Rewolucja mieszkaniowa w Kanadzie potencjalną inspiracją dla Polski? Wielki plan liberałów Justina Trudeau

Szalejące ceny mieszkań i ich ograniczona dostępność to niejedynie problem Polaków. W Kanadzie, kraju od lat utożsamianym z bogactwem i szczęśliwym życiem, zapowiedziano właśnie rewolucję mieszkaniową. Programy wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie, zamiana biurowców na budynki mieszkalne czy wreszcie ograniczenia w zakupie mieszkań przez zagraniczny kapitał. Zapowiedziane reformy wyglądają imponująco i jeżeli zostaną wprowadzone, to będą jednym z najszerzej zakrojonych zmian w polityce mieszkaniowej w zachodnim świecie od dekad.

Przed wrześniowymi wyborami parlamentarnymi premier Kanady przedstawił nowy pomysł na zwiększenie dostępności mieszkań w kraju. Po ogłoszeniu oficjalnych wyników wyborów wiemy, że to partia Justina Trudeau będzie przez najbliższe lata miała kluczowy wpływ na kształtowanie polityk publicznych. Szeroko zakrojony projekt nazwany The Liberal Housing Plan ma działać w 3 zasadniczych obszarach: wesprzeć potencjalnych kupujących, umożliwić zbudowanie więcej domów i mieszkań oraz zapewnić obywatelom silniejszą ochronę praw mieszkaniowych. Uzyskanie tych celów ma być możliwe poprzez wdrożenie 16 programów.

Dlaczego w Kanadzie brakuje mieszkań?

Kanada od lat zmaga się z przybierającym na sile kryzysem na rynku mieszkaniowym. Ceny nieruchomości rosną tam praktycznie nieprzerwanie od ponad 24 lat, najdłużej wśród krajów G7, prawie 2 razy dłużej niż w drugich w kolejności Niemczech.

Warto podkreślić, że przez ostatni rok ceny mieszkań w Kanadzie wzrosły przynajmniej o 21%, co czyni je jeszcze mniej osiągalnymi dla wielu mieszkańców. Jak wskazuje raport Scotia Bank, w Kanadzie jest najmniej mieszkań na 1000 osób w całym G7. Średnia wynosi 473, przodująca Francja może pochwalić się wskaźnikiem 540, a w Kanadzie 424 mieszkania przypadają na 1000 osób, wskaźnik ten spada od 2016 roku.

Według raportu Oxford Economics ceny mieszkań w Kanadzie są o 34% większe niż cena, na którą może sobie pozwolić średnie gospodarstwo domowe. Według raportu biura parlamentarnego urzędu ds. budżetu do 2026 roku liczba gospodarstw domowych potrzebujących lepszych mieszkań wzrośnie o 1,8 mln, o ile nie zostaną przyznane większe środki finansowe. Skąd wzięły się tak dramatyczne statystyki w tak rozwiniętym kraju?

Choć problem jest dosyć złożony, wskazuje się na 3 główne czynniki wpływające na taki stan rzeczy: niskie stopy procentowe, brak budowania wystarczającej liczby domów w stosunku do rosnącej populacji i rynek traktujący mieszkania jak inwestycje.

Niskie stopy procentowe pozwoliły Kanadyjczykom zaciągać coraz większe kredyty hipoteczne, a tym samym pozwolić sobie na droższe domy i mieszkania. Ponieważ wszyscy mają większą siłę nabywczą, prowadzi to ostatecznie do powstania bańki cenowej. Znaczny wzrost liczby ludności Kanady, spowodowany głównie dużą imigracją, pogłębia kryzys mieszkaniowy. Podaż mieszkań na rynku nie jest w stanie zaspokoić potrzeb rozrastającej się populacji. Do tego budowane mieszkania nie są odpowiednie dla rodzin z klasy średniej, a dostępne lokale to często duże i drogie domy lub małe mieszkania w gęstej zabudowie.

Wielu Kanadyjczyków traktuje mieszkania jak inwestycję, a nie swoje centrum życiowe. Niskie stopy procentowe ułatwiają inwestowanie na rynku nieruchomości, stąd wiele mieszkań stoi pustych lub służy do najmu krótkoterminowego. Wzmaga to też pojawianie się wielkich funduszy inwestycyjnych (REIT), które windują ceny, by uzyskać zwroty z inwestycji, np. poprzez dodatkowe remonty i ulepszenia w budynkach. Zaprezentowany przed wyborami parlamentarnymi plan uzdrowienia rynku mieszkaniowego był jednym z najważniejszych wydarzeń kampanii wyborczej.

Wsparcie dla kupujących. Rent-to-own, zmiany w kredytach hipotecznych i konta oszczędnościowe dla młodych

Pierwsza część planu zawiera 5 rozwiązań wspierających potencjalnych nabywców mieszkań, w szczególności tych, którzy kupują je po raz pierwszy.

Głównym elementem ma być wprowadzenie planu dojścia do własności (rent-to-own), który ma pomóc aktualnym najemcom uzyskać własność zamieszkiwanego lokalu. Rząd planuje przeznaczyć miliard dolarów kanadyjskich w postaci pożyczek i dotacji na rozwój projektów typu rent-to-own z udziałem partnerów prywatnych, non-profit i spółdzielni.

Dojście do własności polega na zobowiązaniu się do wynajmu nieruchomości na określony czas, z możliwością jej zakupu przed upływem okresu najmu. Wynajmujący, by otrzymać wparcie, musi zobowiązać się do pobierania od najemcy stawki niższej niż rynkowa oraz do utrzymywania własności w okresie 5 lat lub ustalonym krótszym czasie. Otrzymanie wsparcia jest też obarczone dosyć tajemniczym wymogiem wprowadzenia zabezpieczenia w celu ochrony przyszłego właściciela domu.

Drugim elementem ma być wprowadzenie nieopodatkowanego konta oszczędnościowego (First Home Savings Account), które ma pomóc młodym Kanadyjczykom gromadzić środki na zakup swojego pierwszego mieszania. Słowo „młodym” nie jest przypadkowe, gdyż ta oferta została skierowana wyłącznie do osób poniżej 40 r.ż. Jeśli środki nie zostaną wydane na ten właśnie cel do ukończenia 40 lat, będą przelane na emerytalne konto oszczędnościowe (RRSP).

Wpłacone pieniądze będzie można odliczyć od dochodu i będą mogły się odkładać, Pozostaną nieopodatkowane do wypłaty kwoty maksymalnej, czyli 40 000 dolarów (która to wypłata również nie jest opodatkowana), co ma stanowić pierwsze 5% wartości typowego kanadyjskiego domu (736 000 dolarów).

Trzecim rozwiązaniem ma być reforma programu First-Time Home Buyer Incentive (FTHBI). Działa on analogicznie w stosunku do hipoteki, ale wymóg spłaty pojawia się dopiero w momencie sprzedaży domu lub upływu 25 lat. Przy tym rząd otrzymuje proporcjonalny (np. 10%) stały udział w każdym wzroście i spadku wartości domu, jeśli takie zmiany nastąpią.

Nie każdy kwalifikuje się do skorzystania z takiej formy pomocy. Trzeba spełnić zróżnicowane kryteria, m.in. należy posiadać obywatelstwo lub zezwolenie na pracę oraz spełniać określone kryteria finansowe, jednak to najważniejsze zawiera się już w nazwie programu – trzeba być osobą, która kupuje dom po raz pierwszy.

To określenie wydaje się jasne, lecz wcale takie nie jest. Za first-time homebuyer jest uznawana osoba, która nigdy wcześniej nie nabyła mieszkania i nie zajmowała domu, którego własność należała do tej osoby bądź jej małżonka lub konkubenta w ciągu ostatnich 4 lat.

Ciekawa sytuacja następuje w przypadku osób, u których w ostatnim czasie nastąpił rozpad małżeństwa lub związku partnerskiego. Kreuje się wtedy fikcja prawna, która pozwala uznać takie osoby za „kupujące dom po raz pierwszy” nawet bez spełnienia powyższych 2 warunków.

Czwartym elementem ma być zwiększenie ulgi podatkowej na pierwszy dom (HBTC) z 5 000 na 10 000 dolarów. Do takiej ulgi kwalifikują się osoby, które spełniają 2 zasadnicze warunki: nabyły kwalifikujący się dom (lub nabył go współmałżonek/konkubent), nie mieszkały w innym domu, którego były właścicielami (lub był nim małżonek/konkubent) w roku nabycia domu lub w którymkolwiek z 4 poprzednich lat.

Piątym rozwiązaniem ma być zmniejszenie kosztów kredytu hipotecznego poprzez ustawowe zmniejszenie ceny ubezpieczenia hipotecznego. Według wyliczeń twórców planu w przypadku przeciętnego kanadyjskiego domu nabywca płaci blisko 30 000 dolarów w składkach ubezpieczeniowych przez cały okres trwania kredytu hipotecznego.

Rząd zamierza obniżyć o 25% cenę pobieraną przez publiczną agencję Canadian Mortgage and Housing Corporation za ubezpieczenie hipoteczne. Dla typowej osoby będzie to oszczędność ponad 6000 dolarów. Rządzący planują też podnieść maksymalną cenę zakupu lub wartości nieruchomości po modernizacji, która uprawnia do skorzystania z ubezpieczenia hipotecznego z CMHC z 1 do 1, 25 miliona dolarów oraz indeksować ją do inflacji.

Jak zbudować więcej mieszkań? Przekształcać pustostany i tworzyć ulgi podatkowe

Liberałowie Trudeau twierdzą, że kluczową barierą, która zatrzymuje szybką budowę nowych domów, są słabe systemy planowania przestrzennego oraz wydawania pozwoleń na budowę i przekształcenie lokali w mieszkalne.

Z powyższych względów zasadniczą część drugiego obszaru w kanadyjskiej rewolucji mieszkaniowej mają być szerokie zachęty finansowe dla samorządów. W ramach swojego planu liberalny rząd planuje zainwestować 4 miliardy dolarów w specjalny fundusz (Housing Accelerator Fund), który co roku będzie zwiększał podaż mieszkań w największych miastach kraju i stworzy docelowo 100 000 nowych mieszkań do 2024-25 roku.

Pieniądze powędrują do gmin, które zwiększają podaż mieszkań szybciej, niż wynosi ich średnia historyczna, skracają czas wydawania pozwoleń, pomagają w ustanawianiu uchwał o „strefach inkluzywnych”, czyli regulacji, które zmuszają bądź zachęcają za pomocą np. rekompensat podatkowych do przeznaczenia części mieszkań w nowych inwestycjach dla osób o niskich dochodach.

Kanadyjski rząd planuje też dosypać środki gminom rozwijającym TOD (Transit Oriented Development), czyli strategie rozwoju przestrzeni miejskiej zaprojektowanej tak, by łączyć budynki i przestrzeń publiczną z połączeniami pieszymi oraz rowerowymi pomiędzy nimi, a także usługami komunikacyjnymi z resztą miasta.

Drugą strategią wdrażającą plan zapewnienia Kanadyjczykom większej liczby mieszkań jest zwiększenie finansowania Narodowego Funduszu Współinwestowania Mieszkaniowego (National Housing Co-Investment fund) o 2,7 miliarda dolarów w ciągu 4 lat, czyli ponad dwukrotnie więcej niż wynosi ono obecnie.

Te dodatkowe fundusze mają zostać przeznaczone na pomoc dostawcom tanich mieszkań w nabywaniu gruntów i budynków w celu wybudowania większej liczby mieszkań, rozszerzenie modelu spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego, przyspieszenie krytycznych remontów tak, aby podaż mieszkań pozostała przystępna cenowo i nie spadła oraz na rozwój projektów dla grup szczególnie zagrożonych, takich jak kobiety, młodzież i niepełnosprawni.

Według wyliczeń kanadyjskich liberałów COVID-19 spowodował tak znaczny spadek popytu na przestrzenie handlowo-biurowe, że (szczególnie w wielkich miastach) znacznie zwiększyła się liczba pustostanów.

Rząd Trudeau widzi w tym kolejną szansę na zapewnienie większej liczby przestrzeni mieszkalnej i chce zwiększyć do 600 milionów dolarów (podwoić!) środki budżetowe na wsparcie przekształcania pustych powierzchni biurowych i handlowych w mieszkania. Pieniądze mają być wydane na transformację przestrzeni w budynkach federalnych  i dofinansowywać zmiany w budynkach prywatnych. Planowane jest też stworzenie szybszej drogi prawnej do wydawania pozwoleń na taką operację przez gminy.

Obecnie rządzący widzą też konieczność większego wsparcia rodzin, które chcą budować miejsce zamieszkania dla kilku pokoleń. Rodziny, które będą chciały dobudować do swoich obecnych domów dodatkową przestrzeń mieszkalną, mogą liczyć na 15% ulgę podatkową (do 50 000 dolarów), która zapewni do 7 500 dolarów na taką inwestycję (Multigenerational Home Renovation tax credit).

Nie dziwi, że znana z inkluzywnych strategii partia liberalna pamiętała też o zapowiedziach dotyczących wsparcia kanadyjskiej ludności rdzennej. Zapowiedzi te są jednak dosyć mgliste. Choć rządzący zapowiadają plan zbudowania specjalnej strategii (Urban, Rural, and Northern Indigenous Housing Strategy) oraz specjalnego centrum, w którym we współpracy z ludnością rdzenną należałoby decydować o polityce mieszkaniowej wobec tej ludności (National Indigenous Housing Centre), to brakuje konkretnych rozwiązań, jakie rząd chciałby wdrożyć w tym ramach Strategii bądź Centrum.

Podobnie wygląda też zapowiedź walki z bezdomnością. Rząd deklaruje zwiększenie obecnego budżetu przeznaczonego na pomoc w wychodzeniu z kryzysu bezdomności z 2,2 miliarda dolarów o kolejne 567 milionów dolarów. Pieniądze te mają zasilić obecną Strategię walki z bezdomnością, czyli uruchomiony w 2019 roku program, którego celem jest 50% redukcja zjawiska bezdomności do 2027 roku (Canda’s Homlessness Strategy). Strategia ta zakłada m.in. wdrożenie programu Housing First, którego skandynawską wersję Andrzej Ciepły na łamach Klubu Jagiellońskiego komentował w zeszłym roku. Brak jednak wskazania, które elementy Strategii ma zasilić nowy zastrzyk gotówki i w jakiej proporcji.

Silniejsza ochrona praw mieszkaniowych, większa kontrola rynku i podatki dla mieszkaniowych gigantów

Pomysłem otwierającym trzeci obszar programu jest projekt ustawy o wdzięcznej nazwie Home Buyers’ Bill of Rights, która ma poprawić sytuację rynkową potencjalnych kupców mieszkań. Na powyższą Kartę Praw składa się grupa rozwiązań, które wbrew nazwie nie mają raczej charakteru praw podmiotowych, a bardziej zapowiedzi działań regulacyjnych ze strony władz publicznych.

Najbardziej doniosłe wydaje się wprowadzenie zakazu ślepej licytacji (blind bidding). To sposób składania ofert, który polega na tym, że oferenci nie znają treści ofert innych osób uczestniczących w licytacji. Słowem, żeby wygrać, trzeba odpowiednio przygotować ofertę tak, by przebić innych potencjalnych uczestników i jednocześnie nie „przestrzelić” wartości nieruchomości.

Według części ekspertów ten brak transparencji sprawia, że kupujący nie mogą podjąć rozsądnej, przemyślanej decyzji, oferenci często przelicytowują, co kończy się wzrostem cen mieszkań. Jeśli domy są sprzedawane za pomocą ślepej licytacji po zdecydowanie zawyżonych cenach, to koszty sprzedaży ustawiają nowy punkt odniesienia dla całego obszaru, nawet nieruchomości niesprzedawanych w tym trybie.

Ten punkt nowej strategii liberałów wywołał dotychczas najwięcej kontrowersji. Został skomentowany przez organizację reprezentującą pośredników nieruchomości Canadian Real Estate Association (CREA), która w swoim komunikacie przekonuje, że „kryminalizacja sposobu, w jaki Kanadyjczycy sprzedają swoje domy, nie jest skutecznym rozwiązaniem problemu braku podaży mieszkań” i podaje przykład Australii, w której pomimo stosowania systemu otwartych aukcji ceny mieszkań są wysokie i rosną. Do krytyki dołączyła druga co do popularności w Kanadzie stacja newsowa CBC, która przekonuje, że nie ma ekonomicznych dowodów na to, że zakaz ślepej licytacji zwiększy podaż mieszkań na rynku.

Dochodzimy następnie do kolejnego kontrowersyjnego pomysłu wchodzącego w skład planu –rząd firmuje go „ograniczeniem nieproduktywnej własności zagranicznej”. Na to ograniczenie składają się 2 postulaty. Po pierwsze, rząd Kanady planuje wprowadzić zakaz nabywania przez zagraniczny kapitał nieruchomości mieszkalnych o charakterze nierekreacyjnym przez najbliższe 2 lata, chyba że nabywca wykaże, iż zakup ten ma na celu zatrudnienie lub imigrację, które odbędą się w ciągu najbliższych 2 lat.

Po drugie, Kanada wprowadzi krajowy podatek od nierezydentów, niebędących Kanadyjczykami właścicieli pustych, niewykorzystanych mieszkań. Obejmie on też pustostany będące własnością obcokrajowców w dużych aglomeracjach miejskich. Takie rozwiązanie tymczasowe ma wspomóc ustabilizować rynek mieszkań podczas wychodzenia z kryzysu pandemicznego.

Po trzecie, zgodnie z filozofią głoszącą, że mieszkania powinny służyć do mieszkania, a nie stanowić aktywa do spekulacji finansowych, rząd planuje znacznie podwyższyć podatki dla korporacji posiadających mieszkania na sprzedaż, w tym obciążyć nim wielkie fundusze inwestycyjne (REIT).

Czwartym rozwiązaniem w ramach tego segmentu planu jest wzmocnienie nadzoru nad rynkiem mieszkaniowym. Rząd Trudeau planuje powołać wyspecjalizowaną agencję ds. przestępstw finansowych. W jej kompetencję wejdzie przeciwdziałanie i ściganie prania brudnych pieniędzy na rynku mieszkaniowym.

Plan zamyka propozycja stworzenia podatku mającego przeciwdziałać flippingowi, czyli kupowaniu atrakcyjnych cenowo mieszkań (często niedoszacowanych), by następnie (od razu lub po przeprowadzonym remoncie) sprzedać je z zyskiem.

Podatek dotknie tych, którzy odsprzedali mieszkanie szybciej niż po opływie 12 miesięcy od jego kupna. Jednak te zmiany nie będą dotyczyć osób, w przypadku których sprzedaż mieszkania była koniecznością życiową (ciążą, wypadkiem, rozwodem).

***

The Liberal Housing Plan jest z pewnością jednym z najszerzej zakrojonych planów na reformę polityki mieszkaniowej na Zachodzie w XXI wieku. Trzeba jednak pamiętać, że na kształt postulatów wpływa z pewnością fakt, iż został on przygotowany ze względu na wrześniowe wybory parlamentarne. Stąd w niektórych postulatach zdecydowanie brakuje konkretów, które być może pojawią się w najbliższych miesiącach podczas rywalizacji programu. Należy jednak docenić, że kanadyjscy liberałowie zidentyfikowali problem z polityką mieszkaniową i poświęcili jeden ze swoich kluczowych planów właśnie tej polityce publicznej.