Kredyt hipoteczny to nie jedyne rozwiązanie
System kas mieszkaniowych mógłby być prawdziwie dobrą zmianą w dziedzinie finansowania nieruchomości. Kasy są rozwiązaniem sprawdzonym (działają już z powodzeniem w takich krajach jak Niemcy, Austria czy Węgry) i sprawiedliwym, bo pomagają temu, kto sam wykazuje się chęcią do oszczędzania.
Kasy mieszkaniowe nie mają w Polsce łatwo. Od lat 90. różne środowiska mówią o korzyściach, jakie mogłyby przynieść i postulują ich wprowadzenie. Jak dotąd jednak – bez skutku. Chociaż w 1997 roku udało się przyjąć stosowną ustawę, zabrakło przepisów wykonawczych i decyzji politycznej o uruchomieniu premii oszczędnościowej (od której de facto zależy powodzenie kas na początkowym etapie działalności). W rezultacie kilka kas otworzono, ale – wobec braku korzystnych warunków dla oszczędzających – nie wyszły one poza kilkadziesiąt tysięcy członków, a więc nigdy nie stały się istotnym elementem finansowania rynku nieruchomości.
W ostatnim dziesięcioleciu za każdym razem, gdy pomysł ponownie podnoszono, pojawiały się liczne głosy o wielkim ryzyku, jakie się z nim wiążą.
Dobrą egzemplifikacją tych obaw było stanowisko ministra finansów, Mateusza Szczurka, który nazwał kasy mieszkaniowe „piramidą finansową, z której nie będziemy mogli się wykręcić”.
Tymczasem takie systemy doskonale funkcjonują w wielu krajach europejskich. Na czele z Niemcami i Austrią (czyli krajami prowadzącymi dość ostrożną politykę finansową), które stosują je od ponad stu lat. Ponad połowa niemieckich gospodarstw domowych posiada rachunek w kasie, a suma oszczędności zgromadzonych w systemie przekroczyła w 2013 roku 150 mld euro. Kasy z powodzeniem wprowadzono także w takich krajach, jak Czechy, Słowacja czy Węgry. W pierwszym z nich istniejący od lat 90. system kas gromadzi ok. 5 mln klientów i generuje ponad 15 mld euro.
Na czym to polega? Klienci oszczędzający w kasach oszczędnościowo-budowlanych, prowadzonych przez banki lub wyspecjalizowane instytucje działające podobnie do banków, mogą wpłacać doń określoną kwotę (jej maksymalny poziom roczny gwarantuje, że kasy nie staną się wehikułem inwestycyjnym dla zamożnych). Do zgromadzonych środków doliczane są odsetki (korzystniejsze oprocentowanie niż na rynku) oraz premia, którą państwo corocznie wypłaca oszczędzającym. Może mieć ona różną wysokość, ale zazwyczaj jest to od kilku do ok. 40% rocznego wkładu. W ten sposób oszczędzać można przez określony czas, najczęściej kilka lat. Po tym okresie klient kasy ma możliwość zaciągnięcia pożyczki o równowartości kwoty, którą zgromadził poprzez oszczędzanie. Pożyczka ta udzielana jest również na krótki okres i ma stałe, znowu niższe od rynkowego, oprocentowanie. Środki zgromadzone w kasie oraz samą pożyczkę klient kasy musi przeznaczyć na jakiś cel mieszkaniowy, przy czym katalog tych celów jest zazwyczaj dość szeroki, od małych remontów po zakup nieruchomości.
Jak łatwo zauważyć, atrakcyjność kas zależy od ustawienia powyższych parametrów: kwoty maksymalnej, okresu oszczędzania, oprocentowania oszczędności, premii oraz kosztów pożyczki.
Podczas ostatniej merytorycznej debaty o kasach w Senacie, w marcu tego roku. zapowiedziano, że polski system kas mieszkaniowych dopuszczałby maksymalnie 6 tys. oszczędności rocznie, premię w wysokości 15% oraz pięcioletni okres oszczędzania. Takie parametry sprawiłyby, że klient kasy, wykorzystując wszystkie oferowane przez nią możliwości, przez pięć lat jest w stanie uzbierać 34 500 zł (plus odsetki) oraz otrzymać drugie tyle w formie niskooprocentowanej pożyczki, czyli dysponować kwotą ponad 70 tys. zł.
Nie jest to suma pozwalająca na zakup nawet małego mieszkania w większości polskich miast. Widać więc, że system w takiej postaci służyłby raczej finansowaniu remontów czy wkładu własnego do kredytu hipotecznego. Nie jest to rozwiązanie optymalne (choć i tak jest krokiem naprzód wobec sytuacji obecnej) i z pewnością należałoby poddać pomysł szerszej debacie. Wiele przemawia za tym, żeby zwiększyć np. wysokość maksymalnych oszczędności rocznych tak, aby kwota do dyspozycji na końcu okresu oszczędzania była przynajmniej dwukrotnie wyższa (ok. 150 tys.).
Chodzi bowiem o to, aby kasy mogły stać się instrumentem dającym Polakom możliwość uniezależnienia się w jak największym stopniu od wieloletnich (i drogich) kredytów komercyjnych, czyniąc ich tym samym prawdziwymi właścicielami kupowanych mieszkań.
Jest to także sposób na gromadzenie rodzimego kapitału w formie najpierw oszczędności, a następnie posiadanych (nie tylko formalnie) nieruchomości.
W debacie należałoby też poruszyć sprawę powiązania kas mieszkaniowych z innymi instrumentami polityki mieszkaniowej. Zasadny byłby być może pomysł, aby osoby oszczędzające w kasach otrzymywały specjalną premię na wynajem mieszkania w okresie oszczędzania. Obecnie bowiem często mamy do czynienia z sytuacją, że osoba nie mogąca kupić mieszkania (lub nie chcąca brać kredytu na 25 lat) musi zostać najemcą, a będąc najemcą – nie jest w stanie odkładać na własne mieszkanie.
Wprowadzenie kas mieszkaniowych jest jednym z zapowiadanych elementów Narodowego Programu Mieszkaniowego. Jednak bez zapewnienia im odpowiedniego wsparcia przez kilka pierwszych lat działalności (premie) system ten nie stanie się powszechnym sposobem finansowania zakupów / remontów nieruchomości. Dlatego warto zastanawiać się, czy zamiast budować mieszkania subsydiowane przez państwo, nie lepiej zainwestować w bardziej sprawiedliwe narzędzie polityki mieszkaniowej, które może dać też wielokrotnie lepsze efekty poprzez połączenie oszczędności prywatnych ze wsparciem państwowym
