Nykiel: Rynek zalewają mieszkania zbyt małe, żeby można w nich sensownie mieszkać
„Z jednym z problemów obecnego modelu budowania mieszkań są ceny. Dla przykładu, w Wielkiej Brytanii około 35% z mieszkań budowanych w każdym roku to tzw. mieszkania przystępne cenowo. Można je wynająć za cenę poniżej ceny rynkowej. W Polsce natomiast tych mieszkań buduje się zaledwie 2% ze wszystkich dostarczanych mieszkań rocznie. Czym to skutkuje? Bardzo wysokimi cenami mieszkań i nieruchomości zarówno na wynajem, jak i do kupna” – mówił Kosma Nykiel, ekspert CAKJ ds. polityki mieszkaniowej, w programie „Siódma-Dziewiąta” o sytuacji na rynku mieszkaniowym. Kanwą rozmowy jest publikacja raportu CAKJ pod tytułem „Lokalna alternatywa. Jak wybudować w Polsce brakujące mieszkania?”.
„W polskiej debacie publicznej często mówi się o tym, że brakuje nam 3 mln mieszkań. Nie jest to do końca prawda. Teoretycznie według różnych metodologii mamy ich wystarczająco. Jednak potrzeby mieszkaniowe w różnych miejscach w Polsce są różne. Dopóki nie będziemy wiedzieć ile, jakich mieszkań mamy teraz w poszczególnych gminach, to nie będziemy mogli tego problemu rozwiązać. Nie chodzi tu tylko o liczbę mieszkań, ale również o jakość. Jeśli zbudowalibyśmy 3 mln kawalerek w Bartoszycach, to liczbowo problem mieszkaniowy zostanie zaspokojony, ale praktycznie mieszkańcy innych terenów Polski będą się z tym problemem wciąż zmagać. Obecnie większość mieszkań budują deweloperzy lub prywatni inwestorzy, którzy w dużej liczbie stawiają je w dużych miastach i w mniejszej liczbie w tzw. obwarzankach, czyli obszarach aglomeracyjnych wokół dużych miast. Jest to bardzo wadliwy model. Nastawiony jest on na jak największy zysk deweloperów i prowadzi do szalonej urbanizacji” – tłumaczył ekspert.
„Nie ma korelacji między liczbą mieszkań przypadających na tysiąc mieszkańców a ceną nieruchomości. Teoretycznie zgodnie z zasadami rynkowymi, gdy dostarczamy dużo jakiegoś dobra, to jego cena powinna spadać. W przypadku mieszkań jest odwrotnie. W dużych miastach, gdzie mieszkań jest dużo w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców, są one znacznie droższe, niż w mniejszych miastach, gdzie mieszkań jest mało. Na przykład, w Łodzi, podobnie jak w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku, jest około 500 mieszkań na 1000 mieszkańców, podczas gdy w Suwałkach jest 300 mieszkań na 1000 mieszkańców, czyli dużo mniej. A jednak te ceny w Suwakach są znacznie niższe w pozostałych miastach” – zauważa Nykiel.
„Dane pokazują, że jesteśmy krajem z jednym z najwyższych wskaźników przepełnienia mieszkań w całej Unii Europejskiej. W Polsce na jedną osobę przypada niewiele więcej niż jeden pokój. Razem ze Słowacją i Rumunią jesteśmy na samym końcu jeśli chodzi o przeludnienie mieszkań. W naszym kraju mieszkania, które są oddawane na rynek, są najczęściej bardzo małe, szczególnie w dużych miastach. Dużo w tym kontekście mówi się o patokawalerkach. Jesteśmy zalewani mieszkaniami, które mógłbym określić jako substandardowe. Są one za małe, żeby sensownie żyć w dobrych warunkach. Co więcej, standard wielkości mieszkań, zamiast się poprawiać, pogarsza się” – mówi ekspert.
„Doszło do dość dużej finansjalizacji rynku nieruchomości, który w tym momencie jest w pierwszym rzędzie przestrzenią do inwestycji, a dopiero potem miejscem do mieszkania. Jeśli jednak w ten sposób patrzy się na rynek mieszkaniowy i w ten sposób traktowana jest polityka państwa, to oddaje się pole do działania mechanizmom rynkowym, które dążą do maksymalizacji ceny. W Polsce po 1990 r. praktycznie w całości oddano rynek najmu deweloperom i prywatnym wynajmującym. Z tego powodu ceny najmu w Polsce są absurdalnie wysokie. Jeśli spojrzymy na średnie czynsze za wynajem metra kwadratowego mieszkania w Warszawie, to jest to ok. 15 EUR. Podobny czynsz płaci się w Madrycie, w Lyonie, a mniejszy w Rotterdamie, Marsylii, Brukseli lub Frankfurcie. A to wszystko są miasta, w których średnia płaca i standard życia są znacznie wyższe niż w Warszawie” – wskazuje Nykiel.
