Witamy na stronie Klubu Jagiellońskiego. Jesteśmy republikańskim i niepartyjnym stowarzyszeniem, które próbuje oddziaływać na politykę w duchu troski o dobro wspólne. Piszemy pogłębione artykuły o polityce, gospodarce, historii i kulturze. Formułujemy obywatelskie postulaty zmian i wysyłamy petycje do władz. Publikujemy komentarze ekspertów i tematyczne raporty. Działamy w całej Polsce.

Zachęcamy do regularnych odwiedzin naszej strony. Informujemy, że korzystamy z cookies.

Mieszkaniowa gorączka złota. Skończmy z dzikim zachodem na rynku sprzedaży mieszkań

Mieszkaniowa gorączka złota. Skończmy z dzikim zachodem na rynku sprzedaży mieszkań Mari Wave/unsplash.com

Flippowanie, czyli spekulacyjny handel mieszkaniami, stał się modnym sposobem na szybkie wzbogacenie. Gwałtownie rosnące ceny mieszkań i niskie stopy procentowe to idealne warunki do rozwoju takiej działalności. Flipping nie jest jednak neutralny. Negatywnymi skutkami takiej działalności jest wzrost cen i „zrobieni w balona” klienci.

Bycie flipperem zyskuje na popularności, szczególnie w internecie. Na YouTubie można znaleźć poradniki o tym, jak flipować i szybko się dorobić. Rekordy wyświetleń biją odcinki z osobistymi historiami sukcesu. „Adam w ciągu roku zrobił 11 flipów. Rekordowy zysk to 140 tys. na 1 transakcji. Naucz się, jak zarabiać na flipach” – to opis jednego z dziesiątek filmów na YouTubie, które obrazują skalę mieszkaniowej gorączki złota.

Mieszkania schodzą jak ciepłe bułeczki

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest jednym z najważniejszych publicznych problemów. Cierpimy na chroniczny głód mieszkaniowy. Według danych Eurostatu 37,6% Polaków żyje w przeludnieniu. Przeciętnie na obywatela Polski przypada 1,1 pokoju, gdy średnia dla Unii Europejskiej to 1,6 pokoju. W najgorszej sytuacji oczywiście są osoby młode, które nie zdążyły załapać się na programy mieszkaniowe PRL-u.

Jedyną drogą do uzyskania własnych czterech ścian jest rynek. Wśród grupy wiekowej 25-34 lat mówimy o pokoleniu gniazdowników, czyli dorosłych osób, które głównie z powodów ekonomicznych nie zdołały wyprowadzić się od rodziców. Dla tej grupy brak wyprowadzki oznacza utrudnione wejście w dorosłość i założenie rodziny. Takich osób w Polsce jest 45% przy średniej Unii Europejskiej na poziomie 28%.

Nic nie zapowiada, aby kupno mieszkania mogło stać się w najbliższych latach łatwiejsze. Pomimo kryzysu COVID-19, który w teorii miał ochłodzić koniunkturę na rynku nieruchomości, ceny mieszkań w Polsce nadal bardzo dynamicznie rosną. Według raportu JLL w pandemicznym 2021 r. transakcyjne ceny w największych miastach rosły od 9% w Krakowie, Trójmieście i Warszawie, do 16% w Łodzi.

Przyczynami rosnących cen według NBP jest strukturalny niedobór mieszkań w dużych miastach, wzrost dochodów ludności, niskie stopy procentowe i wysoka inflacja, które zachęcają do kupowania mieszkań w celach inwestycyjnych. Tych w 2021 r. było już około 25% wszystkich transakcji. PKO przewiduje, że w najbliższym czasie rynek mieszkaniowy nadal będzie „czerwony jak cegła, rozgrzany jak piec”, a to wszystko przez wysoki poziom inflacji i chęć uchronienia oszczędności przed spadkiem wartości nabywczej.

 

Ujarzmić mieszkaniowy kapitalizm

„Tanio kupić i drogo sprzedać” to najstarszy, sprawdzony model biznesowy. Generalnie nie ma w nim nic złego, pod warunkiem, że przy takich transakcjach koszty nie są upubliczniane, a zyski prywatyzowane. A właśnie z tym do czynienia mamy w modelu działania flipperów, czyli osób, które kupują mieszkania z myślą o szybkiej, spekulacyjnej sprzedaży. Zyski z krótkiej sprzedaży trafiają do kieszeni flipperów. Koszty ich działania dotyczą nas wszystkich. A są nimi windowane ceny mieszkań, ryzyko powstania bańki spekulacyjnej i utrudniony dostęp dla normalnych kupujących.

Sposób działania flipperów jest zawsze bardzo podobny. Najpierw trzeba znaleźć okazyjną nieruchomość. Może to być mieszkanie w bardzo złym stanie, z niepewnym stanem prawnym. Można też wykorzystać niewiedzę sprzedającego, np. oferując gotówkę starszej osobie, która nie orientuje się w bieżących cenach.

Następnie należy je „przypudrować”, czyli wyremontować najniższymi kosztami za pomocą najtańszych materiałów i często nie przestrzegając norm budowlanych. Finałem procesu jest zrobienie ładnych zdjęć i wystawienie lokalu w serwisach internetowych. Głód mieszkaniowy w polskich miastach jest tak duży, że nabywca praktycznie zawsze się znajdzie. W ten sposób w szybkim czasie flipperzy mogą zarobić dziesiątki tysięcy złotych.

Skala takich działań w Polsce jest potężna. Jak wskazuje raport NBP, 11% wszystkich kupowanych mieszkań to lokale nabywane po to, aby odsprzedać je w krótkim czasie. Ma to wpływ na ceny mieszkań. Pomimo tego, że deweloperzy budują rekordowo dużo nowych inwestycji, to ceny idą nadal w górę. Tylko w 2020 r. ceny w Krakowie wzrosły o 16%. Przekłada się to na możliwe pompowanie bańki spekulacyjnej na rynku mieszkaniowym. Nadal nie wiemy, czy ceny realnie odzwierciedlają popyt, czy są sztucznie zawyżane przez spekulantów. Pęknięcie takiej bańki to gotowy kryzys gospodarczy, na którym stracimy wszyscy.

Flipperzy kontra zwykli kupujący

Skutki działania flipperów odczuć można przede wszystkim w dużych miastach. Sam na własnej skórze odczułem, jak wygląda rywalizacja z flipperami. Poszukując dla siebie mieszkania na początku 2021 r., doświadczyłem czegoś, co wcześniej uważałem za wyolbrzymione urban legends.

Początkowo sądziłem, że zawodowe zajmowanie się miastami i dobra znajomość własnego lokalnego podwórka pozwoli mi na kupno lokalu w niezłym stosunku jakości do ceny. Realia okazały się jednak takie, że w obecnym czasie mieszkanie trzeba kupić natychmiastowo lub znika ono z rynku. Oczywiście w grę wchodzą tylko transakcje gotówkowe.

Sprzedający przy tak dużym popycie nie chcą podejmować ryzyka czekania na zgodę udzielenia kredytu przez bank. Od momentu pojawienia się nowego lokalu na portalach sprzedażowych potencjalny nabywca ma maksymalnie 2-3 dni na podjęcie decyzji.

Atrakcyjne oferty od razu znikały, po krótkim czasie pojawiały się „przypudrowane”, po drobnym remoncie ze znacznie lepszym opisem, zdjęciami i ceną wyższą o parędziesiąt tysięcy złotych. W tej konkurencji zwykli kupujący są bez szans. Muszą godzić się na płacenie dodatkowej marży flipperom.

Mój przykład nie są jednostkowy. Na portalu niebezpiecznik.pl Jan Winiarski opisał swoje doświadczenia w jednym z dużych miast. Oprócz podobnego schematu działania zwraca on uwagę na wykorzystywanie niewiedzy prawniczej kupujących. Flipperzy często używają zawiłych konstrukcji prawnych, aby przenosić ryzyko transakcji na nieświadomych kupców. W razie problemów martwić ma się finalny odbiorca.

Jak ujarzmić flipperów?

Działalność flipperów to nie tylko polski problem. W USA od dawna trwa dyskusja o ukróceniu spekulacji na rynku nieruchomościowym. Amerykanie, którzy korzystają z kredytów federalnych, nie mogą sprzedawać swoich nieruchomości przez 90 dni od daty zakupu. W Kanadzie rząd Justina Trudeau przygotowuje istną rewolucję mieszkaniową, spowodowaną nieprzerwanym, 24-letnim wzrostem cen nieruchomości.

Szczegółowe postulaty znaleźć można w artykule Kacpra Nowina-Konopki. Program wychodzi z założenia, że mieszkania powinny służyć po prostu do mieszkania, a nie być aktywem spekulacyjnym. W końcu dach nad głową jest podstawową potrzebą każdego człowieka. Trudeau wprowadza szereg rozwiązań wspierający rynek mieszkaniowych. Wśród nich są narzędzia przeciwdziałające windowaniu cen przez flipperów, takie jak wprowadzenie podatku od krótkiej sprzedaży (poniżej 12 miesięcy) nieruchomości czy podatku od pustostanów.

Jeszcze dalej poszła ostatnio Holandia. Od nowego roku gminy będą mogły wprowadzić nakaz mieszkania w kupowanej nieruchomości. Rozwiązania przyjęły już dwa największe miasta: Amsterdam i Rotterdam.

Jedynymi wyjątkami od zasady mają być zamieszkiwanie przez bliskie, spokrewnione osoby (np. gdy rodzic kupuje mieszkanie i zamieszkuje w nim dziecko) lub jednoroczny wynajem dowolnej osobie w okresie 4 lat od nabycia (w sytuacji, gdy np. właściciel mieszkania przeprowadza się w inne miejsce na rok). Polityka jest wymierzona oczywiście w inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych, którzy windują ceny mieszkań. Holendrzy przewidują, że regulacja sprawi, że mieszkania będą bardziej dostępne.

***

Rynek mieszkaniowy jest jednym z najważniejszych sektorów w państwie, który wpływa na sytuację wszystkich obywateli. Warunkuje on stabilność gospodarczą. Jak pokazuje kryzys z 2008 r., ewentualne problemy na tak dużym i rozległym rynku mogą przeistoczyć się w trudności całej gospodarki. Zdrowy rynek mieszkaniowy jest także warunkiem inkluzywnego społeczeństwa.

W obecnej sytuacji coraz częściej to status materialny decyduje o tym, czy ktoś może przeprowadzić się do większego miasta w celu zdobycia wykształcenia lub lepszej pracy. Sytuacja mieszkaniowa wpływa też silnie na dzietność. Według badań CBOS z 2013 r. zła sytuacja mieszkaniowa jest trzecią najważniejszą przyczyną niedecydowania się na dzieci przez pary w Polsce. Nowsze badania z 2020 r. wskazują, że problemem jest stabilność młodych par, na którą także składa się sytuacja mieszkaniowa. Jeśli chcemy powstrzymywać katastrofę demograficzną, musimy zacząć poskramiać rynek mieszkaniowy. W tym momencie polskie państwo jest słabe wobec silnych flipperów, którzy prywatyzują zyski kosztem zwykłych kupujących. Najwyższa pora coś z tym zrobić.

Działanie sfinansowane ze środków Programu Rozwoju Organizacji Obywatelskich na lata 2018-2030. Ten utwór (z wyłączeniem grafik) jest udostępniony na licencji Creative Commons Uznanie Autorstwa 4.0 Międzynarodowe. Zachęcamy do jego przedruku i wykorzystania. Prosimy jednak o zachowanie informacji o finansowaniu artykułu oraz podanie linku do naszej strony.