Budowa stabilnego rynku najmu nie wyklucza własności mieszkań

„Mieszkanie nie jest ani prawem, ani towarem. Operowanie na tych dwóch wektorach nie odpowiada na pytanie, co zrobić w momencie, kiedy znajdujemy się w trudnej sytuacji finansowej i musimy opuścić mieszkanie – znaleźć się na bruku lub wrócić do rodziców. Lepiej szukać scenariuszy, które pomogą powoli zaspokajać potrzeby Polek i Polaków. Należy rozwijać narzędzia finansowe umożliwiające stabilny najem i projektować nowoczesne mieszkania w zespołach stawiających na elastyczność przestrzeni. Warto również pamiętać, że kwestia dojścia do własności nie powinna być czymś, co jest głównym celem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych” – zaznacza w rozmowie z Filipem Górskim Joanna Erbel, ekspertka ds. mieszkalnictwa, członkini Laboratorium Rynku Najmu, w latach 2017-2020 zatrudniona w PFR Nieruchomości, autorka książki Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej.

Pod koniec grudnia prezydent podpisał tzw. pakiet mieszkaniowy, czyli ustawę, która ma pomóc w rozwoju rynku mieszkaniowego. Co o nim sądzisz?

Całościowo propozycja bardzo mi się podoba. Można powiedzieć, że zaproponowanie pakietu mieszkaniowego to odważny krok, ponieważ zbiór takich rozwiązań jest niewątpliwie trudny do komunikacji. Pakiet mieszkaniowy różni się od wszystkich poprzednich programów – „Mieszkania Plus”, „Mieszkania Dla Młodych” czy „Rodziny na Swoim”. Nie da się go opisać jednym chwytliwym zdaniem. Owszem, można go streścić w wyrażeniu: „pakiet oferujący zróżnicowane narzędzia skierowane do bardzo różnych grup społecznych”, ale wciąż jest to coś, na czym łatwo można zbić kapitał polityczny. Pewnie dlatego tak mało o tym pakiecie się obecnie mówi.

Złożone podejście do mieszkalnictwa to krok w dobrą stronę. Polityka mieszkaniowa jest obszarem, który bardzo trudno zredukować do jednego programu, co dobrze widać na przykładzie „Mieszkania Plus”, wobec którego były formułowane ogromne oczekiwania, często sprzeczne – część polityków opowiadała o nim, jakby był nowym programem mieszkań komunalnych, a był to program, który od początku tworzono w modelu komercyjnym, więc mógł okazać się tańszy niż rynek, ale o wysokość marży deweloperskiej. Przyjęty pakiet mieszkaniowy nie wpada w tę pułapkę, za to proponuje kilka ciekawych zmian.

Które z nich są twoim zdaniem najważniejsze?

Jedną z nich jest zmiana towarzystw budownictwa społecznego w SIM-y (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) i w ogóle dowartościowanie tego segmentu mieszkalnictwa. Nowa nazwa podkreśla oddolny charakter tych inicjatyw. Co więcej, w narracji Ministerstwa Rozwoju SIM-y miały też bardziej kompleksowo niż TBS-y patrzeć na przestrzeń – budować nie tylko same budynki mieszkalne, ale też całe spójne kwartały takiej zabudowy. Niestety nie znalazło się to w ostatecznych zapisach, więc tutaj należy liczyć na mądrość samorządów i przyszłych zarządów SIM-ów, które myśląc długofalowo, będą chciały budować zrównoważone osiedla.

Połączeniu polityki przestrzennej i mieszkalnictwa służą też zmiany w samej strukturze ministerstw. Od rekonstrukcji rządu w 2019 r. zarówno mieszkalnictwo, jak i rozwój przestrzenny znalazły się w jednym ministerstwie. Doszło do integracji czegoś, co powinno być oczywiste, ale przez lata dyskusja o tych dwóch obszarach toczyła się niezależnie. Zadawano pytania: „ile mieszkań?”, a nikt nie pytał: „gdzie powinny powstawać?”. Nikt nie zastanawiał się, czy mają być budowane jako uzupełnienie pierzei, czy powinny być lokalizowane na przykład na terenach postindustrialnych, jak wskazywała specustawa mieszkaniowa, czy w innych miejscach.

Wróćmy do pakietu mieszkaniowego. Wprowadzone zostaną również bardziej korzystne warunki dla finansowania mieszkań komunalnych skierowanych do osób o najniższych dochodach, aby gminy, które potrzebują je budować, mogły to robić. To mieszkania, w których czynsz wynosi wyjściowo około 7-10 zł za metr kwadratowy. Ministerstwo planuje również wprowadzenie rozwiązań ułatwiających powstawanie kooperatyw mieszkaniowych – będą miały na przykład swoją odrębną formę prawną, co ułatwi im pozyskiwanie finansowania. Niestety nie znalazły się w obecnym pakiecie, ale wicepremier Jarosław Gowin zapowiada wprowadzenie kolejnych rozwiązań.

Kontrowersyjnym zapisem w pakiecie mieszkaniowym jest kwestia dojścia do własności. Uważam, że mieszkania budowane lub współfinansowane z podatków powinny być mieszkaniami przeznaczonymi na długoterminowy najem – bez możliwości dalszej sprzedaży. Jeżeli ktoś bardzo chce posiadać własność, to powinien korzystać z rozwiązań rynkowych, a nie zdobywać ją kosztem pieniędzy z podatków. Te środki powinny być zarezerwowane do zwiększania publicznego zasobu. Postawienie przez rząd na własność mieszkaniową sprawia, że myślimy krótkoterminowo, zaspokajamy potrzeby osób tu i teraz, ale nie przewidujemy, co wydarzy się za 30 lat.

A stanie się dokładnie to, co stało się z mieszkaniami komunalnymi, które zostały sprzedane z wysoką bonifikatą. Wybudowane za publiczne pieniądze będą obrotem spekulacji i nie trafią w ręce osób potrzebujących, ale tych, które dysponują gotówką. Oczywiście, kiedy przyjmujemy perspektywę grupy osób, która w tych mieszkaniach zamieszka, lepiej jest te miejsca wykupić, niż nie móc tego zrobić. Ale jeżeli patrzymy na mieszkalnictwo jak na dobro wspólne, to powinniśmy postrzegać je jako ważny segment stabilizacji naszego społeczeństwa, taki jak edukacja, służba zdrowia czy transport publiczny. Kwestia dojścia do własności nie powinna być czymś, co jest głównym celem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. W Polsce powinniśmy budować stabilny rynek najmu.

Ponadto, jeżeli chcemy budować społeczeństwo, które jest zrównoważone, w którym osoby mieszkają blisko miejsc pracy i nie tworzą się getta, to nie możemy dopuścić do tego, żeby wszystkie mieszkania w centralnych lokalizacjach przeszły na rynek komercyjny.

Dlaczego akurat najem?

Przez lata stawialiśmy na własność, co doprowadziło do wielu patologii na rynku mieszkaniowym, które znamy pod hasłem patodeweloperki. Młodzi ludzie, którzy mają ograniczone środki, zmuszeni byli (przez brak alternatyw) do kupowania za małych mieszkań na potrzeby rosnących rodzin na źle zaprojektowanych osiedlach, w budynkach, których jakość była mierna. Inwestowanie w najem sprawia, po pierwsze, że regulujemy rynek najmu i mamy szansę na poważną dyskusję o wzajemnych zobowiązaniach właścicieli i najemców. A po drugie, że budowanie na wynajem, zwłaszcza w wypadku najmu instytucjonalnego, sprawia, że ten sam podmiot, który buduje, jest potem zobowiązany do tego, żeby budynek utrzymywać, więc w jego interesie jest dbanie o jakość tej inwestycji. Liczy się coś więcej niż cena metra kwadratowego w dniu sprzedaży. Budowanie na wynajem jest bardziej odpowiedzialne wobec przyszłości.

Czyli nikt nie chce w całości zastąpić własności najmem?

Nie. Rynek najmu i rynek mieszkań własnościowych mogą ze sobą współistnieć, co zresztą już się dzieje, ale własność nie może być jedyną opcją. Po napisaniu książki Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej toczyłam rozmowy z osobami z młodszego pokolenia na temat własności. Dominuje wśród nich przekonanie, że nie chcą brać kredytu na swoje pierwsze mieszkanie, ale jednocześnie nie odrzucają własności jako potencjalnej opcji, chociaż nie na początkowych etapach życia zawodowego. Zresztą COVID sprawił, że jesteśmy bardziej niepewni przyszłości. Branie kredytu na 30 lat w rzeczywistości postpandemicznej, kiedy wiemy, jak krucha jest gospodarka, zwłaszcza dla osób, które zaczynają swoją karierę na tym rynku, nie wydaje się już rozsądne. Jeśli chcemy mówić o własności, to niekoniecznie w starym stylu, gdzie domyślną opcją było dwupokojowe mieszkanie na kredyt albo dom pod miastem. Raczej powinniśmy wspierać nowe narzędzia, które się pojawiają. Przykładem tego jest projekt mieszkaniowy, który został wdrożony w Szwajcarii. Został on w całości stokenizowany.

Co to znaczy? 

Polega to na tym, że kupuje się udziały albo w jakimś konkretnym mieszkaniu, albo w konkretnej spółce mieszkaniowej i z czasem można dojść do własności, ale nie trzeba. To rodzaj uwłaszczania się, który jest raczej bliższy crowdfundingowi. Zresztą na polskich platformach crowdfundingowych pojawiają się już pierwsze projekty mieszkaniowe, w które można zainwestować. W tym modelu stopniowo inwestujemy w mieszkanie i je wykupujemy. Jednak brak tu presji, że zostaniemy z niespłaconym kredytem albo będziemy przywiązani do jednego miejsca – tak jak generacja obecnych 30-latków i 40-latków. To ostatnie pokolenia, które zainwestowały masowo swoje środki w ten sposób. Niejednokrotnie kupowali za małe mieszkania, które bardzo często nie były ich pierwszym wyborem i znajdują się na dysfunkcyjnym osiedlu na obrzeżach miasta. Jedyną motywacją, żeby tam zamieszkać, była niska cena za metr kwadratowy. Po czasie tacy ludzie zdali sobie sprawę, że znaleźli się pułapce, bo do kosztów spłaty raty kredytu dochodzi często drugie tyle kosztów związanych z obsługą samochodu i opłaceniem prywatnego żłobka lub przedszkola na peryferiach, gdzie infrastruktura publiczna nie nadąża z rozwojem.

Jeżeli wchodzimy w projekt stokenizowany, to inwestor dba o nas jak o osoby, które są akcjonariuszami. Możemy mieć wpływ na to, czy na parterze budynku znajdą się punkty usługowe, czy inwestycja będzie się samofinansować, czy zastosowane źródła energii będą adekwatne do zmian klimatu.

Co w sytuacji, gdy osoba wynajmująca takie mieszkanie crowdfundingowe zmieni zdanie? Czy jej wkład jest zwracany, tak jak dzieje się to w TBS-ach?

W TBS-ach inwestujemy w mieszkanie, w którym mieszkamy. Aby się do niego wprowadzić, nie możemy posiadać innego mieszkania. TBS-y to element miejskiego systemu. Gdy inwestujemy w ramach tokenizacji, możemy wybrać dowolną liczbę mieszkań. To zupełnie inne modele. Jeden służy budowaniu segmentu dostępnych mieszkań na wynajem, gdzie część kosztów budowy może wziąć na siebie najemca (wkład własny zwany partycypacją), a tokenizacja to mechanizm wolnorynkowy. Bliżej jej do kupowania udziałów w spółdzielniach mieszkaniowych.

W dyskusji o najmie mówi się głównie o wielkich miastach. Ale Polska to kraj również miast średnich, nierzadko wyludniających się i tracących funkcje społeczno-gospodarcze. Twierdzisz, że blokadą zmian w Polsce jest przywiązanie do własności. Tymczasem własność przywiązuje nas na lata do miejsca, w którym kupujemy mieszkanie. Czy najem nie zrobi krzywdy mniejszym miejscowościom?

Rozumiem, że średniej wielkości miasta będą parły w kierunku dojścia do własności, bo wtedy łatwiej przywiążą do siebie mieszkańców. Ale czy wspieranie swojej gminy musi oznaczać przywiązanie się do niej fizycznie? Modele tokenizacyjne, w których część swoich oszczędności wkładamy w projekt mieszkaniowy, a część w inne projekty samorządowe (na przykład pakiet zielonych obligacji z gminy, z których pochodzimy), mogą być alternatywą. Żyjemy w czasach, w których pojawiają się nowe narzędzia finansowe, które redefiniują relację między obywatelem jako inwestorem a deweloperem. Wpisuje się to w szerszy nurt: dostęp, a nie własność; prosument, a nie tylko konsument. Netflix, samochody na minuty – zbliżamy się do świata, w którym tokenizacja będzie zachodzić również na rynku mieszkaniowym. Tak jak Estonia zrobiła przeskok, automatyzując urzędy i wprowadzając rozwiązania tokenizacyjne do biznesu, tak my mamy szansę rozwinąć to w mieszkalnictwie. Potrzebujemy regulacji w tym zakresie.

W jaki jeszcze sposób średnie miasta mogą zatrzymać młodych Polaków przed wyjazdem lub zachęcić nowych mieszkańców do osiedlenia się?

Miasta będą wygrywały nie samą własnością, ale wyższą jakością życia. Przykładem może być małopolski Chrzanów, który chce budować segmenty mieszkań na wynajem blisko dworca, żeby przyciągnąć do siebie ludzi, którzy szybko dostaną się do Krakowa lub Katowic, ale jednocześnie będą mogli korzystać z lokalnych atutów miasta. Poza tym bardzo ważne jest, by nowe budynki mieszkalne odpowiadały na potrzeby młodego pokolenia. Ono nie musi mieć urządzonych klasycznych gabinetów w domu. Zamiast nich doskonale sprawdzają się przestrzenie wspólne, które można zaadaptować na miejsce zabaw dla dzieci lub wspólną salę do pracy (cowork).

Po pandemii wiemy już, że mieszkanie bez balkonu albo ogródka to więzienia. Powoli w Polsce pojawiają się też projekty z przestrzeniami wspólnymi. Tego są świadomi również deweloperzy inwestujący w colivingi (jako alternatywy dla akademików) lub miejskie spółki jak wrocławski TBS, który zbudował na osiedlu Nowe Żerniki budynek wielopokoleniowy, w którym znajdują się przestrzenie wspólne. Komercyjne colivingi to takie „aparthotele” z przestrzeniami wspólnymi, długoterminowym najmem i zewnętrznym operatorem. Są projektowane tak, żeby społeczność mogła spędzać czas wspólnie, ale szanowana jest też intymność, na przykład mieszkania wyposażone są w prywatne aneksy kuchenne. W przypadku projektu realizowanego we Wrocławiu na każdym piętrze budynku znajduje się jakiś rodzaj przestrzeni wspólnej, która ma ok. 50 m² do dowolnego zaaranżowania.

Początkowo colivingi były pomyślane jako rozwiązanie skierowane do określonych grup społecznych, na przykład do osób starszych, ludzi znajdujących się w jakimś procesie terapeutycznym lub przyjeżdżających do nowego miasta, a więc tych osób, które nikogo nie znają. Po pandemii, gdy pojawia się praca zdalna, colivingi mogą być atrakcyjne dla wszystkich.

Wciąż sytuacja zależy od tego, czy deweloper uzna, że dane rozwiązanie mu się opłaca. W książce stwierdziłaś, że zmiany blokuje dominacja rynku w mieszkalnictwie. Nie istnieją wytyczne nakazujące, by nowe budownictwo mieszkaniowe wyglądało w ten sposób. Czy nie należałoby uregulować ten obszar i wymusić tym samym na inwestorach takie rozwiązania?

Rynek reaguje, gdy zmieniają się oczekiwania klientów, dlatego wcześniej wspominałam o modelach finansowych, które upodmiotawiają kupujących. Nie ma w nich tego szantażu: „albo bierzesz to, co jest na rynku, albo nara”. Ta nowa filozofia zakłada też inne rozwiązania, jak na przykład nałożenie granicy na dowolne dysponowanie swoim mieszkaniem (w tym kierunku zmierza wyroku TSUE z zeszłego roku w sprawie platform oferujących wynajem krótkoterminowy). Kolejną kwestią jest na przykład nałożenie maksymalnej kwoty wynajmu mieszkania. Poza tym rynek też się samoreguluje. Dobrym przykładem promowania zrównoważonych rozwiązań w mieszkalnictwie jest certyfikat „Zielony Dom” Polskiego Towarzystwa Budownictwa Ekologicznego (PLGBC).

Uważasz, że zamrażanie czynszów jest potrzebne?

W Polsce? Z czasem to będzie nieuniknione, ale pewnie przyjmie to raczej formę systemu zachęt, a nie twardych regulacji. Można na przykład myśleć o wprowadzeniu programu dopłat do czynszów, tak jak „Mieszkanie na start”, z których mogą skorzystać nie tylko mieszkańcy nowych budynków, ale wszystkie osoby wynajmujące. Aby uniknąć spekulacji, musi być spełniony jeden warunek: określona maksymalna cena wynajmu mieszkania. W zamian za to rząd może zagwarantować, że jeżeli najemca znajdzie się trudnej sytuacji, otrzyma wsparcie w postaci dopłaty. Zachowanie płynności jest ważne, bo jeśli wynajmujemy komuś mieszkanie i lokator nie płaci, to tracimy pieniądze. I nawet jeśli umowę można rozwiązać, przyniesie to straty: niezapłacone czynsze, do tego zwykle remont mieszkania, który może potrwać dłużej niż kolejny miesiąc, a następnie szukanie nowego najemcy. Możliwe, że właściciele mieszkań zgodziliby się na niższe czynsze w zamian za pewność, że takich przestojów nie będzie, bo najemcy w razie trudności pomoże państwo.

Myśląc o regulacjach rynku najmu, trzeba rozumieć, że ryzykują obie strony, i to uwzględnić. Tak właśnie zrobił rząd podczas pierwszej fali pandemii, kiedy w ramach Tarczy Antykryzysowej wprowadził zakaz eksmisji do końca czerwca 2020 roku (i automatyczne przedłużenie umów najmu), a jako rekompensatę – dopłaty do czynszów. To dobre działanie, ale też i precedens. Był to pierwszy raz, kiedy pojawił się miękki mechanizm, który pozwalał w jakiś sposób wesprzeć prywatny rynek najmu i ustabilizować relacje między podmiotami.

Musimy rozwijać te mechanizmy, żeby stworzyć zróżnicowaną ofertę, w której można zarówno inwestować, jak i wynajmować długoterminowo bez konieczności inwestowania. W tym momencie mieszkania nadal się sprzedają, ale kupują je nie młodzi, a boomersi (pokolenie powojennego wyżu demograficznego). To osoby, które likwidują swoje oszczędności, bo są nisko oprocentowane. W praktyce oznacza to, że właściciele mieszkań z pokolenia naszych rodziców kupują kolejne mieszkania, by wynajmować je pokoleniu swoich dzieci (czyli naszym rówieśnikom) i dorabiać sobie na nich do emerytury. Fantazje niektórych młodych, że staną się takimi właścicielami jak ci wszyscy, którzy tworzyli ramy transformacji gospodarczo-ustrojowej w 1989 roku albo weszli w latach 90. do biznesu, to ułuda. Kolejne pokolenia nie będą miały dostępu do tak takich mieszkań, to szczęście mieli ich rodzice.

Wciąż karmimy się mitem szczęśliwego życia we własnym domku pod miastem. On też oddala od najmu.

Mówisz o suburbanizacji. To prawda, ale to też się zmienia. Można wskazać cały nurt tzw. powrotników, czyli ludzi, którzy nie chcą już dłużej dojeżdżać, więc sprzedają swoje domy, przenoszą się do miasta. Nowe mieszkania kupują głównie na rynku wtórnym, nie popełniają poprzednich błędów. Badania nad tym zjawiskiem prowadzi dr hab. Katarzyna Kajdanek z Uniwersytetu Wrocławskiego.

Czy coś jeszcze nas blokuje?

Blokuje nas to, że dyskusja o potrzebach Polek i Polaków jest w ogóle mało nieatrakcyjna dla społeczeństwa. Wedle danych GUS na mieszkanie przeznaczamy średnio 18% swoich zarobków. Dobrze wiemy jednak, że rzeczywistość jest inna. Statystyczny Polak nie istnieje. W praktyce znaczy to, że jedni płacą bardzo mało, a drudzy znacznie więcej, nieraz ponad połowę swoich dochodów. Najtrudniej mają młodzi przyjeżdżający do dużych miast, gdzie mieszkania są najdroższe. Priorytety nowej polityki mieszkaniowej powinny skupiać się na czterech grupach: osób młodych, emerytów, osób, które wypadły z rynku pracy, i rodzin. Nie można wrzucać ich do jednego worka.

Osoby starsze są często uwięzione w sporych mieszkaniach, których są właścicielami i których nie mogą utrzymać, bo ogrzewanie i prąd dużo kosztują. Duże rodziny należy wspierać, tutaj dobrym przykładem jest Wiedeń. Zdecydowano tam, że rodzinom wielodzietnym należy zagwarantować prawo do pozostania w mieście, gdyż są rozsadnikami suburbanizacji.

Tzw. więźniowie czwartego piętra to z reguły osoby po 60 roku życia. Czy przekonanie tych osób do przeprowadzki w starszym wieku nie jest trudne?

Badania pokazują zupełnie co innego. Mitem jest założenie, że osoba starsza nie jest w stanie wyprowadzić się z mieszkania, w którym obecnie mieszka. Ludzie mogą się przenieść, ale chcą zostać w tym samym sąsiedztwie. Ważne jest, aby nie rozbijać społeczności. Nie trzeba mieszkać w tym samym mieszkaniu.

Czyli jeden, dwa bloki dalej…

Albo piętro niżej! Po prostu zamiana na mniejsze mieszkanie. Mieszkania osób starszych mają różny status – własnościowe, spółdzielcze, część jest również komunalna, co utrudnia tworzenie prostych rozwiązań. Jedynym sposobem jest inwestowanie w dostawienie windy, bowiem dla niektórych starszych osób nawet pierwsze piętro może być kłopotliwe. Tego elementu – kompleksowej polityki senioralnej – brakuje w obecnym pakiecie mieszkaniowym. Nie ma zapisów, które gwarantują dostępność. W pierwszej wersji programu „Dostępność Plus” znalazł się punkt mówiący o tym, że 20% mieszkań powinno być dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami, ale zniknął, między innymi dlatego, że był skonstruowany w taki sposób, że nakładano pewne zobowiązania na konkretny program, a nie na cały rynek. Przykładem dobrze podejmowanych działań jest Wiedeń, w którym wszystkie mieszkania muszą być dostosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Wiedeńczycy inaczej myślą o dostępności niż my.

Czyli jak?

Jeśli w Wiedniu zapytasz, ile procent mieszkań jest tam dostosowanych do osób z niepełnosprawnościami lub ile spośród budynków to budynki pasywne, spotkasz się ze zdziwieniem. Tam dostępność i neutralność klimatyczna są czymś tak podstawowym, jak woda pitna w kranie – to po prostu standard. Tak samo powinno być u nas. To właśnie jest zmiana paradygmatu, o której mówimy.

Próżno jednak szukać wielu przykładów takich budynków czy osiedli w Polsce…

Przykłady można wskazać – na przykład TBS-y z colivingiem i miksem społecznym na Nowych Żernikach, dobrze zaprojektowanym osiedlu we Wrocławiu, o którym wspominałam. Możesz na to patrzeć jak na wyjątek albo jak na nowy trend. Uważam, że mamy do czynienia z tym drugim. Kolejny przykład to inwestycja warszawskiego TBS -u, Warszawa Południe, na rogu ul. Targowej i Skaryszewskiej, która też ma mieszkania dostępne dla osób z niepełnosprawnościami.

Jednocześnie większość powstających obecnie inwestycji nie spełnia tych kryteriów.

Funkcjonujemy w bardzo niedoskonałej rzeczywistości, ale musimy z tym jakoś żyć. Zresztą jak to mówił futurolog, William Gibson, „przyszłość już tu jest, ale nierówno rozdystrybuowana”. Powinniśmy wypatrywać jaskółek zmian i traktować je jako potencjalne przejawy lepszej przyszłości, którą możemy wzmacniać.

Jak długo musimy jeszcze czekać, aby wizja, którą roztaczasz w książce, stała się rzeczywistością?

Zależy, jak duża będzie presja społeczna. Mniej interesują mnie rzeczy, które są sprzeczne z wizją świata, do której dążę, niż te projekty, które zmieniają świat na lepsze. Poza wymienionymi należy do nich jeszcze gdański modelowy ekodom: pasywny budynek z colivingiem, skierowany do osób wychodzących z bezdomności, który pozwala przejść z czynszu socjalnego na czynsz komunalny i zostać tam już na zawsze – perełka, jeśli chodzi o model budowania niezależności i pewności siebie u najemców.

Nawet jeśli pierwsze inwestycje z „Mieszkania Plus” były uznawane za byle jakie?

Pierwsze z nich faktycznie były fatalne. Projekty kupowano na szybko, projektowano według starego paradygmatu. Rząd musiał coś pokazać, więc szedł na skróty i kupował, co było. Pierwszy projekt, który jest od początku do końca zinkubowany w ramach „Mieszkania Plus”, to Nowy Nikiszowiec w Katowicach. 500 mieszkań, ciekawa architektura, wewnętrzne dziedzińce, elementy sztuki w przestrzeni publicznej w postaci pięknej mozaiki. Właśnie trwa rekrutacja. To też przejaw nowej jakości.

Czy Nowy Nikiszowiec nie jest jednak modelowym przykładem inwestycji na suburbiach? To osiedle w lesie, ze słabą komunikacją miejską i trudnym dostępem do usług – do najbliższych sklepów jest co najmniej 1,5 kilometra. Podobnie jak budowane w ramach programu osiedle przy ul. Szwed-Śniadkowskiej w Krakowie, nieopodal autostrady A4. Są to inwestycje, które nie idą w parze z dogęszczaniem miasta, o którym wspomniałaś.

Lokalizacja to zawsze kompromis. Zresztą, jeśli spojrzeć na Katowice, to ten projekt nie jest gorszy niż większość osiedli z mieszkaniami własnościowymi. A na pewno ma lepszy układ samych budynków i jest ładniejszy. Władze Katowic nie troszczą się o rozwój przestrzenny gminy, więc trudno oczekiwać, żeby były tam działki, które są dobrze skomunikowane.

To wszystko dzieje się bardzo powoli. Pokazywanie pojedynczych jaskółek zmian nie przekona ludzi do zmiany paradygmatu. Dalej mają wierzyć na słowo? Od ogłoszenia przez premiera Mateusza Morawieckiego budowy 100 tysięcy mieszkań w 2018 roku przybyło ich przecież niewiele.

Jako społeczeństwo musimy pilnować kierunku tych zmian. Kiedy rodzi się dziecko, to też nie od razu oczekujesz, że będzie zasuwać na rowerze. Dajmy sobie czas, ale też nie bójmy się myśleć o odległej przyszłości. Bez ustawienia horyzontu na kolejne 30 lat nigdy nie wybudujemy niczego, co będzie się bardzo różnić od świata, który mamy za oknem.

Do tego mówienie wyłącznie o liczbie mieszkań jest pułapką, bo koncentrujemy się wtedy na liczbie, a nie na jakości. Nikt aktualnie nie mówi, że powstanie 100 tysięcy mieszkań, obecnie mamy próbę rebrandingu tego pomysłu, i całe szczęście. Mimo wszystko szkoda mi czasu na politykę nieufności wobec osób, które realizują ten program, i podważanie ich intencji. Ważne jest to, co w tej ustawie dobre. Należy to rozwijać. Bardzo liczę na ustawę o kooperatywach i na rozwiązania, które pozwolą inwestować w mieszkania bez konieczności ich kupowania. To mogą być różne formy tokenizacji albo inne rozwiązania, jak na przykład REIT-y.

Zobacz, świat się dość szybko zmienia. Dwa lata temu w ogóle nie odbylibyśmy takiej rozmowy, bo nie byłoby się czego złapać. Dziesięć lat temu, kiedy zaczęłam zajmować się mieszkaniówką, TBS-y były niewidoczne w dyskursie – naszą jedyną agendą były mieszkania komunalne. Tematem była też reprywatyzacja – tragiczny los kilkudziesięciu mieszkanek i mieszkańców w kilku dużych miastach. W ogóle nie było wtedy mowy o tych wszystkich rzeczach, o których dzisiaj mówimy – jakichś seniorach, optymalizacji kosztów, zielonych certyfikacjach. A dziś to mamy. To proces. Obserwujemy go i faktycznie widzimy, że jest niedoskonały. Musimy jednak zrozumieć, że jest to pewien kompromis, połączenie idei i wizji z rzeczywistością (w tym prawną), w której żyjemy. Nie oczekujmy od machiny administracyjnej, że wręczy nam coś, co jest idealnym produktem, który spełni oczekiwania wszystkich. Nie stanie się tak nie dlatego, że urzędnicy nie czytają nam w głowach, ale dlatego, że po prostu  pewne rzeczy ich ograniczają.