Projekt ściągnę sobie z internetu i razem ze szwagrem nieduży dom pod miastem postawimy. Polityka planowania przestrzennego, budownictwa i mieszkalnictwa na tróję z plusem

Dzięki wprowadzonym w ramach Polskiego Ładu zmianom łatwiej będzie wybudować mały dom na przedmieściu, ale wciąż nie doczekaliśmy się reformy planowania przestrzennego, która pomoże w opanowaniu chaosu. Warto jednak docenić, że mimo zmian personalnych w rządzie nie porzucono reformy, a nawet przekazano jej projekt do konsultacji. Rynkowa część programu Mieszkanie+ wciąż stoi w miejscu, jednak w 2021 r. udało się przekonać samorządy do kooperacji i budowy mieszkań w ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM).

W 2021 r. nie przeprowadzono znaczących zmian w obszarach planowania przestrzennego, budownictwa i mieszkalnictwa. Nie oznacza to jednak, że w wymienionych obszarach nic się nie wydarzyło. Niezwykle dużo emocji społecznych wzbudziła obowiązująca od początku 2022 r. Ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalająca na budowę bez pozwolenia i kierownika budowy domów o powierzchni do 70 m². Dzięki zmianom w Narodowym Programie Mieszkaniowym wyraźne przyspieszenie zanotowała również „społeczna” część programu Mieszkanie+, w ramach której samorządy wspólnie z Krajowym Zasobem Nieruchomości (KZN) tworzą SIM-y (które formalnie zastąpiły Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS).

[Artykuł jest częścią raportu Rząd pod lupą. Ranking polityk publicznych 2021]

Reforma planowania przestrzennego +/-

W poprzednich latach wskazywaliśmy wadliwy system planowania przestrzennego jako jeden z najpoważniejszych problemów rozwojowych. Od lat kolejne rządy nie potrafią skutecznie przeprowadzić tej niełatwej reformy, która załata przynajmniej najpoważniejsze błędy w systemie. Zjednoczona Prawica również od początku rządów kilkukrotnie próbowała zająć się tym obszarem – do tej pory nieskutecznie. Fiaskiem skończyły się prace nad nowym kodeksem urbanistyczno-budowlanym (który w założeniach miał być prawdziwą rewolucją).

W tym kontekście pozytywnie, ale i ze sporą dawką ostrożności, należy ocenić prace nad reformą planowania z 2021 r., których efektem było przekazanie 31 grudnia do konsultacji publicznych nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Obecne założenia reformy są mniej ambitne niż w przypadku opracowywanego wcześniej kodeksu urbanistyczno-budowlanego, ale być może dzięki temu jest większa szansa na doprowadzenie reformy do końca.

Przedstawione w projekcie nowelizacji zmiany mają uszczelnić system wydawania decyzji o warunkach zabudowy poprzez doprecyzowanie kryteriów lokalizacji oraz wprowadzenie terminu ważności decyzji. Zniknąć ma również studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dokument o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego), który zostanie zastąpiony przez plan ogólny (który będzie aktem prawa miejscowego, a jego ustalenia będą wiążące przy wydawaniu decyzji WZ).

Warte odnotowania jest również wprowadzenie do ustawy standardów urbanistycznych (które pojawiły się już przy okazji specustawy mieszkaniowej znanej też jako „lex deweloper”). W odpowiedzi na niedostateczne rozwiązania dotyczące planowania większych inwestycji między samorządami a inwestorami będzie możliwość tworzenia Zintegrowanych Planów Inwestycji, które ułatwią tworzenie zwartych obszarów miast oraz budowę przez inwestorów infrastruktury publicznej w zamian za uzgodnienia planistyczne.

Godne wzmianki jest także wpisanie reformy planowania przestrzennego w Krajowy Plan Odbudowy, czym zapewniono przynajmniej jej częściowe finansowanie (niecały miliard złotych – zakładając, że pieniądze z Funduszu Odbudowy trafią ostatecznie do Polski). Jest to szczególnie istotne ze względu na szacowane na 5 miliardów zł koszty wprowadzenia w życie zmian wynikających z reformy, które będą ponoszone przede wszystkim przez samorządy zobowiązane do stworzenia od podstaw planów ogólnych.

Budownictwo, architektura, geodezja +/-

Najwięcej emocji w 2021 r. wzbudziła Ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, pozwalająca na budowę bez pozwolenia i kierownika budowy domów o powierzchni do 70 m². Pozwala m.in. na budowę domów jednorodzinnych, wolnostojących o powierzchni zabudowy do 70 m², bez konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, ustanawiania kierownika budowy, prowadzenia dziennika budowy – wystarczy jedynie zgłoszenie zawierające projekt budowlany, projekt zagospodarowania działki oraz oświadczenie o budowie domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku braku planu miejscowego przewiduje się maksymalnie 21 dni na wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Wbrew pozorom w przypadku tych zmian trudno mówić o rewolucji. Upraszczanie procedur budowlanych co do zasady jest godne pochwały i konsekwentnie jest realizowane od kilku lat. Co więcej, według ekspertów budowa mniejszych domów bez pozwolenia i kierownika budowy była możliwa już wcześniej. W tym przypadku mamy jednak również do czynienia z innym zjawiskiem, które może być długofalowo destrukcyjne dla ładu przestrzennego w Polsce.

Rządzący przy okazji promowania Polskiego Ładu przekonywali Polaków, że ci, zamiast wybierać mieszkanie w miastach, powinni rozważyć budowę małego domku pod miastem lub na wsi, gdyż będzie to nie tylko tańsze, ale i przyjemniejsze. Niestety, w obecnym systemie planowania przestrzennego taki sposób zabudowy prowadzi do rozlewania się miast (nie tylko największych) i znacząco zwiększa koszty suburbanizacji.

Budowa „domku pod miastem” w polskiej rzeczywistości zazwyczaj nie kończy się sielankowym krajobrazem, ale wykluczeniem transportowym, brakiem dostępności podstawowych usług publicznych oraz zanieczyszczeniem powietrza. Dlatego rządzący, zamiast przekonywać Polaków do budowy wolnostojących domów, powinni wpierw zadbać o dobry system planowania przestrzennego, który zagwarantuje, że powstające osiedla domów wolnostojących będą miały zapewnione podstawowe usługi i sieć transportową.

Warto również odnotować, że w lipcu 2021 r. znacząco rozszerzył się zakres spraw związanych z procesem budowlanym, które można załatwić bez wychodzenia z domu – jest to konsekwencja zmian w prawie budowlanym, które uchwalono jeszcze w 2020 r.

Mieszkalnictwo +/-

W grudniu 2020 r. uchwalono pakiet kilkunastu zmian różnych ustaw, które znacząco zmieniły Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM). Sam program w obecnym kształcie ma niewiele wspólnego z pierwotną wersją Mieszkania+, które w przekonaniu rządzących poniosło klęskę (choć wciąż realizowane są projekty budowy osiedli przez spółkę PFR Nieruchomości).

Pierwsza część zmian dotyczyła społecznej części NPM, która ma odpowiadać na potrzeby mieszkaniowe osób średnio i najniżej zarabiających. Stworzono m.in. SIM-y, które w praktyce są TBS-ami po liftingu (zmiana nazwy budzi spore wątpliwości). Co jednak najważniejsze – w ostatnich miesiącach powstało już ponad 20 SIM-ów zawiązanych przez samorządy i KZN. Jakkolwiek na ocenę efektów jest za wcześnie, wydaje się, że wprowadzone do NPM zmiany mogą napędzić budowę mieszkań komunalnych i czynszowych przez samorządy.

Znaczące zmiany dotknęły również rynkową część NPM (skierowaną do umiarkowanie zarabiających). Wprowadzono program „lokal za grunt”, w ramach którego deweloperzy w zamian za otrzymane grunty przekażą samorządom określoną pulę mieszkań. Gmina mogłaby je potem wynajmować swoim mieszkańcom. Najemcy mogliby zaś liczyć na dopłatę do czynszu w programie „Mieszkanie na Start”. Niestety, program cieszy się na razie nikłym zainteresowaniem. Największa wskazywaną barierą jest brak atrakcyjnych gruntów posiadanych przez samorządy. To mogłoby się zmienić, gdyby do programu włączono spółki Skarbu Państwa.

W Polskim Ładzie znalazł się również program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W ramach wsparcia przy zakupie mieszkania od maja 2022 r. państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego ma gwarantować wkład własny nawet do 20% do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat. Niestety, samo rozwiązanie nie jest odpowiedzią na najważniejsze wyzwania na rynku mieszkaniowym. Głównym problemem pozostaje zapewnienie odpowiedniej podaży dostępnych mieszkań, a wspomniany program co najwyżej zwiększy popyt.