Polityka planowania przestrzennego, budownictwa i mieszkaniowa na trójkę z minusem [RZĄD POD LUPĄ 2018]

Założenia programu Mieszkanie Plus były nierealne, a większość rozpatrywanych działek nieprzydatna dla realizacji celów. Przyjęcie ustawy, nazwanej potocznie „Lex deweloper”, która miała umożliwić sprawną realizację zabudowy mieszkaniowej na terenach poprzemysłowych, powojskowych i rolnych położonych w granicach miast, może znacząco niekorzystnie wpłynąć na porządek i ład przestrzenny. 

Narodowy Program Mieszkaniowy +/-

Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM) stanowi politykę mieszkaniową państwa i jest jednym z narzędzi służących realizacji Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju. Celem programu jest zwiększenie dostępności mieszkań, zwłaszcza dla rodzin o przeciętnych i niskich dochodach. Aktualnie NPM jest realizowany poprzez Mieszkanie Plus oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem.

Do programu Mieszkanie Plus zgłosiło się około 80 miast. Dotychczas udostępniono najemcom 500 mieszkań, a dla wielu inwestycji w dużych i małych miejscowościach rozpoczęto prace projektowe. Część inwestycji jest w trakcie budowy, wszystkie realizowane są jako inwestycje komercyjne. Budowane są głównie na gruntach pozyskanych od właścicieli prywatnych oraz od samorządów. W inwestycje zaangażowano środki z budżetu państwa, lecz dotychczasowy efekt odbiega znacząco od przyjętych założeń. Czynsze proponowane najemcom są porównywalne z rynkowymi, a zasady najmu nie są wyjątkowo korzystne dla najemców. Zwiększenie dostępności mieszkań dla rodzin o przeciętnych i niskich dochodach w 2018 nie zostało więc zrealizowane.

Założenia programu były nierealne, a większość rozpatrywanych działek nieprzydatna dla realizacji celów. Przepisy regulujące działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) nie umożliwiły sprawnego przekazywania gruntów publicznych. Na potrzeby realizacji polityki mieszkaniowej rozpoczęto cykl poprawek w przepisach. W lipcu uchwalono ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, która według Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju „redukuje bariery prawne ograniczające rozwój mieszkalnictwa ze szczególnym uwzględnieniem barier planistycznych”. Przyjęcie ustawy, nazwanej potocznie „Lex deweloper”, ma pozwolić na sprawną realizację zabudowy mieszkaniowej na terenach poprzemysłowych, powojskowych i rolnych położonych w granicach miast. Ustawa może znacząco niekorzystnie wpłynąć na porządek i ład przestrzenny. Przemieszanie trybów postępowań i kompetencji zdecydowanie dezorganizuje system prawny. Nieprecyzyjne zapisy ustawy mogą skutkować wydłużeniem terminów i kierowaniem uchwał do sądów. Istnieje ryzyko, że nowa zabudowa, lokalizowana poza terenami zwartej zabudowy, będzie kolidować z wcześniej wprowadzonymi restrykcjami ograniczającymi jej rozproszenie.

Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, poprzez m.in. tworzenie gminnego budownictwa mieszkaniowego, należy do zadań samorządu gminnego, nie administracji rządowej. Koszty zmian przepisów poniosą samorządy terytorialne, lecz bez gwarancji uczestnictwa w tworzeniu i dysponowaniu zasobem mieszkaniowym.

Kolejną regulacją będącą odpowiedzią na nieprzewidziane wysokie koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych jest ustawa o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, wprowadzająca dopłaty do czynszów najmu. W przygotowaniu są również dalsze zmiany w przepisach regulujących działalność KZN, ułatwiające pozyskanie nieruchomości na potrzeby realizacji zabudowy mieszkaniowej.

NPM wygląda jak start-up: ma szanse rozwinąć się w przyszłości z korzyścią dla społeczeństwa, pod warunkiem że nie popełni rujnujących błędów, do których należą koszty nieadekwatne do celu, niedostateczna wiedza i umiejętności, zbyt długi czas implementacji pomysłów. Z uwagi na wysokie ryzyko niepowodzenia budowy tanich domów i mieszkań, publiczna polityka mieszkaniowa winna być poddawana ewaluacji ex post i ex ante, na wzór projektów unijnych.

Zabrakło łatwo dostępnej i transparentnej informacji na temat zasad działania i planów realizacyjnych mieszkaniowej polityki publicznej.

Reforma procesu inwestycyjnego +/-

Minister pracuje aktualnie nad usprawnieniem przepisów regulujących proces inwestycyjno-budowlany. Pomimo braku założeń do reformy procesu inwestycyjnego, które pojawiły się dopiero pod koniec roku, zmiany w prawie budowlanym i ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym następowały kilkukrotnie. Uprzednio do założeń przyjęto też ustawę „Lex deweloper”.

Prace nad zmianą systemu prawnego toczą się wielotorowo, niekoniecznie w sposób skoordynowany. Przykładem braku konsekwencji jest wprowadzenie specustawą indywidualnych uchwał dla lokalizacji zabudowy mieszkaniowej, przy założeniu wyłączenia z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym dla zabudowy mieszkaniowej. Chaotyczność zmian oraz eksperymentalne formy przepisów tymczasowych wzbudzają poczucie niepewności i nie wpływają bynajmniej pozytywnie na ład przestrzenny.

W podjętych działaniach brakuje rzetelnej oceny obowiązującego systemu prawnego, co sprawia, że założenia reformy nie mogą zyskać pełnej aprobaty społecznej. Uzasadnienie proponowanych zmian w przepisach prawa winno odnosić się zarówno do problemów, jak i mocnych stron przedmiotu reformy.

Jednocześnie trzeba pamiętać, że zmiana w proponowanym kształcie wiąże się z przyznawaniem lub odbieraniem społecznego i ekonomicznego przywileju, jakim jest prawo do zabudowy. Z kolei odbieranie przywilejów, jako wyraz naruszenia umowy społecznej, wiąże się m.in. z odszkodowaniami z budżetu samorządu terytorialnego.

Średnie miasta +

Do cennych inicjatyw rządowych należy zaliczyć zainteresowanie mniejszymi jednostkami osadniczymi. Pakiet dla średnich miast, realizowany poprzez fundusze unijne, doradztwo i kontakty z miastami, jest jednym z projektów strategicznych rządowej Strategii na rzecz Odpowiedzialnego Rozwoju i ma na celu wsparcie obszarów, z których następuje odpływ ludności.

Instytucje –

W 2018 została powołana spółka Polskie Domy Drewniane (PDD). Przejmowanie roli dewelopera przez rząd budzi wątpliwości co do trafności przyjętego kierunku działań. W przypadku powołania PDD warto zadać pytanie, czy administracja rządowa nie powinna koncentrować się na przygotowywaniu projektów aktów prawnych i tworzeniu podstaw realizacji polityk publicznych zamiast zdobywać doświadczenia w roli dewelopera. Brakuje powszechnie dostępnych informacji wyjaśniających zakładane cele i uzasadniających przyjęte działania. Być może rzetelna informacja rozwiałaby wątpliwości.