Trzy postulaty do władz Krakowa – jak nie zmarnować potencjału Wesołej?

Krakowska dzielnica Wesoła, w której obecnie funkcjonuje Szpital Uniwersytecki, to ostatnia szansa na rozwój centrum Krakowa i utworzenie nowych przestrzeni do mieszkania i życia. Wyprowadzka szpitala oznacza zmianę wielkiego fragmentu miasta. Władze Krakowa niestety bagatelizują problem i odpowiadają, że rozwiązaniem dla Wesołej będzie plan miejscowy. Po wielu dyskusjach i debatach jesteśmy pewni, że miasto musi wykupić ten teren i za pomocą aktywnej urbanistyki wziąć na siebie rolę koordynatora zagospodarowania tej przestrzeni. Tylko w taki sposób może powstać dobra przestrzeń dla wszystkich krakowian!

Kiedy kilka tygodni temu opublikowaliśmy tekst Inne miasto jest możliwe? Przyszłość krakowskiej dzielnicy Wesoła, nie zakładaliśmy, że wywołamy w Krakowie aż taką burzę. Pełna sala na naszych debatach, dziesiątki telefonów od dziennikarzy i polityków z różnych partii, artykuły we wszystkich lokalnych mediach, czy wreszcie skierowany do nas list wiceprezydent miasta, Elżbiety Koterby. To wszystko pokazuje, że nasz apel o pobudkę i przemyślane zaplanowanie rozwoju poszpitalnych terenów trafił w sedno.

Urzędnicy muszą zmienić kurs

Po wielu dyskusjach z ekspertami i mieszkańcami jesteśmy pewni, że jeżeli władze Krakowa nie dostrzegą potencjału Wesołej i utrzymają swoje działania wobec tej dzielnicy, to zmarnują ostatnią szansę rozwojową śródmieścia. Prezydent Jacek Majchrowski oraz jego zastępca Elżbieta Koterba nie mają uzasadnienia dla swojej bierności w sprawie Wesołej przez ostatnich 7 lat. Należy postawić sprawę jasno: to przez ich zaniedbanie musimy teraz walczyć, by temat zaistniał w debacie publicznej, to przez ich zaniedbanie unikalna dzielnica szpitalna jest zagrożona chaotyczną zabudową.

Mało kto wierzy dziś zapewnieniom pani wiceprezydent Elżbiety Koterby, która uspokaja, że plan zostanie uchwalony przed przeprowadzką szpitala w IV kwartale 2019 roku. By tak się stało, urząd będzie musiał pobić rekord – dotychczas dla obszaru z centrum Krakowa nie trwało to krócej niż dwa lata.

Ten schemat powtarza się po raz kolejny – plan miejscowy jest sporządzany na ostatnią chwilę, gdy zmienia się właściciel terenów. Procedura planistyczna zamienia się w walkę z czasem i w grę „kto kogo przechytrzy” między urzędem i deweloperem, na której tracą wszyscy.

Jakie były efekty takich spóźnionych decyzji? W wielu przypadkach opóźniony plan skutkował chaotyczną zabudową – deweloper otrzymywał zgodę na budowę na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetki) kilka dni przed wejściem planu w życie. Z drugiej strony, takie działanie władz buduje zły wizerunek w oczach poważnych inwestorów oczekujących rzetelnego partnera i jasnych zasad gry.

Plan zagospodarowania nie wystarczy

Po pierwsze, Wesoła to ostatnia szansa na rozwój centrum Krakowa, dlatego wymaga podjęcia przez władze nadzwyczajnych działań, a nie jedynie zezwolenia na zabudowę na podstawie planu miejscowego. Włodarze miasta muszą zrozumieć, że jeżeli nie wyjdą ze swojej strefy komfortu i nie zastosują bardziej wyrafinowanych rozwiązań to Wesoła skończy jak Ruczaj czy Zabłocie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) to od 2003 roku podstawowe narzędzie planistyczne w Polsce. I niestety ma wiele słabych stron, które często są przedmiotem krytyki.

Największą wadą planów miejscowych jest ich „sztywność”, która de facto uniemożliwia tworzenie zespołów wielofunkcyjnej zabudowy miejskiej. Nie ma się co łudzić, że stworzenie planu dla fragmentu pola będącego mozaiką działek wielu deweloperów cudownie sprawi, że powstanie tam spójny fragment miasta. Aby stworzyć żywą i funkcjonalną przestrzeń konieczny jest udział strony publicznej – reparcelacja działek, wyznaczenie nowych dróg, placów i parków.

Dlatego rozwiązaniem zalecanym przez autorów projektu Polskiej Polityki Architektonicznej, jest urbanistyka aktywna, zwana też operacyjną. Przykładem jej działania w praktyce jest opisana w artykule Inne miasto jest możliwe? Przyszłość krakowskiej dzielnicy Wesoła dzielnica Caserne de Bonne we francuskim mieście Grenoble. To podstawowy sposób budowy miasta w rozwiniętych państwach Europy. Nowe dzielnice powstają przy współpracy sektora publicznego i prywatnego – jest jasno określony czas realizacji kolejnych etapów, skuteczne konsultacje społeczne oraz jeden, najczęściej publiczny koordynator.

Przeprowadzenie takiego procesu ułatwiają odpowiednie przepisy, na razie nie istniejące w polskim prawie, gdyż dopiero Kodeks Urbanistyczny ma wprowadzić Obszary Zorganizowanego Inwestowania (OZI). Czy to oznacza, że władze samorządowe mają „związane ręce”? Bynajmniej – wiele zależy od ich wizji, inicjatywy i zaangażowania. Gdańsk realizuje zabudowę Wyspy Spichrzów w oparciu o Partnerstwo Publiczno-Prywatne, w Polsce są także przykłady mniejszych miast, które zdobyły się na realizację spójnego fragmentu miasta.

Warty uwagi jest przykład 60-tysięcznego Tczewa. Władze miasta pozyskały tam od wojska teren o powierzchni 19 ha – a zatem podobnej wielkości jak tereny krakowskiego szpitala uniwersyteckiego. W porę dostrzeżono ich atrakcyjność inwestycyjną. Wizja, która powstała w głowach włodarzy przedstawiała się nader inspirująco – po szeregu analiz stwierdzili, że powstanie tam Nowe Centrum Tczewa. „Nie zależy nam na przeciętnym graczu. Teren jest bardzo atrakcyjny. To ostatnie takie niezabudowane miejsce w samym sercu Tczewa. Sprzedać jest łatwo, ale nie chodzi tylko o zarobek, a stworzenie czegoś naprawdę atrakcyjnego dla miasta” – mówił prezydent Tczewa, Mirosław Pobłocki. Nie poprzestano na słowach. Koncepcję urbanistyczną wyłoniono w konkursie – składała się na nią zarówno seria atrakcyjnych wizualizacji, model, jak i projekt planu miejscowego.

Gdy plan wszedł w życie, jego autorzy otrzymali nagrodę ministra za najlepsze opracowanie planistyczne roku w Polsce. „Zgodnie z koncepcją urbanistów, nieruchomość została podzielona na trzy strefy. Na południu zlokalizowany ma być nieuciążliwy przemysł, strona południowo-wschodnia to miejsce na mieszkania i usługi. Najbardziej reprezentacyjna będzie część północna, od strony ul. Wojska Polskiego – tam, gdzie dzisiaj znajduje się budynek byłych koszar. Będzie to centrum, być może z małym rynkiem i usługami, które sprawią, że dzielnica będzie żyła także po zamknięciu biur i zakładów pracy” – wyjaśniała Małgorzata Mykowska, rzeczniczka tczewskiego ratusza. Projekt w Tczewie powstał jako spójna oferta dla inwestorów z własną stroną internetową i zespołem odpowiedzialnym za negocjacje. Obecnie wchodzi w fazę realizacji.

Przykład Tczewa uzmysławia, że szukając inspiracji nie musimy spoglądać z zazdrością do krajów Europy Zachodniej. Włodarze tego niewielkiego miasta pokazali, że tradycyjne argumenty krakowskich urzędników są fikcją, a twierdzenie, że system prawny wymaga zmian i nie wystarcza do prowadzenia polityki przestrzennej jest zwykłą wymówką dla braku wizji i skuteczności.

Nie zgadzamy się na monofunkcyjność

W toku dyskusji o Wesołej nie rozmawialiśmy tylko o narzędziach, ale również o tym jak poszpitalne tereny powinny w przyszłości wyglądać. Jeżeli MPZP zostanie uchwalony, największym zagrożeniem dla Wesołej będzie narzucona przez plan monofunkcyjność. Tymczasem we współczesnej, zrównoważonej urbanistyce niezbędne jest zróżnicowanie funkcji. W niedawnym wywiadzie wiceprezydent Koterba stwierdziła, że na tym obszarze nie ma miejsca na zabudowę mieszkaniową – jedynie usługi i taki też zapis znajdzie się w planie miejscowym. Owszem, w obowiązującym Studium (z którym musi być zgodny sporządzany plan) większość Wesołej otrzymała przeznaczenie usługowe.

Należy pamiętać, że Studium wskazuje ogólny kierunek rozwoju danego obszaru. Dlatego nic nie stało na przeszkodzie, by pobliski Browar Lubicz – udany przykład rewitalizacji – oferował nowe mieszkania oprócz powierzchni biurowej. Usługi powinny być głównym przeznaczeniem, ale na pewno nie jedynym. Jedna funkcja nie stworzy dobrej dzielnicy.

Wizję miasta wiceprezydent Koterby dobrze oddaje plan miejscowy jej autorstwa z 2004 roku dla obszaru dawnych zakładów Bonarka. Jest on zupełnym przeciwieństwem nagrodzonego planu z Tczewa. Zamiast starannie wyznaczonych ulic, placów i miejskich pierzei, znaczną część planu pokrywa plama podpisana „teren usług wielofunkcyjnych”. Dopuszczalna wysokość zabudowy – 30 m (tyle co 12 kondygnacyjny blok). Inwestor zachęcony tak nieprecyzyjnym planem stawia największą galerię handlową w województwie i park, rzecz jasna, biurowy.

W pierwszych miesiącach po otwarciu „Bonarka City Center” Kraków zyskał paraliż komunikacyjny okolicy – a w kolejnych latach – kolejne biurowce rozlewające się w granicach nieregularnej plamy „usług wielofunkcyjnych”. Oznacza to oczywiście tysiące dobrze płatnych miejsc pracy – jednak te same korporacje w Wiedniu, Pradze czy Berlinie wynajmują budynki biurowe zintegrowane z miastem, a nie monofunkcyjną „wyspę”. Opóźnienia autobusów na pobliskiej ulicy Kamieńskiego przez lata, do czasu wyznaczenia buspasa, sięgały 40 minut, zaś teren, wyznaczony w planie pod park dziś przypomina raczej dzikie śmietnisko.

W ciągu ostatnich 10 lat żaden plan z Krakowa nie został choćby wyróżniony w konkursie. To uzasadnia nasze obawy, że problemem Krakowa jest nie tylko niedobór – ale i jakość planów miejscowych.

Bez wykupu się nie obejdzie

Niestety, od wielu lat władze Krakowa opacznie rozumieją swoją rolę zarządzania dobrem miasta i wyprzedają kolejne działki i lokale, łatając dziurę w budżecie. Zakup nowych terenów spotyka się z wyjątkową niechęcią. Dla przestrzeni miasta nie przynosi to dobrych efektów. Wystarczy przytoczyć przykład Ruczaju – najpierw dano przyzwolenie na nieskoordynowaną zabudowę deweloperską, a dopiero dekadę po fakcie próbowano zabezpieczyć niezabudowany skrawek zieleni planem miejscowym pod park. Stąd nasz apel, by nie powtórzyć tych błędów na Wesołej i w porę wykupić grunty. Wtedy swój udział w urządzeniu na nowo będzie mógł mieć sprawnie funkcjonujący Zarząd Zieleni Miejskiej.

Nie ma się co oszukiwać. Aby stworzyć zrównoważoną dzielnicę niezbędne jest wykupienie terenów poszpitalnych przez stronę publiczną. Prywatni inwestorzy nie zadbają o zieleń, odpowiedni układ ulic i jakość przestrzeni publicznej. Jest to naturalna rola miasta i jego przedstawiciele muszą zrozumieć, że mieszkańcy tego od nich oczekują. Miasto Kraków powinno bezwzględnie włączyć się do rozmów z Uniwersytetem Jagiellońskim i Skarbem Państwa – oraz starać się o zakup tych terenów.

Władze Krakowa powinny odpowiedzieć sobie na pytanie – czy chcą, by wspomnienie po ich rządach nie ograniczało się do ponurych żartów z betonowania Ruczaju. W temacie urbanistyki, sprawa Wesołej jest ostatnią przed wyborami, w której Jacek Majchrowski i Elżbieta Koterba mogą się wykazać.