Perły architektury skazane na komercję? O tym, jak prywatni inwestorzy przekształcają zabytki [PODCAST]

Samorządy i publiczne instytucje wolą pozbywać się zabytkowych nieruchomości niż je przystosowywać do współczesnych realiów. Czy to oznacza, że los monumentalnych symboli naszych miast jest przesądzony, i większość z nich stanie się hotelami lub galeriami handlowymi? Jakie są największe wyzwania dla inwestora i czy władze miast turystycznych powinny wciąż pozwalać na tworzenie nowych hoteli?

„Budynki historyczne są chronione nie bez powodu – zwiększają nasze poczucie wspólnoty, tożsamości kulturowej i wspólnej historii. Największym wyzwaniem jest znalezienie dobrego sposobu na wykorzystanie takiego budynku w czasach współczesnych, równocześnie chroniąc jego historyczny charakter. Proces takiego dostosowania musi być przygotowany w zgodzie z partnerami, czyli konserwatorami zabytków, historykami, reprezentantami władz lokalnych, sąsiadami, którzy chcą uczestniczyć w tym procesie. Ważne jest by sprawdzić, czy możliwe jest, aby dany budynek dalej pełnił swoją dawną rolę” – mówił Maximilian Mendel, dyrektor zarządzający Zeitgeist Asset Management w Polsce.

„Jeśli chodzi o funkcje, które może pełnić taki budynek, to w naszym portfolio, jako firma Zeitgeist Asset Management mamy najczęściej funkcje mieszkalne, ale też budynki typu mixed-use, spełniające różnorodne cele, np. przestrzeni hotelowej, biurowej, usługowej, jak to jest np. w przypadku Pałacu Dunaj w sercu Pragi, obszaru wpisanego na listę UNESCO. W każdym projekcie należy patrzeć na specyfikę budynku i jego otoczenia, a także jego warunki techniczne. Ważne są też perspektywy miasta, lokalne plany zagospodarowania przestrzennego oraz oczywiście opinie historyków. Polska nie ma się czego wstydzić na tle innych krajów, w kraju są bardzo dobrzy specjaliści w zakresie rewitalizacji zabytkowych budynków, ale w Polsce długo nie było inwestorów, którzy chcieli inwestować w budynki historyczne, bo to jednak jest trudny proces. Na obrzeżach miast dużo łatwiej było zainwestować w nieruchomości. Nasza firma posiada zaplecze finansowe z długim horyzontem, co często jest niezbędne do inwestowania w budynki historyczne” – mówił Mendel.

„Musimy zrozumieć, co to znaczy tkanka zabytkowa – jest to tkanka, która już istnieje, ma wartość historyczną oraz wpisana jest do rejestru zabytków. Przez to zakres możliwości jej przetwarzania jest ograniczony, dlatego nie ma możliwości do swobodnego inwestowania jak na terenach niezabudowanych. Na przykład Kraków, który miał szczęście przejść bez większego szwanku przez masakrę II Wojny Światowej. Nie ma więc wolnych działek pod inwestycję w centrum tego miasta. Struktura budynków starszych niż XIX-wieczne niezbyt nadaje się do adaptacji na zabudowę mieszkaniową, choćby z racji na powierzchnię lokali. Trzeba by te mieszkania dzielić, dorabiać klatki schodowe, już nie mówiąc o instalacjach. Nie wszystkie nadają się też do pełnienia usług hotelowych” – mówił Wojciech Miecznikowski, współwłaściciel krakowskiego Biura Architektonicznego DDJM.

„W przypadku Poczty Głównej w Krakowie mamy dwa aspekty, które się do tego odnoszą. Po pierwsze, struktura budynku mająca korytarz w środku i dwa szerokie trakty po dwóch stronach tego korytarza świetnie się nadają na budynek hotelowy. Natomiast gdybyśmy próbowali zrobić tam mieszkaniówkę, potrzebowalibyśmy kilkadziesiąt miejsc postojowych, czego wymaga miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla hotelu o tej powierzchni wystarczyłoby ich raptem 9. Budynek jest specyficznie zlokalizowany, stoi na rogu, jego forma jest podkreślona przez wieżę, jest świetnie widoczny od strony Starego Miasta. Na pewno jest więc budynkiem eksponowanym, ale zabudowa mieszkaniowa musi brać pod uwagę szereg norm, takich jak oświetlenie i hałas, więc nie sądzę, żeby było to korzystne miejsce do życia” – podsumował Miecznikowski.