Wszystkie grzechy krakowskich władz

Panuje decyzyjny hedonizm. Nienasycona zachłanność budowlana skutkuje zabudowywaniem coraz większych powierzchni miasta w sposób nieracjonalny, wbrew wszelkim zdroworozsądkowym i naukowym argumentom. Prasa huczy o kolejnych incydentach budowlanych. Pod adresem magistratu padają poważne zarzuty nadużycia prawa. Prezydent Majchrowski zamiast kierować swój gniew w stronę deweloperów, którzy bezkarnie i bezmyślnie zabudowują Kraków, kieruje go w stronę tych, którzy mają pełne prawo domagać się wyjaśnień.

W marcu 2018 r. odbyła się nadzwyczajna sesja Rady Miasta Krakowa poświęcona zagadnieniom planowania przestrzennego miasta. Efektem ustaleń sesyjnych było zobowiązanie prezydenta Jacka Majchrowskiego do przygotowania oraz przekazania do publicznej wiadomości wyjaśnień oraz informacji w temacie kontrowersyjnych decyzji administracyjnych, jakie prezydent podejmował w związku z zabudową Krakowa. Radni i mieszkańcy zaniepokojeni losem swojej metropolii mieli okazję zadać pytania dotyczące polityki przestrzennej prowadzonej przez krakowski magistrat. Głos w sprawie zabrał również sam prezydent. Przytoczone poniżej fragmenty jego wypowiedzi, które padły w czasie sesji Rady Miasta oraz w udzielonym tego samego dnia wywiadzie radiowym pokazują, jakim sposobem myślenia urząd kieruje się podejmując istotne dla życia krakowian decyzje. Za grzechy magistratu pokutować muszą niestety szeregowi mieszkańcy Krakowa.

I

„Ja mam takie wrażenie czasami, że niektórzy albo nie czytali przepisów albo je czytali bez zrozumienia. Albo jeżeli je zrozumieli, to nie chcą ich przyjąć do wiadomości. No jakoś tak wykorzystują je na swój własny polityczny pożytek. Mogę powiedzieć, że moim zdaniem ta sesja nie ma charakteru merytorycznego, w dużej mierze ma charakter polityczny”.
Jacek Majchrowski

Prasa huczy o kolejnych incydentach budowlanych. Pod adresem magistratu padają poważne zarzuty nadużycia prawa. Prezydent zamiast kierować swój gniew w stronę deweloperów, którzy bezkarnie i bezmyślnie zabudowują Kraków, kieruje go przeciwko radnym i mieszkańcom.

Polityka urbanistyczna to jedna z kluczowych polityk w mieście. Jest rzeczą oczywistą, że dyskusja na ten temat to też polityka i nie ma w tym nic złego. Co jednak najważniejsze, pozbawiona funkcjonalnej i estetycznej kontroli krakowska polityka przestrzenna uderza w jakość środowiska życia, przestrzeni mieszkalnej, a co za tym idzie, również miejskiej i podmiejskiej.

Fatalna kondycja architektury i urbanistyki w Krakowie jest faktem. Efekty prowadzonej polityki przestrzennej widoczne gołym okiem są szkodliwe dla mieszkańców i dla tkanki urbanistycznej miasta. Skutki złej urbanistyki są dla miasta tym, czym syndromy choroby dla organizmu człowieka: z wolna go atakują i nie pozwalają mu właściwie funkcjonować. Już kilka wieków temu wiedział o tym Witruwiusz nie bez przyczyny umieszczając w triadzie obok piękna, użyteczność i trwałość. Przenikliwość współczesnych nie sięga tak daleko. Wkrótce będziemy w coraz bardziej dotkliwy sposób odczuwać konsekwencje kulejącego sterowania procesami budowlanymi zachodzącymi w mieście (albo raczej jego braku?). Problemy przestrzenne wykroczą poza kwestie smogu i korków.

II

 „Decyzje wydawane w sprawie WuZetek i pozwoleń na budowę nie są decyzjami uznaniowymi. Nie można odmówić inwestorowi wydania decyzji WZiZT czy decyzji pozwolenia na budowę, jeśli spełni wszystkie warunki stawiane ustawą. Jeżeli je spełni, to my musimy taką decyzję wydać”.
Jacek Majchrowski

W 2017 roku Magistrat wydał 157 decyzji o pozwoleniu na budowę bloków i osiedli. W niewielkim uproszczeniu to jedna decyzja co drugi dzień, czyli całkiem sporo. Nie byłoby w tym nic złego, gdyby Kraków stawał się dzięki temu miastem lepszym i piękniejszym. Tak się niestety nie dzieje. Prowadzona polityka urbanistyczna skierowana jest na ilość, a w znakomitej większości przypadków nie towarzyszy jej ani jakość, ani nawet poprawność.

Panuje decyzyjny hedonizm. Nienasycona zachłanność budowlana skutkuje zabudowywaniem coraz większych powierzchni miasta w sposób nieracjonalny, wbrew wszelkim zdroworozsądkowym i naukowym argumentom. Władze działają tak, jakby metoda nie miała znaczenia, skutek miał nie nastąpić, a przyszłość miała nigdy nie nadejść. Tymczasem paraliż nastąpi szybciej niż nam się wydaje.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) to instrument polityki planistycznej, który w dużej mierze przyczynił się do degradacji przestrzeni polskich miast za sprawą jej złego uregulowania prawnego. Fakt ten wykorzystują urzędnicy. WZiZT stała się ich kozłem ofiarnym i najbardziej wyświechtanym sposobem usprawiedliwienia dla podejmowanych rozstrzygnięć i postępującej w ich wyniku krakowskiej nędzy przestrzennej.

Zasadniczy zarzut, jaki wysuwa się pod adresem WZiZT, to że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie formułuje wymogu zgodności tejże decyzji ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy. Obowiązek taki sformułowany jest expressis verbis jedynie w odniesieniu do planu miejscowego (MPZP). WZiZT nie jest dobrym narzędziem prawnym. Traktowanie „wuzetek” jako jedynego źródła zła, którego tragicznemu działaniu nie można zapobiec, to gruba przesada. Miasto ma prawne możliwości bronienia się przed możliwymi fatalnymi skutkami WZiZT i przeciwdziałania chaosowi przestrzennemu.

Po pierwsze, w praktyce urząd nie ma absolutnego obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a procedura wydawania pozwoleń na budowę może być w różny sposób przedłużana.

Po drugie, jeżeli dochodzi do wydania takiej decyzji, to czym rzeczywiście skutkuje wspomniany powyżej brak wymogu zgodności WZiZT z SUiKZP? Studium nie ma charakteru prawnego i jest wizją określająca przyszłe przeznaczenie terenów. Decyzja WZiZT natomiast to dokument prawnie wiążący określający między innymi parametry inwestycji i jej estetykę. Zakresy tych narzędzi nie są takie same, więc wymóg zgodności jest nie do końca trafiony, częściowo chybione są zatem również zarzuty pod jego adresem.

Po trzecie, należy pamiętać, że prawo formułuje warunki wydania WZiZT, które oceniają urbaniści. WZiZT na podstawie tejże oceny tworzą urbaniści. Ci sami urbaniści mają otwartą ścieżkę odwoławczą, dzięki której mogą chronić ład przestrzenny. Wymóg uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, formułuje art. 1 ust.2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Urzędnicy-urbaniści zdają się całkowicie zapominać o jego istnieniu. Tymczasem każda ustawa obowiązuje w całości, a nie jedynie w częściach. Może zatem również pod adresem urbanistów, a nie jedynie regulacji prawnej (wcale nie idealnej!) należy formułować pytania, wątpliwości i zastrzeżenia?

Po czwarte, niezwykle istotna kwestia w procedurze wydawania WZiZT to ustalenie granic tzw. obszaru analizowanego. Obszar analizowany to taki, którego funkcja zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Parametry obszaru analizowanego warunkują rezultat badania dotyczącego wnioskowanej przez inwestora zabudowy i rozstrzygnięcie w tym zakresie wydawane w decyzji WZiZT. Granice tego obszaru wyznacza nie kto inny, lecz również rzeczeni urbaniści.

Aktualna konstrukcja prawna sankcjonuje decyzyjność prezydenta miasta w zakresie ustalania maksymalnych granic wspomnianego obszaru. W praktyce: daje mu narzędzie w postaci nieograniczonej przepisami prawa decyzyjności w kwestii określania przesłanek wpływających na zagospodarowanie objętego wnioskiem terenu.

Po piąte – z pomocą magistratowi przychodzi również orzecznictwo sądowe. Pod warunkiem oczywiście, że przestanie się je traktować wybiórczo. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy podkreślił, że zarówno miejscowy plan zagospodarowania terenu, jak i decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, tworzą określony ład przestrzenny. Stanowi on wartość w życiu społecznym, ponieważ obywatele w swoich decyzjach życiowych kierują się kształtem otaczającej ich przestrzeni i miejscem, w którym przyjdzie im żyć i mieszkać (wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 8 grudnia 2008 r., II SA/Bd 696/08).

Najwyższy Sąd Administracyjny orzekł z kolei, że intencją określenia ustawowych przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu było zagwarantowanie ładu przestrzennego poprzez przeciwdziałanie rozproszeniu zabudowy i dostosowanie jej do istniejącego otoczenia (wyrok NSA z dnia 6 maja 2010 r., II OSK 710/09 ).

Kropką nad „i” niech będzie wyrok NSA z (z dnia 6 sierpnia 2009 r., II OSK 1250/08; LEX nr 552846), w którym sąd stwierdził, że ustalenia decyzji WZiZT winny być zgodne z ustaleniami studium, czyli że wydanie decyzji WZiZT stojącej z nim w sprzeczności jest niedopuszczalne. Choć wyrok ten budzi kontrowersje w doktrynie, to wskazuje urzędnikom-urbanistom, jaki kierunek postępowania jest właściwy biorąc pod uwagę zasady systemu planowania przestrzennego w demokratycznym państwie prawnym.

Kierunek orzecznictwa to oczywiście nie matematyczna stała. Miasto jest tym podmiotem, który poprzez właściwe uzasadnienie swego stanowiska w kwestii danej inwestycji może mieć bardzo silny wpływ na zmianę tego kierunku w walce o dobro swoich mieszkańców. Taką walkę ma obowiązek za każdym razem podejmować.

Podsumowując: nie jest tak, że MPZP jest tym jedynym dobrym, właściwym narzędziem, a WZiZT czarną owcą systemu. Oczywiście „wuzetki” mogą zostać do takiej roli sprowadzone i wypełnione po brzegi deweloperskimi przywilejami działającymi na niekorzyść miasta. Oba nadmienione narzędzia zostały jednak stworzone po to, by chronić ład przestrzenny.

III

„Proszę Państwa, miasto próbuje zahamować inwestycje, które uważa za szkodliwe dla otoczenia, które są czasami nieodpowiednio skomunikowane. Są miejsca gdzie brakuje infrastruktury, szkół, przedszkoli i samorządowe kolegium odwoławcze i sądy administracyjne stają wtedy po stronie inwestora i uchylają decyzję urzędu. Nawet jeżeli podnosimy, że budowane osiedle jest osiedlem wyłącznie sypialnią, nawet bez przedszkola, beż szkoły, bez niczego, a są takie duże osiedla – inwestor się odwołuje i sądy mu przyznają rację. Niestety taka jest praktyka”.
Jacek Majchrowski

Gmina rzeczywiście nie jest uprawiona do wniesienia do sądu administracyjnego skargi na decyzję administracyjną samorządowego kolegium odwoławczego (SKO) wydaną w wyniku rozpatrzenia odwołania od decyzji wydanej w I instancji przez prezydenta miasta (postanowienie NSA z 17 stycznia 2008 r., sygn. akt II GSK 342/07).

Nie jest jednak prawdą, że wzruszenie takiej decyzji to przeszkoda nie do pokonania. Otóż władze gminy mogą się zwrócić do właściwej miejscowo prokuratury o zaskarżenie niekorzystnej dla gminy decyzji administracyjnej organu II instancji. Zgodnie z art. 8 i art. 50 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 3 § 1 pkt 7 ustawy z dnia 28 stycznia 2016 r. Prawa o prokuraturze prokurator może zaskarżyć do sądu niezgodne z prawem decyzje administracyjne oraz brać udział w postępowaniu sądowym w sprawach zgodności z prawem takich decyzji.

Zadaniem gminy jest odpowiednie, pełne uzasadnienie prośby o wniesienie skargi i przedstawienie zasadności swoich zarzutów. Prokurator inicjuje postępowanie administracyjne oraz postępowanie przed sądem administracyjnym, a także bierze udział w tych postępowaniach, jeżeli wymaga tego ochrona praworządności, a w szczególności, gdy naruszenie prawa lub bezczynność organu narusza interes Rzeczypospolitej Polskiej lub interes społeczny, o czym mówi § 367 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 7 kwietnia 2016 r. Regulamin wewnętrznego urzędowania powszechnych jednostek organizacyjnych prokuratury.

Natomiast w kwestii „sądów administracyjnych trzymających stronę inwestorów” pożądanym byłoby uznawanie wyroków sądowych przez urząd i zaprzestanie działań wbrew wydawanym sentencjom. W prasie pojawiły się informacje będące wynikiem śledztwa dziennikarskiego, wedle których krakowskiemu magistratowi nieobce jest działanie na granicy prawa i wbrew wyrokom sądowym wykazującym błędy popełnione przez urzędników i zakazującym budowy.

Może w świetle powyższego urzędnicy powinni rzadziej używać pieczątki „zgodnie z wnioskiem”, a częściej decydować się na blokowanie kontrowersyjnych decyzji? Może czas zacząć wykorzystywać bogate spectrum kruczków prawnych na korzyść miasta, a nie na korzyść deweloperów oraz oddawanie spraw właśnie w ręce sądów?

IV

„Mieszkania w Krakowie są potrzebne, tego nie należy ukrywać. Są potrzebne wielu tysiącom ludzi. Najlepszym dowodem jest zresztą to, że skoro one są budowane to są kupowane. Ludzie, którzy tu mieszkają chcą sobie kupić mieszkanie albo ludzie, którzy przychodzą tu do pracy, kończą studia, także kupują sobie mieszkania. Dla nich jest to spełnienie marzeń. To są, proszę Państwa, nowi podatnicy dla Krakowa, ale to jest także napędzanie, to są tysiące miejsc pracy. Branża budowlana jest tym działem inwestycji, który powoduje największą ilość miejsc pracy. Ludzie w Krakowie chcą mieszkać, chcą pracować, chcą tu wychowywać swoje dzieci. Państwo pamiętacie, były niedawno robione ogólnopolskie badania, z których między innymi wynikało, że ponad 80% mieszkańców Polski chciałoby mieszkać w Krakowie”.
Jacek Majchrowski

Enrique Peñalosa, charyzmatyczny burmistrz Bogoty, na pytanie „Czym jest dobre miasto?” odpowiada, że „łatwiej powiedzieć, czym jest ono dla szczęśliwego goryla niż dla szczęśliwego dziecka”. Prezydentowi Krakowa wyrokowanie w tej kwestii przychodzi wyjątkowo łatwo.

Budowanie nieuzasadnionej glorii na bazie statystycznego grafu, jedynie w oparciu o dane statystyczne, jest dużym błędem i uproszczeniem. Wyzwania, przed którymi stoi Kraków są zbyt poważne, aby można je było potraktować zaledwie liczbowo, dotyczy to również mieszkalnictwa.

Wypracowanie określonych wskaźników to zaledwie część sukcesu. O pełnym można mówić w sytuacji, gdy rezultatem jest stworzenie dobrego, zdrowego środowiska mieszkaniowego, wysokiej jakości przestrzeni mieszkalnej i sprzężonej z nią przestrzeni miejskiej. To w Krakowie wydaje się kwestią niemożliwą do zrealizowania.

Przestrzeń, w której żyjemy, nie kończy się za progiem naszego mieszkania. Opuszczając mieszkanie wkraczamy w przestrzeń miejską, będącą również obszarem naszego funkcjonowania. Ta przestrzeń, w której realizujemy społeczną część naszego życia, nas kształtuje. Może to czynić w sposób pozytywny albo negatywny –w zależności od tego czy zaplanowano ją wizjonersko czy też bezmyślnie i lekceważąco ją zignorowano. Krakowowi brak wizji, a brak wizji i wiedzy na ogół powoduje wzrost kosztów.

„Jak mogliście na to pozwolić?” –  powiedział o realizacji krakowskiego Ruczaju Charles Montgomery, kanadyjski pisarz, dziennikarz i aktywista miejski. Autor książki Miasto szczęśliwe wie doskonale, jakim niebezpieczeństwem jest „betonowanie” miasta. Jakim złem są osiedla bez szkół, przedszkoli i sklepów, bez parkingów i parków, z wątpliwym dostępem do komunikacji miejskiej. Krakowianie jeszcze nie wiedzą jak tragiczne będą skutki i jakiej skali koszty przyniesie ze sobą stopniowa degradacja euforycznie lansowanej przez prezydenta i wznoszonej w boomie budowlanym zabudowy przestrzeni miejskiej. Mieszkańcom oprócz raty kredytu przyjdzie zapłacić znacznie wyższą –„cenę za spełnienie marzeń”.

V

„Od lat staramy się o zmianę przepisów prawa. Przepisów także dotyczących tej dziedziny – urbanistyki i architektury. Przepisów, które wyposażą samorząd w większe kompetencje, ale będzie to bardzo precyzyjnie określone. Jak państwo wiecie, ja z każdym rozpoczęciem po wyborach sejmowych i senackich daję parlamentarzystom wykaz postulowanych zmian. Parlamentarzysta nowy rozpoczynając kadencję otrzymuje coś takiego. Tu jest 65 punktów dotyczących właśnie tej propozycji zmian dotyczących tej problematyki. Niestety, muszę powiedzieć, że niewiele się w tej materii zrobiło”.
Jacek Majchrowski

Twierdzenie, że system prawa wymaga zmian należy uznać za komunał. Prawdziwe wyzwanie polega na wirtuozerskim posługiwaniu się narzędziami, które się ma, a nie zasłanianiu się tym, czego się nie ma. O słabości prawa wiedzą wszyscy i na nikim nie robi to już wrażenia. Wrażenie może natomiast robić używanie tego wytartego argumentu i pogrywanie miastem pod płaszczykiem niedoskonałej legislacji. Miasto oddane w zaufaniu przez mieszkańców w ręce władz doświadcza wykorzystywania i krzywdy przestrzennej, której pierwsze syndromy są już dostrzegalne.

Przypomnijmy, instrumentami polityki przestrzennej w gminie są: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT), decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji. Ponadto do dyspozycji pozostaje kodeks postępowania administracyjnego i szereg innych ustaw. W opinii prezydenta wymienione narzędzia nie są wystarczające do prowadzenia niekrzywdzącej polityki przestrzennej.  Na pewno byłaby ona mniej szkodliwa, gdyby wydająca pozwolenia na budowę jednostka magistratu wykorzystywała wymienione narzędzia częściej w interesie miasta, a nie w sprzeczności z elementarnymi zasadami gospodarowania przestrzenią oraz zasadami przyzwoitości.

Prezydent twierdzi, że wielokrotnie kierował do parlamentarzystów prośbę o nowelizacje przepisów oraz że każdorazowo przy okazji wyborów – czyli raz na 4 lata – wręczał parlamentarzystom wykaz proponowanych zmian. To stawia pod dużym znakiem zapytania skuteczność jego działania. „Walka” o zmianę przepisów prawa na poziomie ustawowym toczona raz na 4 lata zza drzwi krakowskiego gabinetu sukcesu raczej nie wróży, bo stolica szeptów na odległość nie usłyszy.

VI

Na pytanie o listę zabudowy budzącej kontrowersje prezydent Jacek Majchrowski odpowiada: „Co to znaczy, że wzbudzają kontrowersje? To znaczy, że pan albo pani, którzy mieszkają obok, nie chcą domu obok siebie. Tak było w jednym z programów telewizyjnych. Dla tego pana to była łąka obok. Dla właściciela działki był to teren budowlany. On ma prawo budować”.

Wolność jednostki ma charakter względny, a jej ograniczenia są określone między innymi przez prawo pozytywne. Zasada wolności budowlanej wynika z Konstytucji RP, a konkretnie z prawa własności, przy czym nie ma ona jednak charakteru absolutnego. Jej kształt dookreślają normy prawa cywilnego oraz prawa publicznego. Wadą polskiej rzeczywistości, nie wyłączając rzeczywistości prawnej, jest błędne postrzeganie prawa własności nieruchomości jako prawa do jej swobodnej zabudowy. Temu ostatniemu nadaje się atrybut prawa podmiotowego, które samoistnie wypływa z prawa własności. Ten tok myślenia jest jednak błędny, ponieważ przestrzeń jest dobrem wspólnym, a wykonywanie prawa własności nie może odbywać się z naruszeniem dobra wspólnego.

Wniosek taki jasno płynie z rozdziału I Konstytucji RP. Ustrojodawca wymienia zasadę zrównoważonego rozwoju w art. 5 ustawy zasadniczej, a zasadę ochrony własności dopiero w art. 21 Konstytucji. Stanowisko powyższe potwierdza Kodeks cywilny, który nie wymienia prawa do zabudowania nieruchomości jako integralnego elementu prawa własności.

Ponadto, przestrzeń jest dobrem ograniczonym i wspólnym. Zatem w takiej przestrzeni, w której funkcjonujemy wszyscy, będą pojawiać się konflikty na styku interesów prywatnych oraz na styku interesu prywatnego oraz publicznego. Ograniczenia wolności budowlanej mają na celu zapewnienie ochrony uzasadnionego interesu osób trzecich oraz interesu publicznego. Konstytucyjną podstawą tych ograniczeń jest art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Zgodnie z tym przepisem konstytucyjne wolności i prawa mogą być ograniczone tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób.

Na ochronę interesu prawnego osób trzecich wskazuje także art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, zgodnie z którym własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Zgodnie z tym przepisem prawa jednego podmiotu powinny być wyważone z prawami innych podmiotów. Przepis ten został uwzględniony m.in. w przepisach Prawa budowlanego określających zasadę poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich.

Gospodarowanie przestrzenne jest sumą wielopłaszczyznowych, skomplikowanych i interdyscyplinarnych procesów o bardzo szeroko zakrojonym spektrum oddziaływania. Przedsięwzięcia o takiej skali muszą się odbywać przy poszanowaniu ładu przestrzennego. Przestrzeń mamy jedną, a musimy w niej funkcjonować wszyscy. Z tego powodu planowanie przestrzenne i gospodarowanie przestrzenią jest zadaniem państwa, a proces budowlany jest regulowany przepisami prawa budowlanego ograniczającymi wolność budowlaną jednostek. Słowo-klucz to konsensus. Chęć bezwzględnego realizowania swojego „niczym nieograniczonego prawa” przez poszczególnych uczestników obrotu prawnego to utopia i przepis na konflikt, a nie konsensus.

***

System prawa jest taki sam w całym kraju. Stąd płynie nowina dla władz: skoro zarządzanie przysparza nam tyle problemów, to może warto pozwolić to robić tym, którzy się na zagadnieniach miejskich znają i którym na jakości przestrzeni miejskiej zależy? Staranie się za wszelką cenę zatrzymać w rękach coś, co z trudem potrafimy udźwignąć, mija się z celem. Skutkuje zniszczeniem efektów pracy i zmarnotrawieniem cudzych talentów.

Aby dobrze zarządzać trzeba dostrzegać wartość i znaczenie tego, czym się zarządza. Posiadać wiedzę na temat skutków złych decyzji. Widzieć, co cenne, dobre i mądre oraz potrafić z tego korzystać.

Jeśli w istniejących warunkach prawnych nie radzimy sobie z zarządzaniem przestrzenią, to warto pamiętać, że dobrze działa przykład. Może warto w tym zakresie podpatrzeć, jak w tych samych okolicznościach prawnych radzą sobie władze innych miast w kraju (a przykłady pokazują, że potrafią sobie radzić bardzo dobrze). Kontynuacja „niewidzącej” polityki grozić nam będzie absolutnym zablokowaniem funkcjonalności i życia w mieście oraz narazi jego mieszkańców na kolosalne koszty, o których nikt ich nie informuje w chwili, gdy kupują „mieszkanie marzeń”.