasto, bardzo duży jest też udział różnych kooperatyw spółdzielni. Oprócz tego jest też zwykły najem rynkowy, ale bardzo silnie regulowany. Istnieją ograniczenia co do podwyższania czynszu. Umowy najmu są dożywotnie, ba, nawet dziedziczne. W Wiedniu nikogo nie dziwi, że w tym samym lokalu od czterech pokoleń mieszka jedna rodzina.

Austria jest państwem federalnym, więc Wiedeń jako de facto kraj związkowy może ustanawiać własne prawodawstwo.  I co najważniejsze, mieszkań komunalnych zbudowano tam bardzo dużo. W latach dziewięćdziesiątych było nawet przesycenie rynku. A im więcej zbuduje się mieszkań komunalnych na wynajem, tym czynsze będą niższe.

Teraz nawet przy nowym budownictwie to jest około ośmiu euro za metr kwadratowy. W mieszkaniach spółdzielczych niewiele więcej – około dziesięciu euro. Na dobrą sprawę prywatni właściciele nie mogą za bardzo podwyższać czynszu, bo po prostu nie znajdą najemców.

Wiedeń jest przykładem, gdzie faktycznie podziałała konsekwentna i długofalowa polityka wspierania najmu, przy jednoczesnych inwestycjach miasta, regulacjach prawnych oraz mocnym wspieraniu spółdzielni. W tym momencie, jeśli chodzi o stolice zachodnioeuropejskie, Wiedeń ma najniższe czynsze. I w przeciwieństwie do Salzburga czy Innsbrucka nie dokonało się tam to, co spotkało też polski rynek po 1990 roku, czyli masowa sprzedaż mieszkań komunalnych. Konsekwencją prywatyzacji był znaczny wzrost cen. Dobrze zrealizowanym wiedeńskim projektem jest osiedle Wohnpark Alterlaa.

Osiedle to kompletny projekt, gdzie jest cała potrzebna infrastruktura, stacja metra, wszelkie sklepy, kafejki, kościoły, sale sportowe. Na dachach budynków baseny. Za około dziesięć euro za metr kwadratowy. To jest coś nieporównywalnego na przykład z Warszawą.

W przypadku tych mieszkań nie ma też czegoś takiego jak możliwość wykupu. Przyczyna jest prosta. Wówczas uszczupliłby się zasób lokali na wynajem, a to duża dostępność mieszkań pozwala obniżać ceny najmu. Jeżeli lokale byłyby na sprzedaż, to mogłyby pełnić funkcje spekulacyjne.

Systemowe rozwiązania na Wyspach Brytyjskich

W naprawie rynku najmu mieszkań Polsce może pomóc przykład Wielkiej Brytanii. A konkretnie popełnione tam błędy. Wielka Brytania, jako państwo, budowała olbrzymią liczbę mieszkań po II wojnie światowej. Robiła to i Partia Pracy, i Partia Konserwatywna. Zatrzymała to dopiero Margaret Thatcher. Rozpoczęła proces, który znamy w z późniejszych lat w Polsce, czyli wyprzedawanie zasobów. W konsekwencji doprowadziło to do zubożenia gmin. Wyprzedawały się najlepsze mieszkania i pozostawały te gorsze, gdzie mieszkali biedniejsi. Nieświadomie stworzono getta, szczególnie że Wielka Brytania zawsze była państwem dość podzielonym, klasowym.

Ceny mieszkań wzrosły dramatycznie właśnie dlatego, że postawiono na własność. Przy okazji Wielka Brytania stała się bardzo atrakcyjnym miejscem lokaty kapitału i spekulacji. Doszło do tego, że kiedy budowano nowe mieszkania w Londynie, najpierw były reklamowane w Szanghaju. To dość absurdalne, ale tak wyglądała rzeczywistość. W 1990 roku uświadomiono sobie, że mieszkania komunalne już praktycznie nie powstają i wówczas rząd konserwatywny doszedł do wniosku, że potrzebna jest zmiana polityki.

Wprowadzono taką możliwość, by gminy wymagały od deweloperów z jednej strony dokładania się do infrastruktury publicznej, a z drugiej by deweloperzy budowali mieszkania komunalne. Takie lokale przechodzą pod zarząd odpowiednika naszych TBS-ów lub spółdzielni.

Zwykle są to firmy non-profit, często o korzeniach historycznych. Powstawały jeszcze w XIX wieku, kiedy budowały tanie mieszkania na przykład dla robotników. Firmy te bardzo blisko współpracują z gminami, które mają własne listy oczekiwań na mieszkania komunalne. Na podstawie średniej rentowności inwestycji wprowadza się cel jaki procent zbudowanych lokali mają stanowić te społeczne. Na przykład dla Londynu jest to 40 procent.

Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii, to jest tam bardzo dużo negatywów, natomiast faktycznie podjęto próbę, zresztą całkiem skuteczną, budowy dużej liczby mieszkań komunalnych wspólnie z deweloperami. Tutaj warto wspomnieć, że obniża im się marżę, mniej więcej do poziomu 15 procent. Jeśli przekraczają ten próg, muszą budować więcej mieszkań komunalnych.

Następnie funkcjonują dwa zasadnicze rodzaje prawa do mieszkania przystępnego cenowo. Pierwszy to social rent, rozumiany nie jako socjalny, a bardziej komunalny. Podstawą jest dość niski czynsz. W Londynie funkcjonuje London Affordable Rent, czyli odgórnie wyznaczona stawka, ile tygodniowo może kosztować najem mieszkania. Na taki social rent jest oczywiście kwalifikacja finansowa, nie można zarabiać więcej niż wyznaczony próg dochodów. Każda gmina ma swój, z reguły jest bardzo niski, więc na to nie „łapie się” nawet klasa średnia.

„Łapie się” natomiast na inny model – Shared Ownership. To taki dziwne rozwiązanie, coś pomiędzy najmem, a własnością. Zasadniczo kupuje się na kredyt 25 procent udziałów w lokalu, a czynsz płaci się za pozostałe 75 procent. To jest o tyle dobre, że z jednej strony ma się jakiś rodzaj własności, z drugiej płacimy niższy czynsz niż rynkowy. Minusem jest to, że współwłaściciel lokalu godzi się na rozmaite regulaminy wspólnot, które dotyczą na przykład zakazu posiadania zwierząt. Można też wykupić kolejne udziały i wówczas spada kwota czynszu. Tylko, że to się zasadniczo nie opłaca, bo rozwiązanie: 25 procent kredytu i 75 procent czynszu jest najbardziej korzystne finansowo. Paradoksalnie łatwiej też sprzedaż mniejsze udziały.

Fiasko państwowych programów?

Zaczynając od programu „Rodzina na swoim”, w którym państwo spłacało odsetki kredytów hipotecznych, przez „Mieszkanie dla Młodych”, gdzie funkcjonowało dofinansowanie wkładu własnego i za prawie trzy miliardy złotych przyjęto około 110 tysięcy wniosków, po „Mieszkanie Plus”, od piętnastu lat Platforma Obywatelska oraz Prawo i Sprawiedliwość próbują wspierać obywateli na rynku mieszkaniowym. Tyle, że niewiele zrobiono by naprawić rynek samego najmu, a właściwie sytuacja stała się jeszcze gorsza.

Większość z tych programów, za wyjątkiem tak naprawdę jednego, to były programy propopytowe. Nakręcały popyt na istniejące mieszkania. Jeszcze nigdy w historii, mogę powiedzieć świata, sytuacji nie poprawił propopytowy program mieszkaniowy. To się nie ma prawa udać. Problemem w kryzysie mieszkaniowym nie jest popyt, a podaż.

Tak więc to, co pomaga naprawić sytuację i tak się dzieje w przypadku Wiednia, to programy propodażowe, czyli kiedy państwo zamiast fundować deweloperów, samo z tych pieniędzy buduje mieszkania. One będą tańsze, bo sektor publiczny nie ma kosztów deweloperów, dysponuje ziemią, nie musi przejmować się marketingiem i nie musi mieć, tak jak często deweloperzy, 30-procentowej marży.

Jedyny program, który jak na polskie standardy miał naprawdę bardzo dobre założenia, to było „Mieszkanie Plus”. Niestety początkowo opierał się na dość nierealnych założeniach, szczególnie jeśli chodzi o koszty budowy metra kwadratowego. Powstało jednak kilka ciekawych projektów, z który najważniejszym jest Nowy Nikiszowiec w Katowicach.

Jak wynika z raportu Najwyższej Izby Kontroli z marca 2022 roku: „rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje 100 tysięcy mieszkań – jednak do użytku oddano nieco ponad 15 tys. mieszkań, a 20,5 tys. znajdowało się w budowie (stan na koniec października 2021 r.). Głównymi przyczynami zmniejszającymi efektywność programu 'Mieszkanie Plus’ były: brak skutecznych i spójnych ze sobą rozwiązań prawnych, a także opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych”.

Uważam, że niestety w Polsce nie sprawdza się taki centralny program. Centralizacja była dla „Mieszkania Plus” gwoździem do trumny. Też samorządy nie do końca potrafią współpracować z różnymi formami sektora publicznego, które miały zapewniać grunty. I współpraca pomiędzy samorządami, a rządem, no cóż, jest jaka jest.

Z dobrych propozycji w ostatnim czasie, jest jeszcze ustawa o SIM-ach. Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa powstała niejako w miejsce TBS-ów, pozwala na ograniczoną do 30 procent partycypację najemców w inwestycji, preferencyjne kredyty BGK na ich realizację oraz wsparcie finansowe dla samorządów. To ostatnie jest kluczowe, bo sprowadza program do roli regionalnej i zależy od determinacji lokalnych liderów. Nie zmienia sytuacji w całym kraju lub robi to nierównomiernie.

Ustawa o SIM-ach wprowadza spore dofinansowanie i na przykład w 17-tysięcznym Pleszewie powstaje 150 mieszkań. To bardzo pomaga małym samorządom w zaspokojeniu głodu mieszkaniowego. Inny przykład, o którym warto wspomnieć, to niewielkie Karlino na Pomorzu Zachodnim. Tam prowadzona jest długofalowa polityka i TBS-y powstają konsekwentnie od lat dziewięćdziesiątych. To pomaga walczyć z wyludnianiem się mniejszych miejscowości.

Przyszłość rynku najmu w Polsce

Uważam, że dojście do własności nie jest wyjściem. Z mieszkaniami stanie się to, co z komunalnymi, zostaną sprywatyzowane i będą wynajmowane za czynsz rynkowy. Wiem, że Polacy są bardzo przywiązani do własności, to jest uwarunkowanie kulturowe i też trzeba je uwzględniać, Natomiast myślę, że trzeba oswoić najem w Polsce. Nie ma innej opcji. Tylko to też wymaga szerszej, merytorycznej debaty o prawach najemców i wynajmujących. Od tego nie uciekniemy.

Małe samorządy widzą, że budowa mieszkań na wynajem, szczególnie przy preferencyjnych warunkach jakie daje ustawa o SIM-ach, to może być plan na wyjście z marazmu. Bardzo trzymam za to kciuki. Myślę też, że zamiast oferować kredyty na 2 procent, co w ogóle nie jest wyjście z sytuacji, bo nadal wpędza Polaków w kredyty na 30 lat, powinno się inwestować w mieszkania na wynajem. To sprawdzony model.

Całość artykułu przeczytasz na łamach portalu Interia.pl. Gorąco zachęcamy do lektury! Tytuł, lead, śródtytuły i „w skrócie” w  niniejszym omówieniu pochodzą od redakcji klubjagiellonski.pl.