Budujmy społecznie
Różne rodzaje budownictwa społecznego mogłyby stać się jednym z filarów polskiej polityki mieszkaniowej. Aby to nastąpiło potrzeba jednak dobrego prawa i programów wspierających aktywność Towarzystw Budownictwa Społecznego, spółdzielni czy kooperatyw.
Idea opiera się na prostym założeniu: jedna osoba zwykle nie posiada kapitału, żeby zbudować dom wielorodzinny – ale kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt takich osób zrzeszonych w tym celu może zgromadzić pieniądze potrzebne na kapitał początkowy. Jeśli powiększy się go o preferencyjne finansowanie – możliwe staje się zrealizowanie inwestycji własnymi siłami. Efekt: oszczędzamy na marży deweloperskiej, mamy większy wpływ na ostateczny kształt mieszkań, nie uzależniamy się od drogiego długoterminowego kredytu.
Dlaczego więc budownictwo społeczne ma w Polsce znaczenie marginalne, a formuła, w jakiej funkcjonuje, pozostawia wiele do życzenia?
Zasadnicze powody są dwa. Po pierwsze, brakuje środków na finansowanie nowych inwestycji, przy czym chodzi tu nie tyle o dotacje (które byłyby rozwiązaniem niesprawiedliwym), ile o specjalne kredyty skierowane do spółdzielni i Towarzystw Budownictwa Społecznego (w skrócie TBS-ów). Po drugie, formy prawne funkcjonowania inicjatyw spółdzielczych sprawiają, że zamieniają się one często w udzielne księstwa władz tych inicjatyw.
W tym miejscu warto przypomnieć, co odróżnia wspomniane formy prawne budownictwa społecznego. Spółdzielnie mieszkaniowe są podmiotami działający w oparciu o ustawę z 2001 roku (z późniejszymi zmianami). Ich celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a pełnoprawnymi, tj. posiadającymi spółdzielcze prawo do lokalu, członkami mogą być tylko osoby fizyczne. Możliwe jest tworzenie nowych spółdzielni, choć na polskim rynku dominują podmioty powstałe w wyniku przekształcenia spółdzielni/wspólnot istniejących za PRL-u. Stąd duża część spółdzielni mieszkaniowych posiadających wolne grunty i budująca trochę na prawach deweloperów – dla nowych członków tychże spółdzielni. Stąd też pokusa do podziału „marży deweloperskiej” i wynikające zeń patologie.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego powstały w wyniku ustawy z 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Są to podmioty zakładane przez spółki zazwyczaj należące do samorządów. Budowane przez nie mieszkania są przeznaczone na długoterminowy wynajem (nieraz z możliwością wykupu). Wynajmować mogą jedynie osoby nie będące właścicielem innego mieszkania w danej gminie i posiadające dochody poniżej ustalonego progu; jeśli te dochody wzrosną w czasie wynajmu – czynsz zostaje podwyższony. Minimalne i maksymalne stawki czynszu są regulowane ustawowo. TBS-y były początkowo finansowane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a po jego likwidacji obowiązek ten spadł na Bank Gospodarstwa Krajowego – ale w ograniczonym zakresie, co utrudniało dostęp do finansowania.
Pierwszym krokiem na drodze do rozwiązania problemów budownictwa społecznego mogą stać się projekty ustaw zgłoszone niedawno przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa.
Pierwszy z nich proponuje, aby wprowadzić możliwość szerszego finansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego przedsięwzięć realizowanych przez spółdzielnie, TBS-y i inne tego typu instytucje. W ostatnich latach środki z BGK – jeśli chodzi o wsparcie mieszkalnictwa – były skierowane przede wszystkim na rządowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Przedłożony projekt wprowadza rozszerzenie tego finansowania także na inicjatywy spółdzielcze i TBS-y.
Drugi projekt ustawy dotyczy funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Spośród licznych propozycji szczegółowych najważniejszy wydaje się przepis stanowiący, że członkami spółdzielni mogą być tylko osoby, które są w jakiś sposób związane węzłem prawnym ze spółdzielnią: posiadają prawo do mieszkania spółdzielczego, do lokalu użytkowego w budynku spółdzielni albo chociaż korzystają z miejsca parkingowego należącego do spółdzielni. Jest to odpowiedź na często spotykaną praktykę zapisywania do spółdzielni „martwych dusz” (osób niezwiązanych jakkolwiek z nieruchomością należącą do danej spółdzielni), co umożliwiało na przykład przegłosowywanie uchwał wbrew „prawdziwym” członkom spółdzielni. Pozostałe propozycje zmian idą także w kierunku zwiększania praw członków wobec zarządów spółdzielni. Przykładowo, projekt zakłada, że w każdym przypadku na walnym zgromadzeniu członek spółdzielni może być reprezentowany przez pełnomocnika (do tej pory takiej możliwości mógł odmówić członkowi spółdzielni jej zarząd poprzez przyjęcie odpowiedniego zapisu w statucie).
Są to przykłady technicznych zmian, które jednak są niezbędne, by budownictwo społeczne zyskało pożądaną dynamikę.
Za nimi powinny iść: zapewnienie odpowiednio dużych budżetów na kredytowanie tego rodzaju budownictwa oraz dalsze uproszczenie procedur zakładania i funkcjonowania spółdzielni i TBS-ów.
Warto też wesprzeć niespotykane dotąd formy budownictwa społecznego, jak np. kooperatywy. Jest to luźny rodzaj zrzeszania się, w ramach którego osoby fizyczne kupują grunt i budują blok (lub kupują stary budynek i go remontują) na zasadach współwłasności. Jedna z pierwszych tego rodzaju inwestycji jest realizowana we Wrocławiu, na terenach wskazanych na ten cel przez Urząd Miasta i sprzedanych w przetargu ograniczonym, tylko dla kooperatyw – a więc po niższej niż rynkowa cenie. Okazuje się jednak, że po przejściu pierwszego etapu (zakup gruntu na współwłasność) kooperatywa ma problem z uzyskaniem finansowania na budowę. Wydaje się, że naturalnie pojawia się tutaj przestrzeń dla BGK, który powinien zapewniać preferencyjne kredytowanie, podobnie jak zapewnia je dla TBS-ów.
Rozwijając kooperatywy warto przeanalizować także przykłady niemieckich fundacji, działających np. w Lipsku czy Berlinie, które są swego rodzaju pośrednikiem pomiędzy współwłaścicielami a dostarczającymi finansowanie czy firmami wykonawczymi.
Ich rola polega (w skrócie) na odkupieniu/wydzierżawieniu nieruchomości od właścicieli, których nie stać na remont – i dlatego ich budynki stoją niewykorzystane – a następnie renowacji tych nieruchomości, wyposażeniu mieszkań i wynajmie. Takie fundacje działające na zasadach non-profit mogłyby być wspierane przez państwo, aby pośrednio zachęcać ludzi do zawiązywania kooperatyw.
Wydaje się, że zalety budownictwa społecznego są oczywiste. Wiedza o tym też jest już dość powszechna. Ważne, żeby za tą wiedzą poszło stworzenie odpowiedniego „otoczenia biznesowego”. Ale również – to jest może najważniejsze – aby Polacy zobaczyli sens tworzenia małych wspólnot już na etapie budowy bloku czy osiedla. Niewykluczone, że – poza korzyściami dla poszczególnych osób, o czym była mowa powyżej – przyniesie to także lepszą jakość wspólnot sąsiedzkich, gdy wspólny dom zostanie już zbudowany.
